Jurisprudence

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Analyse

Analyse

Analyse de Philippe Conod

Résiliation, congé rénovation

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Analyse de Patricia Dietschy-Martenet

La résiliation du bail en cas de pluralité de locataires : vice de forme et abus de droit

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Analyse de Marino Montini

Compétence des tribunaux spéciaux institués dans le domaine du contrat de bail : question de droit cantonal ?

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Analyse de Blaise Carron

Départ du délai pour contester un congé et théorie de la réception : une méthodologie (relativement) peu convaincante pour un résultat (absolument ?) convaincant

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Analyse de Marino Montini

Mise en gérance libre d’un établissement public complètement équipé : nature juridique

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Analyse de Philippe Conod

Congé rénovation

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Analyse de François Bohnet

Compétence matérielle des tribunaux de commerce en matière de bail : la saga continue

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Analyse de Carole Aubert

Notion de la restitution complète et définitive des lieux (art. 264 CO) – relation avec l’avis des défauts (art. 267 CO)

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Analyse de François Bohnet

(Faux) départ du délai pour contester le congé

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Analyse de Marino Montini

Validité du congé donné au moyen d’une formule officielle non signée ?

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Analyse de François Bohnet

La procédure simplifiée, arbitre de la compétence respective du tribunal de commerce et du tribunal des baux

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Analyse de Carole Sonnenberg

Restitution et voies de recours ; défaut de la partie requérante à l’audience de conciliation ; contestation possible de la décision de refus de restitution ; art. 147 al. 1, 148 al. 1, 149, 206, 308, 319 CPC

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Analyse de Marino Montini

Résiliation pour justes motifs : conditions et pouvoir d’appréciation du juge

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Analyse de Marino Montini

Notion de défaut ; accès entravé sur la route menant à l’entrée de l’immeuble ; installation commune ou réservée, en l’espèce, à l’usage exclusif d’un tiers ? ; art. 256, 259a, 259d CO

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Analyse de François Bohnet

Les voies de droit contre les actes de l’autorité de conciliation, en particulier en matière de récusation et de classement suite au défaut

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Analyse de Julien Broquet

Libre choix du bailleur dans la méthode de répercussion du coût des travaux à plus-value sur les loyers - Analyse de l'arrêt 4A_727/2012

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Analyse de Marino Montini

Transfert d’un bail, dont une partie de la chose louée est sous-louée ; fin de la sous-location avec le transfert du bail principal ; art. 262 ; 263, 271 ; 272 ; 273b CO

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Analyse de Carole Aubert

Congé motivé par une volonté de changer l’affectation de locaux commerciaux – conditions de validité - analyse de l'arrêt 4A_726/2012

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Analyse de Marino Montini

Procédure applicable à la demande de récusation d’un juge assesseur après la reddition du jugement par l’autorité saisie

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Analyse de Jean-Marc Siegrist

Validité des contrats en chaîne : les droits des locataires sont-ils garantis ?

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Analyse de Philippe Conod

Contestation du loyer initial

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Analyse de François Bohnet

Contestation des faits par le défendeur

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Analyse de Patricia Dietschy

Suspension pendant les féries des délais de 30 jours et de trois mois pour porter l’action au fond après la délivrance de l’autorisation de procéder

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Analyse de Marino Montini

Application analogique des dispositions sur le bail à loyer, en matière de défauts dans le contrat de bail à ferme

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Analyse de Patricia Dietschy

L’art. 116 al. 1 CPC, qui autorise les cantons à « prévoir des dispenses de frais plus larges », vise aussi bien les frais judiciaires que les dépens. Par conséquent, une disposition cantonale prévoyant qu’il n’est pas perçu de frais judiciaires ni de dépens dans les causes soumises à la juridiction des baux à loyer ne viole pas le droit fédéral

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Analyse de Marino Montini

Liberté de résilier le bail; motivation du congé; caractère abusif de celui-ci; fardeau de la preuve du dit caractère abusif

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Analyse de Philippe Conod

Loyer; hausse de loyer; prestations supplémentaires

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Analyse de Marino Montini

Conclusion du bail par actes concluants ; absence de manifestation objective par le bailleur de sa volonté d’être lié par un contrat de bail

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Analyse de Marino Montini

Effet d’un arrêt de renvoi émanant du Tribunal fédéral; droit à la preuve; pesée des intérêts en matière de prolongation et pouvoir d’appréciation

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Analyse de Philippe Conod

Détermination de la valeur litigieuse en cas de contestation de la validité du congé ou de constatation de la nullité de celui-ci; procédure de cas clairs en matière de requête d’expulsion; nécessité de manifester la volonté de soumettre cette requête à dite procédure; rappel des conditions de la résiliation extraordinaire pour violation du devoir de diligence et d’égards envers les voisins

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Analyse de Manon Simeoni

Annulabilité d’un congé ordinaire donné suite à une sous-location non autorisée; caractère provisoire de la sous-location comme condition au droit de sous-louer

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Analyse de François Bohnet

Demande de récusation d’une Juge auparavant avocate auprès de l’Asloca

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Analyse de Marino Montini

Retard dans le paiement du loyer ; contenu de l’avis comminatoire; conditions dans lesquelles la résiliation peut contrevenir aux règles de la bonne foi

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Analyse de François Bohnet

Expulsion par la voie du cas clair ; absence de bail; valeur litigieuse; question juridique de principe (niée).

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Analyse de Philippe Conod

Bail indexé qui se renouvelle tacitement pour une durée de 5 ans au minimum. Le bailleur peut indexer le loyer en se référant à l'indice connu au moment de la dernière fixation du loyer, sans égard à la reconduction tacite survenue dans l'intervalle.

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Analyse de Philippe Conod

Résiliation ordinaire du bail, absence de formule officielle de notification du loyer initial, abus de droit

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Analyse de Marino Montini

Violation du devoir de diligence ; nécessité d’une faute du locataire niée; validité de la résiliation

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Analyse de Blaise Carron & Yann Férolles

Interprétation et qualification du droit cantonal contenant des références au droit fédéral; délimitation entre bail à loyer et prêt à usage

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Analyse de Philippe Conod

Résiliation : possibilité de notifier une double résiliation extraordinaire et ordinaire pour le cas où la première devaits'avérer inefficace.

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Analyse de Marino Montini

Introduction du système effectif des frais accessoires ; exigence de la formule officielle et de la motivation de celle-ci; nullité de la notification

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Analyse de François Bohnet

Adresse de notification du congé; fiabilité des données figurant au RC lorsque l’expéditeur connaît déjà les difficultés de la Poste à transmettre des plis chargés à l’adresse qui y est indiquée

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Analyse de Marino Montini

Résiliation. Sous-location non autorisée; absence de protestation écrite.

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Analyse de Julien Broquet

Législation cantonale; frais accessoires d’un logement non subventionné qui déroge aux art. 257a et 257b CO. Application du principe de la force dérogatoire du droit fédéral.

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Analyse de Patricia Dietschy

Application des règles protectrices relatives au logement familial à la résiliation d’un bail mixte (locaux commerciaux et logement de famille), sauf abus de droit. Application de la théorie de la réception absolue à la résiliation du bail.

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Analyse de François Bohnet & Nicolas Pellaton

Prise en compte des variations antérieures du taux hypothécaire

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Analyse de Manon Simeoni

Annulabilité d’un congé ordinaire donné suite à une sous-location non autorisée; caractère provisoire de la souslocation comme condition au droit de sous-louer

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Procédure

Procédure

TF 4A_479/2014 du 25 septembre 2014

Procédure ; demeure ; irrecevabilité du recours qui s’écarte de la constatation des faits de la décision entreprise ; situation financière du locataire n’entre pas dans l’examen de l’application de l’art. 257d CO ; art. 257d CO ; 9 Cst. ; 105 al. 1 LTF

Le recours est irrecevable en ce qu’il s’écarte de la constatation des faits figurant dans l’arrêt attaqué, sans que soit invoqué le grief d’arbitraire (c. 2.2.2).

La situation financière du locataire en demeure ne constitue pas un motif qui justifierait de soustraire ce locataire à l’application de l’art. 257d CO (c. 2.2.2).

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Procédure

Procédure

TF 4A_364/2014 du 18 septembre 2014

Procédure ; frais de procédure et intérêt à recourir ; art. 32 al. 2, 67, 71, 76 al. 1 let. b LTF ; 72 PCF

La qualité pour recourir présuppose un intérêt digne de protection à l’annulation ou à la modification de la décision attaquée au moment du jugement sur recours (c. 1.1).

Une action en constatation de droit est ouverte si le demandeur a un intérêt important et digne de protection à la constatation immédiate de la situation de droit. L’intérêt n’a pas besoin d’être de nature juridique mais il peut aussi s’agir d’un pur intérêt de fait. Le fait de s’être vu imposer les frais dans l’instance précédente ne permet pas au recourant de faire constater la validité de la décision au fond de l’instance précédente, in casu la validité du congé, si le recourant ne dispose pas autrement de la qualité pour recourir (c. 1.2).

En vertu de l’art. 67 LTF, le TF ne peut modifier les frais de la procédure antérieure que s’il modifie la décision attaquée, ce qui n’est pas possible en cas de procédure devenue sans objet. Toutefois, le TF peut recourir à des considérations d’équité dans la répartition des frais de la procédure devant lui s’il apparaît qu’en cas de traitement matériel du recours, les coûts de la procédure cantonale n’auraient pas forcément été imposés au recourant (c. 2).

Si un procès devient sans objet, le TF statue sur les frais du procès en tenant compte de l’état de choses existant avant le fait qui met fin au litige, conformément à l’art. 71 LTF et à l’art. 72 PCF. Le TF dispose d’un large pouvoir d’appréciation. En premier lieu, il se fonde sur l’issue probable du litige. Si cela n’est pas possible, il faut se référer aux critères généraux de procédure : la partie par laquelle la procédure est devenue sans objet doit alors supporter les frais (c. 3).

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Résiliation

Résiliation

Procédure

Procédure

TF 4A_350/2014 du 16 septembre 2014

Procédure ; résiliation ; procédure de cas clairs ; admissibilité du témoignage dans le cadre de dite procédure ?; controverse sur cette question non tranchée en l’espèce ; réception du congé, envoyé à l’adresse des locaux loués ; art. 257 al. 1 CPC

Dans les cas clairs, le demandeur dispose d’une voie particulièrement simple et rapide, en alternative aux procédures ordinaire et simplifiée normalement disponibles. L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par la partie adverse. Il est susceptible d’être prouvé immédiatement lorsque les preuves peuvent être rapportées sans délai et sans frais particuliers. La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal, ou en vertu d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées (c. 2.1).

Lorsque les conditions du cas clair ne sont pas réalisées, le tribunal n’entre pas en matière et la requête doit être déclarée irrecevable (cf. art. 257 al. 3 CPC).

Il existe une controverse doctrinale sur l’admissibilité de la preuve par témoin en procédure pour les cas clairs, controverse qui n’est pas tranchée en l’occurrence (c. 3.4.2).

La résiliation du bail est une manifestation de volonté sujette à réception. Elle déploie ses effets lorsqu’elle entre dans la sphère de puissance du destinataire. Lorsque l’agent postal ne peut pas remettre le pli recommandé à son destinataire ou à un tiers autorisé et qu’il laisse un avis de retrait dans la boîte aux lettres ou la case postale, la communication est reçue dès que le destinataire est en mesure d’en prendre connaissance au bureau de poste selon l’avis de retrait, soit en règle générale le lendemain du dépôt de l’avis (c. 2.2).

En principe, le congé doit être adressé au domicile du locataire. Il faut réserver les conventions prévues par les parties. L’usage admet que le bailleur puisse envoyer le courrier à l’adresse des locaux loués (c. 2.2).

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Défaut

Défaut

Résiliation

Résiliation

TF 4A_70/2014 du 10 septembre 2014

Résiliation ; défaut ; consignation du loyer, intervenue systématiquement en retard ; mise en demeure de locataire ; résiliation du bail ; caractère abusif (nié) du congé ; art. 257d, 259g, 259h, 271 CO

La consignation tardive des loyers n’est pas conforme à l’art. 259g al. 1 CO ; elle permet au bailleur de demander la libération, en sa faveur, des loyers en question, conformément à l’art. 259h al. 2 CO. De plus, une telle consignation n’a aucun effet libératoire si bien qu’elle expose le locataire à la résiliation du bail pour demeure (c. 4).

En cas de congé pour demeure du locataire, la protection de l’art. 271 al. 1 CO n’est offerte que dans des circonstances exceptionnelles (c. 5.3).

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Destiné à la publication

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Logement de famille

Logement de famille

Résiliation

Résiliation

TF 4A_240/2014 du 28 août 2014

Résiliation, logement de famille et bail commun ; validité matérielle et formelle d’une résiliation pour demeure du locataire en cas de logement de famille et de bail ; art. 257d, 266n CO ; 2 al. 2 CC

Le congé était matériellement valable, car conforme à l’art. 257d CO (c. 3).

Le congé était formellement valable dans la mesure où, même s’il n’avait pas été adressé à l’épouse, il ne violait pas l’art. 266n CO puisque, en l’espèce, le logement avait perdu son caractère familial suite au départ définitif de l’épouse (c. 4.1).

En cas de bail commun, le congé doit être adressé à tous les locataires, sous peine de nullité ; il peut toutefois être donné au moyen d’un seul formulaire officiel pour autant qu’il soit adressé à tous les colocataires. De manière analogue à la jurisprudence en matière de logement de famille (ATF 139 III 7), le colocataire qui a reçu une résiliation commet un abus de droit en invoquant le fait qu’un autre colocataire, qui se désintéresse totalement de la cause, n’a pas reçu la résiliation (c. 4.2).

Le tribunal laisse la question ouverte de savoir si, dans un bail commun, un locataire doit impérativement assigner son colocataire au procès lorsqu’il agit en contestation du congé, faute de quoi une partie de la doctrine considère que la demande devrait être rejetée faute de qualité pour agir (c. 4.3).

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Rénovations

Rénovations

Destiné à la publication

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_31/2014 du 27 août 2014

Résiliation ; congé rénovation ; art. 271 CO

Le Tribunal fédéral commence par un rappel de sa jurisprudence et notamment l’arrêt de principe rendu en 2008 (c. 4.1).

Ainsi, une résiliation d’un bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients qui en résultent, car sa présence est propre à entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux (c. 4.1).

La résiliation est critiquable uniquement s'il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou lors de travaux extérieurs tels qu'une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon (c. 4.1).

Le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est également abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible. La preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations nécessaires, ni même qu'il ait déposé les documents dont elles dépendent (c. 4.1).

Cela étant, notre Haute Cour retient que la validité du congé suppose qu’au moment de la résiliation du bail, le bailleur dispose d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux (c. 4.2.2).

Le locataire doit pouvoir être renseigné sur l’importance des travaux envisagés et se faire une idée sur la réalité des intentions du bailleur et sur la gêne que sa présence entraînerait pour l’exécution des travaux afin de décider en toute connaissance de cause, dans les 30 jours suivant la réception de la résiliation, s’il entend contester le congé (c. 4.2.2).

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Sous-location

Sous-location

Résiliation

Résiliation

Bail à ferme

Bail à ferme

TF 4A_162/2014 du 26 août 2014

Résiliation ; sous-location ; mise en gérance libre d’un établissement public par le locataire ; application par analogie des règles en matière de sous-location ; nécessité d’une protestation écrite du bailleur avant de résilier le bail principal ; art. 24, 108 ch. 1, 257f, 262, 266g CO

Lorsque le bailleur découvre une sous-location non autorisée, la jurisprudence lui reconnaît le droit de résilier le bail principal à titre anticipé, moyennant certaines conditions (c. 1.1).

Ainsi, le bailleur doit, pour respecter l’exigence d’avertissement écrit, inviter le locataire à se conformer aux exigences légales, en l’enjoignant à mettre un terme à la sous-location ou en protestant contre l’absence de demande d’autorisation et, le cas échéant, en exigeant de prendre connaissance des conditions de sous-location (c. 2.2.2).

L’art. 262 CO s’applique par analogie lorsque, comme dans le cas d’espèce, le locataire d’une surface commerciale abritant un restaurant confie l’exploitation de l’établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c’est-à-dire par un bail à ferme non agricole (c. 2.2.1).

De l’état de fait de l’arrêt attaqué, rien ne permet de retenir qu’en l’occurrence, un avertissement eût été d’emblée inutile, si bien que l’on ne saurait renoncer à une sommation (c. 2.4).

L’art. 266g CO confère un droit de congé extraordinaire pour justes motifs lorsque l’exécution du contrat devient intolérable pour une partie. Cette disposition est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires (c. 2.6.1). Cas échéant, le bailleur ne saurait prétendre à l’application de la règle générale (art. 266g CO) pour le seul motif qu’il a omis de respecter l’avertissement écrit imposé par la disposition spéciale (art. 257f al. 3 CO) (c. 2.6.2).

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Procédure

Procédure

TF 6B_1056/2013 du 20 août 2014

Violation de domicile ; qualité pour porter plainte pour violation de domicile ; art. 30 al. 1, 186 CP

L’infraction de violation de domicile ne se poursuit que sur plainte. Le lésé est celui dont le bien juridique est directement atteint par l’infraction. Le droit au domicile tel que protégé par l’art. 186 CP appartient à celui qui a le pouvoir de disposer des lieux, en vertu d’un droit réel ou personnel ou encore d’un rapport de droit public. L’extinction du rapport juridique lui conférant la maîtrise effective ne le prive pas de cette protection tant qu’il exerce son pouvoir. Le droit de porter plainte peut aussi trouver son fondement dans l’intérêt d’une personne à sauvegarder le bien juridique en question (c. 1.1).

La notion de domicile doit être comprise de manière large et elle vise non seulement les habitations au sens commun, mais également les fabriques, les centres commerciaux et les bâtiments administratifs. La loi cite aussi les espaces, cours ou jardins clos et attenants à une maison. Il s’agit-là de surfaces non bâties, mais fermées, par exemple par une clôture, un mur ou une haie, et rattachées à un bâtiment. Techniquement, la clôture n’a pas à être totalement infranchissable (c. 2.1).

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Procédure

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TF 5A_465/2014 du 20 août 2014

Procédure ; pas de deuxième échange d’écritures en procédure de mainlevée d’opposition ; le prononcé de mainlevée ne fonde pas l’exception de chose jugée quant à l’existence de la créance ; art. 251 let. 1, 254 al. 1 CPC ; 80, 82 al. 2 LP

Dans le cadre de la procédure sommaire, applicable en matière de mainlevée de l’opposition, le juge n’a en principe pas à ordonner de deuxième échange d’écritures en première instance, mais seulement à communiquer les prises de position afin de donner aux parties l’occasion d’éventuellement se déterminer et de respecter ainsi leur droit d’être entendues (c. 6.1).

Le but du contentieux de la mainlevée de l’opposition n’est pas de constater la réalité d’une créance, mais l’existence d’un titre exécutoire ; le juge de la mainlevée examine uniquement la force probante du titre produit et non pas la validité de la prétention déduite en poursuite (c. 7.2.1.1).

Dans la mesure où la recourante a invoqué comme moyen libératoire l’extinction du rapport d’obligation, l’autorité cantonale n’a pas violé la loi en examinant le bien-fondé de ce moyen pour déterminer si l’intimée disposait encore d’un titre de mainlevée (c. 7.2.2).

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Expulsion

Expulsion

Procédure

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TF 4A_418/2014 du 18 août 2014

Procédure ; expulsion en procédure de cas clairs ; conditions applicables à dite procédure ; art. 257 CPC

La procédure sommaire constitue une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles ; elle est destinée à offrir à la partie demanderesse une voie particulièrement simple et rapide lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou qu’il est susceptible d’être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire (c. 2).

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Loyer

Loyer

Procédure

Procédure

TF 4A_140/2010 et 4A_250/2014 du 6 août 2014

Procédure ; demeure ; partialité du juge ; compensation en cas de demeure du locataire dans le paiement du loyer ; art. 30 al. 1 Cst ; 6 § 1 CEDH ; 120, 257d CO

De par son activité, le juge est contraint de se prononcer sur des questions contestées et délicates ; même si elles se révèlent ensuite erronées, des mesures inhérentes à l’exercice normal de sa charge ne permettent pas encore de le suspecter de parti pris. En décider autrement reviendrait à affirmer que tout jugement inexact, voire arbitraire, serait le fruit de la partialité du juge, ce qui n’est pas admissible. Seules des erreurs particulièrement lourdes ou répétées, constitutives de violations graves des devoirs du magistrat, peuvent justifier une suspicion de partialité, pour autant que les circonstances corroborent à tout le moins objectivement l’apparence de prévention (c. 3.3).

Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée. Il n’est pas nécessaire que la contre-créance soit déterminée avec certitude dans son principe et son montant pour que le débiteur puisse invoquer la compensation. Toutefois, l’effet compensatoire n’intervient que dans la mesure où l’incertitude est ultérieurement levée par le juge (c. 5.1).

La possibilité d’opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer. La déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l’échéance du délai de grâce et la contre-créance invoquée en compensation doit pouvoir être prouvée sans délai (c. 5.2).

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Général

Général

TF 4A_217/2014 du 4 août 2014

Convention de remboursement ; validité (erreur de base) et interprétation de la convention ; art. 24 al. 1 ch. 4, 18 CO

Une erreur de base selon l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO peut porter sur un fait futur. Il faut toutefois que le fait en question soit considéré comme objectivement certain au moment de la conclusion du contrat et que la partie adverse ait pu, selon la bonne foi en affaires, reconnaître que, pour l’autre partie, la certitude constituait une condition du contrat. L’erreur doit en outre porter sur des faits déterminés (c. 2.2).

En l’espèce, l’expression figurant dans la convention des parties « unerwartet schlechte wirtschaftliche Entwicklung » (« mauvais développement économique inattendu ») n’est pas assez précise pour que le partenaire contractuel ait pu reconnaître qu’il s’agissait d’une condition du contrat (c. 2.3 et 2.4).

L’instance précédente a correctement interprété la convention des parties sur la base du principe de la confiance. Le remboursement convenu doit être compris comme une réduction du loyer et ne dépend pas d’une condition relative à la situation économique exceptionnellement mauvaise, qui n’était pas reconnaissable par la partie adverse (c. 3.4 et 3.5).

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Résiliation

Résiliation

Procédure

Procédure

TF 4A_170/2014 du 23 juillet 2014

Procédure ; résiliation ; recevabilité (niée) du recours contre une décision de l’instance cantonale de recours qui retient la validité des congés et renvoie la cause à l’instance inférieure pour décision sur la prolongation du bail ; art. 92, 93 LTF

Dans le cadre d’une contestation du congé, avec demande (subsidiaire) d’une prolongation, le sort des conclusions en jeu n’est pas indépendant puisque la décision sur la validité du congé est le préalable nécessaire à la décision sur la prolongation du bail (c. 1.2).

L’arrêt attaqué, qui constate la validité du congé et renvoie la cause à l’instance inférieure pour décision sur la prolongation demandée, est une décision incidente. Comme elle ne porte ni sur la compétence, ni sur une demande de récusation, une telle décision ne peut faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral que si elle peut causer un préjudice irréparable ou si l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse, ce qui n’est pas réalisé en l’espèce si bien que le recours se révèle irrecevable (c. 1.3).

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Procédure

Procédure

TF 4A_165/2014, 4A_167/2014, 4A_169/2014, 4A_171/2014 du 21 juillet 2014

Procédure ; baux à loyer portant sur des pavillons glaciers (amovibles) ; le droit fédéral n’impose pas aux cantons de prévoir des tribunaux spéciaux dans le domaine du bail à loyer ; la compétence d’un tel tribunal est ainsi définie par le droit cantonal ; tout recours au Tribunal fédéral pour mauvaise application du droit cantonal suppose l’arbitraire ou la violation d’autres droits constitutionnels, sous peine d’irrecevabilité (ici retenue) ; art. 56M aLOJ/GE ; 89 al. 1 let. a LOJ/GE ; 677 CC ; 253a, 266d CO

Dans le cadre de requêtes en contestation du loyer initial, la dernière instance cantonale (GE) a constaté l'incompétence ratione materiae des juridictions en matière de baux et loyers (c. 2.1).

Au sens du droit cantonal (GE), le Tribunal des baux et loyers est compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer ou au contrat de bail à ferme non agricole, portant sur une chose immobilière (c. 4.1).

C’est en application du droit cantonal que l’autorité précédente a déterminé si le litige opposant les parties entrait dans la sphère de compétence du Tribunal des baux et loyers. L'examen de l’art. 677 CC, question relevant du droit fédéral, n’a été entrepris qu’à titre préjudiciel, en tant que condition à la compétence du Tribunal des baux et loyers au sens de la législation cantonale. Or si le droit cantonal, dans un domaine de son ressort exclusif, déclare applicable une règle du droit fédéral, utilise une notion du droit fédéral ou pose une question préalable de droit fédéral, les questions préalables qu’il pose et les notions auxquelles il se réfère sont également considérées comme relevant du droit cantonal.

Les recourants n’ayant pas invoqué la violation d’un droit constitutionnel en relation avec l’application du droit cantonal, leurs recours se révèlent irrecevables.

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Prolongation

Prolongation

Résiliation

Résiliation

TF 4A_120/2014 du 19 juillet 2014

Résiliation ; prolongation ; application de la théorie absolue de la réception pour déterminer le dies a quo du délai de 30 jours pour contester le congé ; délai de droit matériel fédéral (et non pas procédural) ; délai péremptoire ; art. 2 al. 2 CC ; 266l al. 2, 266o, 273 al. 1 CO ; 9 al. 1 OBLF

Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. L’inobservation de cette condition entraîne la nullité du congé. Cette nullité doit être relevée d’office par le juge et peut être invoquée à tout stade de la procédure, l’abus de droit étant réservé. Sous peine de tomber dans le formalisme excessif, l’usage d’une formule agréée, mais périmée n’entraîne la nullité du congé que si elle ne contient pas les mêmes informations que la formule actuelle, en tant qu’elles sont exigées par la loi (c. 4.1).

Le Tribunal fédéral fait application de la théorie de la réception absolue pour fixer le point de départ du délai de 30 jours pour ouvrir l’action en contestation du congé de l’art. 273 al. 1 CO, car il s’agit d’un délai de droit matériel fédéral courant à partir d’une manifestation de volonté, et non d’un délai procédural (c. 5.2). Ainsi, en particulier, lorsque l’agent postal n’a pas pu remettre le pli recommandé à son destinataire ou à un tiers autorisé à en prendre livraison et qu’il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d’en prendre connaissance au bureau de la poste selon l’avis de retrait ; il s’agit soit du jour même où l’avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l’on peut attendre du destinataire qu’il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour (c. 5.1).

En matière de bail, la théorie de la réception relative n’est applicable que pour la communication de l’avis de majoration du loyer de l’art. 269d CO et pour celle de la sommation de payer de l’art. 257d CO (c. 5.1).

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_210/2014 du 17 juillet 2014

Résiliation ; validité du congé donné pour obtenir un rendement plus élevé, singulièrement en vue de démolir les locaux loués pour en construire d’autres dont la valeur est plus conséquente ; caractère abusif du congé (nié en l’espèce) si le projet du bailleur n’est pas d’une réalité tangible ou est objectivement impossible ; congé abusif (nié aussi en l’espèce) s’il est donné en raison des prétentions (fondées sur le bail) légitimes du locataire ; fardeau de la preuve ; art. 271 al. 1, 271a al. 1 let. a CO

Le bailleur est en droit de résilier le contrat dans le but d’adapter la manière d’exploiter son bien selon ce qu’il juge le plus conforme à ses intérêts, en visant notamment un rendement plus élevé. Le bailleur peut ainsi légitimement vouloir démolir les locaux loués, ce qui suppose leur restitution par le locataire, en vue d’en reconstruire d’autres dont la valeur sera plus importante. Le congé est cependant abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou apparaît objectivement impossible, notamment parce qu’il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit administratif applicable et que le bailleur n’obtiendra donc pas les autorisations nécessaires ; la preuve de l’impossibilité objective incombe alors au locataire (c. 3.1).

Le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail. Cette disposition vise à permettre au locataire d’exercer librement ses droits (notamment de réclamer la suppression de défauts de la chose louée). Il incombe au locataire de prouver qu’il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu’il a élevée et la résiliation (c. 3.1).

La validité d’un congé doit être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté (c. 3.2).

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Loyer

Loyer

Résiliation

Résiliation

Prolongation

Prolongation

Procédure

Procédure

TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014

Résiliation ; prolongation ; loyer ; procédure ; caractère abusif de la résiliation nié ; pouvoir d’appréciation du juge pour la fixation de la durée de la prolongation ; contestation du loyer initial ; maxime inquisitoriale sociale ; art. 266a, 271, 271a al. 1 let. a, 272 al. 2 CO

Le congé est annulable s’il a été donné parce que le locataire a fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (c. 2.1).

Est aussi annulable le congé qui contrevient aux règles de la bonne foi, à savoir lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et se révèle donc purement chicanier. Cela étant, les parties au contrat de bail sont libres de résilier le contrat pour le prochain terme légal ; un motif particulier n’est pas exigé (c. 2.1).

Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité, s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative, pour quelle durée ; il procède à cet effet à une pesée des intérêts en présence, en prenant en compte toutes les circonstances pertinentes, telles que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, la situation sur le marché locatif, les efforts entrepris par le locataire pour trouver une solution de remplacement. De son côté, le Tribunal fédéral ne revoit dès lors qu’avec réserve la décision d’équité prise en dernière instance cantonale (c. 3.1).

L’omission du bailleur de notifier le loyer initial avec la formule officielle dont l’usage est déclaré obligatoire ne remet pas en cause la validité du contrat de bail, mais entraîne la nullité de la clause fixant le loyer. Cette nullité partielle intervient de plein droit et se constate d’office. Le locataire peut l’invoquer en tout temps, sous réserve de l’abus de droit. Les facteurs à prendre en compte pour permettre au juge de compléter le contrat sont notamment la limite du rendement excessif, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire (c. 4.1).

La procédure de première instance était en l’occurrence soumise à la procédure simplifiée, dans laquelle le juge établit les faits d’office. Cette maxime inquisitoriale sociale n’oblige pas le juge à instruire d’office le litige lorsqu’un plaideur renonce à expliquer sa position ; en revanche, elle le contraint à interroger les parties et à les informer de leur devoir de collaborer à l’instruction et de fournir des preuves (c. 4.2).

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Procédure

Procédure

TF 4A_339/2014 du 15 juillet 2014

Procédure ; demande de révision d’un jugement, accompagnée d’une requête de suspension du caractère exécutoire de ce dernier ; recours au Tribunal fédéral contre une décision (incidente) de refus de l’effet suspensif ; art. 93 al. 1 let. a, 98, 123 al. 2 let. a LTF ; 328 al. 1 let. a CPC

Seule la violation des droits constitutionnels ne peut être invoquée à l’appui d’un recours au Tribunal fédéral contre une décision de rejet de la requête d’effet suspensif (c. 1.3).

La révision d’une décision entrée en force peut être demandée au tribunal qui a statué en dernière instance lorsqu’une partie découvre après coup des moyens de preuve concluants qu’elle n’avait pu invoquer dans la procédure précédente, à l’exclusion des moyens de preuve postérieurs à la décision. Selon la jurisprudence en lien avec l’art. 123 al. 2 let. a LTF, dont la formulation est quasiment identique à celle de la disposition citée, il y a lieu de conclure en la matière à un manque de diligence lorsque la découverte de moyens de preuve nouveaux résulte de recherches qui auraient pu et dû être effectuées dans la procédure précédente.

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Procédure

Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_611/2013 du 14 juillet 2014

Procédure ; voie de droit pour contester une proposition de jugement de l’autorité de conciliation (exclusivement l’opposition) ; comparution personnelle des personnes morales à l’audience de conciliation ; art. 204 al. 1, 211 al. 1 in fine CPC

L'autorisation de procéder n'est pas une décision : elle ne peut faire l'objet ni d'un recours, ni d'un appel et sa validité doit être examinée d'office par le tribunal devant lequel l'action doit être portée. Le tribunal pourra par exemple constater qu'une partie n'a pas comparu personnellement à l'audience de conciliation, que l'autorité de conciliation a méconnu cette situation et délivré une autorisation de procéder non valable, si bien qu’une des conditions de recevabilité de la demande fait défaut (c. 1.3.2).

Si le justiciable refuse de se soumettre à une proposition de jugement, quel que soit son motif, il dispose uniquement de la voie de l'opposition ; pour ce faire, il lui suffit d'exprimer son refus, sans avoir à le justifier (c. 1.4).

L'obligation de comparution personnelle est valable aussi à l'égard des personnes morales qui doivent comparaître par un organe, ou à tout le moins par un mandataire commercial disposant du pouvoir de plaider et de disposer de l'objet du litige (c. 1.6).

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Expulsion

Expulsion

Procédure

Procédure

TF 4A_337/2014 du 14 juillet 2014

Procédure ; expulsion ; expulsion du locataire ; recours au Tribunal fédéral contre une décision incidente de refus de l’effet suspensif ; décision attaquée comportant plusieurs motivations ; nécessité de s’en prendre à toutes les motivations ; art. 93 al. 1 let. a, 98 LTF ; 325 al. 2 CPC

Seule la violation des droits constitutionnels ne peut être invoquée à l’appui d’un recours au Tribunal fédéral contre une décision de rejet de la requête d’effet suspensif (c. 2.2).

Lorsque la décision attaquée comporte plusieurs motivations indépendantes, alternatives ou subsidiaires, toutes suffisantes pour sceller le sort de la cause, la partie recourante doit, sous peine d'irrecevabilité, démontrer que chacune d’elles est contraire au droit (c. 3.2).

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Loyer

Loyer

Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_565/2013 du 8 juillet 2014

Loyer ; importantes réparations ; hausse de loyer ; notion d’immeuble ancien ; calcul de rendement net ; frais d’entretien ; art. 269, 269a let. a et b CO ; 14 OBLF

Notion d’immeuble ancien niée en l’espèce pour des immeubles construits en 1982 et 1983, à mesure que l’on peut raisonnablement exiger de la propriétaire-bailleresse la conservation des pièces justificatives compte tenu du fait qu’il s’agit d’une société d’assurance qui détient les immeubles concernés à titre professionnel (consid. 3.1).

La prise en compte d’un taux d’intérêt de 1,75 % pour renter la part des frais d’entretien extraordinairement élevés non encore amortis n’est pas contraire au droit fédéral consacré par les art. 269 et 269a CO (consid. 3.5).

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Décès

Décès

TF 4A_258/2014 du 8 juillet 2014

Décès du locataire ; désintérêt total démontré par certains héritiers interprété par la partie bailleresse, de bonne foi, comme une renonciation de leur part au bail ; conclusion, par actes concluants, d’un contrat de bail exclusivement avec les autres cohéritiers ; art. 560 CC ; 266i CO

Suite au décès du locataire, ses trois héritiers sont devenus colocataires de l’appartement (c. 1.2).

Toutefois, au moment où ils sont devenus parties au contrat, les deux fils adultes n’habitaient plus l’appartement. Ils présumaient que leur mère devenait seule et de plein droit titulaire du bail et ne pensaient donc pas être légalement colocataires. Ils ont montré un désintérêt total pour cet appartement, ce qui pouvait de bonne foi être interprété par la bailleresse comme une renonciation de leur part au bail (c. 1.3).

Le Tribunal fédéral considère dès lors que les parties ont, par actes concluants, modifié le contrat tel que découlant de la succession en ce sens que les fils sont sortis de la relation contractuelle et que leur mère est restée seule locataire (c. 1.3).

A noter encore que le transfert de contrat n’est pas la simple combinaison d’une cession de créance et d’une reprise de dette, mais un contrat sui generis soumis à aucune forme particulière, dans la mesure où le contrat initial ne l’était pas lui-même (c. 1.3).

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_146/2014 du 3 juillet 2014

Résiliation ; demeure du locataire ; validité de la résiliation pour demeure du locataire ; n’est pas insignifiant le solde impayé de quelque CHF 1'580.- ; art. 257d CO

Le Tribunal fédéral confirme la validité de la résiliation du bail intervenue suite à la demeure du locataire dans le paiement du loyer ; le solde impayé de CHF 1'582.15 ne saurait être considéré comme insignifiant, pour rendre le congé abusif (c. B.b. et 2).

En l’occurrence, le locataire n’a nullement invoqué compensation avec des créances en remboursement si bien qu’il n’y a pas lieu d’examiner cette question (c. 1).

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Procédure

Procédure

Expulsion

Expulsion

TF 4A_143/2014 du 23 juin 2014

Procédure ; restitution des locaux en fin de bail ; expulsion ; requête de preuve à futur visant à constater les dommages subis par les appareils se trouvant dans les locaux et devant être évacués; art. 257 CO ; 158 al. 1 let. b, 342 al. 3 CPC

La preuve à futur a pour but d'assurer la conservation de la preuve ; elle peut aussi être destinée à permettre au requérant de clarifier les chances de succès d'un procès futur, de façon à lui éviter de devoir introduire un procès dénué de chances (c. 3.1).

En l’occurrence, la requête de preuve à futur visait à faire constater les dommages subis par les appareils se trouvant dans les locaux anciennement loués.

Lorsque le juge de l'expulsion, respectivement de l'évacuation, prévoit que la personne chargée de l'exécution peut requérir l'assistance de l'autorité compétente, l'exécution forcée, notamment en ce qui concerne le déplacement et la prise en charge des biens mobiliers du locataire, respectivement de l'occupant expulsé, est une tâche officielle, qui relève du droit public cantonal (c. 4.1.3).

Partant, la requête de preuve à futur en examen n'est pas destinée à la  conservation de preuves en vue d'un procès civil futur, le déplacement de leurs prétendus biens ne relevant pas de la compétence de la bailleresse, mais découle bien d’une tâche officielle (c. 4.2.2).

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Défaut

Défaut

TF 4A_159/2014 du 18 juin 2014

Garantie pour les défauts ; défauts considérés comme faisant partie de l’état de la chose louée selon la volonté effective des parties ; art. 18 al. 1, 256 al. 1 et 2, 259a al. 1 lit. a et b CO

Il y a défaut de la chose louée lorsque celle-ci ne convient plus à l’usage approprié : il faut comparer l’état effectif avec l’état convenu, garanti ou attendu en raison du but du contrat. La convention des parties détermine prioritairement l’état auquel les locataires peuvent s’attendre. Pour les locaux d’habitation, toute dérogation au détriment du locataire est nulle. Toutefois, une restriction de l’usage découlant d’un défaut reste admissible si le locataire obtient une pleine compensation, par exemple par une réduction de loyer ou d’autres avantages pécuniaires (c. 4.1).

Le contenu d’un contrat se détermine en premier lieu sur la base d’une interprétation subjective fondée sur la volonté concordante effective des parties. Ce n’est que si l’on ne peut pas constater une telle volonté qu’il faut recourir à une interprétation objective du contrat (c. 4.4).

En l’espèce, l’autorité précédente a constaté la volonté effective des parties de considérer les défauts allégués comme faisant partie de l’état de la chose louée et les recourants ne parviennent pas à démontrer le caractère arbitraire de ces constatations (c. 4.5). Les recourants ne parviennent pas non plus à démontrer qu’ils n’ont pas reçu de compensation suffisante dans le cadre global du contrat, vu qu’ils ont profité d’un loyer modéré et d’une option d’achat garantie pendant cinq ans avec financement intégré (c. 5).

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Procédure

Procédure

TF 4A_249/2014 du 18 juin 2014

Procédure ; est seule susceptible de recours en matière civile la décision de dernière instance cantonale ; art. 75, 105 al. 1 LTF

En principe, le Tribunal fédéral fonde sa décision sur les faits tels qu’ils ont été établis par l’autorité inférieure (c. 6).

Dans le cadre d’un recours en matière civile, seule peut être attaquée la décision de la dernière instance cantonale (c. 8).

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Procédure

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Loyer

Loyer

TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014

Procédure ; conditions qui président à la procédure de cas clairs ; pas de preuve facilitée en la matière, la vraisemblance étant insuffisante ; le refus de la protection dans les cas clairs n’aboutit pas au rejet de la prétention avec autorité de la chose jugée ; l’obligation de paiement du loyer n’est pas une obligation personnelle et le paiement par un tiers éteint la dette ; art. 68 CO ; 257 CPC ; 98 LTF

La procédure de protection dans les cas clairs n'est pas une procédure de mesure provisionnelle au sens de l'art. 98 LTF, de sorte que le recours en matière civile peut être formé pour violation des art. 95 à 97 LTF (c. 3). Cette protection est donnée et le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire (c. 4).

L’état de fait est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance ne suffit pas (c. 4.1).

Selon la partie générale du droit des obligations, le débiteur n'est tenu d'exécuter personnellement son obligation que si le créancier a un intérêt à ce qu'elle soit exécutée par le débiteur lui-même. S'agissant d'une prestation en argent, le créancier n'a aucun intérêt à l'exécution personnelle du débiteur ; si un tiers fournit la prestation conforme au contrat, celle-ci éteint l'obligation du débiteur (4.2).

La procédure de protection dans les cas clairs n’aboutit pas au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (c. 5.2.3).

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Procédure

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Expulsion

Expulsion

Insolvabilité-Faillite

Insolvabilité-Faillite

TF 4A_163/2014 du 16 juin 2014

Procédure ; expulsion ; absence de capacité de procéder du recourant ; pouvoirs de représentation des liquidateurs d’une société faillie encore inscrite au registre du commerce ; ce pouvoir ne s’étend pas à une procédure de recours contre une décision d’expulsion des locaux dont la société était locataire ; art. 740 al. 1 CO ; 76 LTF

Le Tribunal fédéral examine d'office la capacité d'être partie, la capacité d'ester en justice et la capacité de procéder des parties ; si l’une ou l'autre fait défaut au recourant, il n’y a pas lieu d’entrer en matière et de statuer sur le fond (c. 2).

Lorsque la société reste inscrite au registre du commerce malgré la clôture de sa faillite faute d'actif, l'administration de la faillite (i.e l'office des faillites) n'a plus le pouvoir de réaliser les biens lui appartenant. S’agissant des liquidateurs, ils ne peuvent pour leur part accomplir que les actes nécessaires à la liquidation des actifs qui valent la peine d'être liquidés : le recours contre une décision d'expulsion des locaux dont la société était locataire, après rejet de l'action en contestation du congé, comme d'ailleurs l'introduction même de cette action, n'entrent pas dans le cadre des actes nécessaires à la liquidation de ces actifs (c. 2.1).

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Défaut

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TF 4A_125/2014 du 2 juin 2014

Erreur de base portant sur la source d’un bruit et ses conséquences ainsi que sur le respect des valeurs limites légales ; art. 24 al. 1 ch. 4 CO

Une erreur du locataire portant sur la suppression d’un problème de bruit avant la prise de possession de l’objet, sur la source du bruit et ses conséquences ainsi que sur le respect des valeurs limites (légales) en matière de bruit de base constitue une erreur essentielle aussi bien d’un point de vue subjectif que d’un point de vue objectif au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO (c. 3).

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Expulsion

Expulsion

TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014

Procédure de cas clairs en matière d’expulsion du locataire ; annulation du congé pour demeure du locataire, niée en l’espèce ; art. 257d, 271 CO ; 257 al. 1 CPC

Le Tribunal fédéral rappelle les situations exceptionnelles dans lesquelles le congé, donné pour cause de demeure du locataire, est annulable.

En matière de cas clairs, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire. Il en va ainsi quand l’état de fait peut être établi sans délai ni moyens particuliers, en général par pièces. Jurisprudence et doctrine admettent que l’expulsion du locataire puisse être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives précitées sont réalisées.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_106/2014 du 28 mai 2014

Protection contre les congés ; congé ne contrevenant pas aux règles de la bonne foi et n’autorisant pas de prolongation du bail ; art. 271, 272 CO ; 29 al. 2 Cst ; 6 CEDH

Une résiliation en vue d’effectuer de vastes travaux d’assainissement, en vue de modifier l’affectation de l’objet loué ou en vue d’obtenir un loyer plus élevé ne contrevient pas aux règles de la bonne foi selon l’art. 271 al. 2 CO. Le fait que le congé entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ne suffit pas à qualifier un congé d’abusif, il ne joue un rôle que pour une éventuelle prolongation du bail selon l’art. 272 CO (c. 3.2).

Le juge ne viole pas le droit d’être entendu d’une partie lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, il a la certitude que ces dernières ne pourraient l’amener à modifier son opinion (c. 3.3).

Pour obtenir une prolongation du bail selon l’art. 272 CO, il faut l’existence de circonstances pénibles, l’absence de situations d’exclusion de la prolongation (art. 272a CO) et une pondération des intérêts tenant compte des critères figurant à l’art. 272 al. 2 CO (c. 4.1). Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation à ce sujet (c. 4.2). En l’espèce, l’instance précédente a correctement nié l’existence de circonstances pénibles (c. 4.3). En outre, la pondération (non nécessaire et hypothétique) des intérêts effectuée par l’instance précédente ne constitue pas un abus du pouvoir d’appréciation (c. 4.4.2).

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Procédure

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Sous-location

Sous-location

TF 4A_39/2014 du 27 mai 2014

Procédure ; assistance judiciaire ; conditions d’octroi de l’assistance judiciaire ; cause dépourvue de chance de succès lorsque l’occupant de la chose louée, dont la présence a tout au plus été tolérée en qualité de sous-locataire, prétend à la conclusion, en sa faveur, d’un bail (principal), pour tenter de faire obstacle à son expulsion (suite à la résiliation du bail du sous-bailleur) ; art. 117 let. a et b CPC ; 68 CO ; 641 al. 2 CC

Un plaideur a le droit d’obtenir l’assistance judiciaire s’il ne dispose pas de ressources suffisantes et que sa cause ne paraît pas dépourvue de toute chance de succès. Un procès est dénué de chances de succès lorsque les perspectives de le gagner sont notablement plus faibles que les risques de le perdre.

Le locataire n’est pas tenu de verser personnellement le loyer et peut charger un tiers d’assurer ce paiement, en particulier un éventuel sous-locataire.

Les propriétaires peuvent réclamer l’expulsion de tout occupant dont ils n’ont pas l’obligation de tolérer la présence, notamment celle du sous-locataire qui se maintient dans les locaux après la fin du bail principal.

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Expulsion

Expulsion

Procédure

Procédure

TF 4A_622/2013 du 26 mai 2014

Valeur litigieuse ; cas clair ; calcul de la valeur litigieuse en cas d’expulsion selon la procédure du cas clair ; art. 51 al. 1 lit. a LTF ; 257 CPC

Si les conditions pour ordonner une expulsion selon la procédure sommaire du cas clair (art. 257 CPC) sont contestées, la valeur litigieuse correspond au dommage supposé, découlant du temps perdu si le tribunal nie que les conditions d’une expulsion selon l’art. 257 CPC sont remplies. Ce dommage correspond à la valeur locative ou la valeur d’usage hypothétiquement perdue pendant la durée prévisible d’un procès en procédure ordinaire permettant d’obtenir une décision d’expulsion (c. 2).

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Prolongation

Prolongation

TF 4A_15/2014 du 26 mai 2014

Protection contre les congés ; critères applicables pour la seconde prolongation du bail ; annulation de la décision en équité prise par le Tribunal cantonal ; art. 272, 272b CO ; 109 al. 3 LTF

Lorsqu’un recours adressé au TF ne fait que répéter les griefs exposés devant l’instance précédente sans se déterminer sur les considérants de l’instance précédente, le TF peut se contenter de renvoyer à la décision attaquée, conformément à l’art. 109 al. 3 LTF (c. 3.2).

Lorsque le locataire demande une seconde prolongation du bail, l’absence de démarches visant à trouver un autre local entraîne en principe le refus de celle-ci ; des démarches insuffisantes peuvent quant à elles conduire à une réduction de la durée de la seconde prolongation. Si l’âge, la maladie ou l’invalidité du locataire empêche les recherches, on en tient compte, même si l’on peut exiger du locataire qu’il cherche de l’aide si les circonstances le permettent. Si seul un déménagement dans un home n’entre en considération, on peut attendre du locataire qu’il entreprenne des démarches sérieuses pour trouver une place dans une telle institution (c. 4.2).

En l’espèce, malgré le large pouvoir d’appréciation reconnu à l’instance précédente, le TF a jugé qu’elle n’avait pas correctement tenu compte du déséquilibre éclatant des intérêts des parties en accordant une seconde prolongation d’une année seulement, ce qui revenait à réduire des deux tiers le temps encore légalement disponible. En conséquence, sur la base des circonstances particulières du cas à juger, il a annulé partiellement la décision cantonale et a prolongé le bail de deux ans (c. 4.4).

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Expulsion

Expulsion

Procédure

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TF 4A_207/2014 du 19 mai 2014

Expulsion ; procédure ; expulsion d’un locataire de locaux commerciaux suite à une prolongation du bail de 6 ans ; application du principe de proportionnalité dans le cadre de l’exécution forcée d’une décision judiciaire ; art. 335 ss CPC

Suite à la résiliation d’un bail portant sur des locaux commerciaux, la locataire obtient la prolongation maximale de 6 ans. Six mois avant l’échéance de dite prolongation, la locataire a sollicité un sursis de plusieurs années pour quitter les locaux, sursis qui lui a été refusé par la partie bailleresse. Cette dernière a dès lors requis l’expulsion de la locataire qui s’oppose à celle-ci.

Le Tribunal fédéral rappelle sa jurisprudence en la matière, qui est encore valable même si elle a été rendue alors que la matière relevait encore du droit cantonal de procédure : en procédant à l’exécution forcée d’une décision judiciaire, l’autorité doit tenir compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l’évacuation d’une habitation est en jeu, il s’agit d’éviter que des personnes concernées ne soient soudainement privées de tout abri. L’expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l’occupant se soumettra spontanément au jugement d’évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de cause, l’ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail.

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Bail à ferme

Bail à ferme

Résiliation

Résiliation

Prolongation

Prolongation

Procédure

Procédure

TF 4A_71/2014 du 30 avril 2014

Bail à ferme non agricole ; résiliation ; prolongation ; procédure ; application analogique aux baux à ferme portant sur des locaux commerciaux des dispositions sur le bail à loyer, relatives à la protection contre les congés ; pouvoir d’appréciation du juge en matière de prolongation ; notion d’arbitraire ; art. 271 ss, 300 al. 1 CO ; 74 al. 1 let. A LTF

La mise en gérance libre d’un établissement public complètement équipé donne lieu à la conclusion d’un bail à ferme non agricole. Les dispositions sur le bail à loyer afférentes à la protection contre les congés s’appliquent par analogie aux baux à ferme portant sur des locaux commerciaux.

C’est librement que le juge apprécie, selon les règles du droit et de l’équité, s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative, pour quelle durée.

Le Tribunal fédéral rappelle en outre sa jurisprudence en matière d’arbitraire.

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Conclusion

Conclusion

TF 4A_578/2013 du 22 avril 2014

Interprétation du contrat ; nullité partielle et volonté hypothétique des parties ; art. 24, 28 CO

En cas de nullité partielle d’un contrat, la question de savoir si le contrat aurait été conclu sans la partie nulle doit recevoir une réponse fondée sur le principe de la confiance, en déterminant la volonté hypothétique des parties, à moins que l’on puisse établir la volonté réelle de celles-ci (c. 3.4).

La volonté hypothétique est une question de droit que le Tribunal fédéral doit examiner, même s’il est lié aux constatations faites par le Tribunal cantonal concernant les faits servant d’indices (c. 3.4).

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_588/2013 du 15 avril 2014

Protection contre les congés ; protection contre les congés abusifs en cas de réitération d’un congé dans un premier temps nul pour raisons formelles ; art. 271a al. 1 let. d et e CO ; 29 al. 2 Cst. ; 247 al. 2 let. c CPC

Le bailleur a le droit de « réitérer » une première résiliation nulle ou inefficace dont les motifs existaient déjà avant la procédure mentionnée à l’art. 271a al. 1 let. d CO, en adressant une seconde résiliation pendant la procédure ou au cours du délai de trois ans suivant la fin de celle-ci (c. 2.3).

Le Tribunal fédéral laisse ouverte la question de la pertinence de l’opinion doctrinale, selon laquelle une deuxième résiliation pourrait tout de même contrevenir aux règles de la bonne foi lorsque le bailleur a violé intentionnellement les règles de forme pour la première résiliation, dans l’espoir que le locataire ne s’informe pas sur ses droits et quitte la chose louée (c. 2.7).

En l’espèce, le bailleur, après avoir une première fois résilié le bail de façon inefficace, n’a fait que répéter dans sa nouvelle résiliation sa volonté déjà existante, ce qui est admissible durant ou après une procédure en droit du bail (c. 2.8).

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Procédure

Procédure

TF 4D_28/2014 du 15 avril 2014

Correction de la désignation d’une partie par l’instance cantonale : pas d’arbitraire, pas de violation du principe de la confiance, pas de violation du droit d’être entendu ; art. 9, 29 al. 2 Cst. féd.

La recourante ne parvient pas à démontrer que le fait que le tribunal cantonal corrige, dans le jugement de deuxième instance, la désignation clairement erronée d’une partie figurant dans le jugement de première instance (c. 4.1) soit arbitraire (c. 4.2), viole le principe de la confiance (c. 4.3) ou le droit d’être entendu (c. 4.4).

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Loyer

Loyer

Procédure

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TF 4A_623/2013 du 11 avril 2014

Loyer ; absence de notification du loyer initial sur formule officielle ; nullité du loyer ; pouvoir d’appréciation du juge dans la fixation du loyer initial ; méthodes de détermination du loyer non abusif applicables, selon que l’immeuble est ancien ou non ; augmentation de loyer en raison de prestations supplémentaires du bailleur ; art. 269a let. b, 270 al. 2 CO ; 14 OBLF

Dans tout le canton de Fribourg, le bailleur a, depuis une dizaine d’années, l’obligation de communiquer au locataire, en usant d’une formule officielle, le montant du loyer antérieurement perçu.

Lorsque la formule officielle n’a pas été employée pour un loyer initial alors qu’elle était obligatoire, ce vice entraîne la nullité du contrat de bail en tant qu’il détermine le loyer, si bien que le locataire peut saisir d’abord l’autorité de conciliation, puis le juge pour fixer le loyer initial (étant entendu que ce dernier dispose d’une grande marge d’appréciation en la matière).

Il n’est souvent pas aisé de distinguer les travaux d’entretien de ceux à plus-values. L’OBLF pose à cet égard une présomption qui a pour fin de faciliter la preuve et qui peut être renversée si la part exacte de l’investissement entraînant une plus-value est déterminable.

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Procédure

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Expulsion

Expulsion

TF 4A_627/2013 du 8 avril 2014

Procédure ; procédure d’expulsion en cas clairs ; nécessité de pouvoir établir l’état de fait sans délai et sans moyens particuliers ; objections et exceptions soulevées par le locataire ; art. 257 al. 1 CPC

La procédure sommaire est applicable lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire. Si la partie adverse conteste les faits de manière vraisemblable, la protection dans les cas clairs ne peut pas être accordée, faute de caractère liquide de l’état de fait ; il en va ainsi lorsque la partie adverse avance des objections ou des exceptions qui n’apparaissent pas vouées à l’échec. En revanche, les objections manifestement mal fondées ou dénuées de pertinence sur lesquelles il peut être statué immédiatement ne suffisent pas à exclure le cas clair.

Partant, il est insuffisant à cet égard que le locataire, après l’introduction d’une requête en évacuation par le bailleur, ouvre action en constatation de ses prétendus droits contractuels sur la chose louée, pour faire obstacle à dite procédure d’expulsion pour cas clairs.

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Résiliation

Résiliation

Prolongation

Prolongation

TF 4A_615/2013 du 4 avril 2014

Protection contre les congés ; rejet de divers griefs visant l’annulation du congé ou la prolongation du bail ; art. 271a al. 1 let. a, 271a al. 1 let. d, 271a al. 1 let. e ch. 4, 271a al. 2, 272 CO ; 29 al. 2 Cst. féd.; 318 al. 1 let. b CPC

En relation avec l’art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO et l’art. 271a al. 2 CO, les cas bagatelles ne déclenchent pas le délai de trois ans (c. 5.1).

En relation avec l’art. 271a al. 1 let. d CO, le moment pertinent pour le congé est celui du premier congé, même s’il n’est pas valable pour raison de forme (c. 5.2). En outre, pour être annulable, le congé doit être donné lors d’une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire ; s’il est prononcé après une requête de réduction du loyer adressée au bailleur uniquement, l’hypothèse de l’art. 271a al. 1 let. d CO n’est pas remplie (c. 5.2).

Le locataire n’a pas réussi à démontrer l’existence d’un congé annulable sur la base de l’art. 271 al. 1 CO ou de l’art. 271a al. 1 let. a CO (c. 5.3).

La cour cantonale ne viole pas le droit d’être entendu des parties si elle statue à nouveau en modifiant la durée de prolongation du bail selon l’art. 318 al. 1 let. c CPC (c. 6.1). En outre, la pondération effectuée par la cour cantonale en l’espèce n’est pas sujette à caution (c. 6.2 et 6.3).

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Transfert

Transfert

TF 4A_1/2014 du 26 mars 2014

Légitimation passive ; maxime inquisitoire sociale ; application de la maxime inquisitoire sociale à l’identification du défendeur lors d’une demande en constatation de la nullité d’une augmentation de loyer ; art. 261a, 269d al. 2 lit. b CO ; 60, 243 al. 2 lit. a, 247 al. 2 lit. c CPC

Selon l’art. 261a CO, les dispositions sur la cession de la chose sont applicables par analogie lorsque le bailleur accorde un droit réel limité à un tiers et que cela revient à un changement de propriétaire. Lorsque le bailleur ne fait que transférer la nue-propriété sur un objet loué à un tiers, tout en conservant l’usufruit, le rapport de bail ne passe pas au nouveau propriétaire (c. 2.1).

En vertu de l’art. 243 al. 2 lit. c CPC, la procédure simplifiée est applicable à une demande fondée sur l’art. 269d al. 2 lit. b CO en constatation de la nullité d’une augmentation de loyer. L’art. 247 al. 2 lit. a CPC prévoit que le tribunal établit les faits d’office dans les affaires visées à l’art. 243 al. 2 CPC. Cela correspond à la maxime inquisitoire sociale. Selon cette maxime, le tribunal n’est pas lié aux offres de preuve des parties et à leurs allégués. Si le tribunal a des raisons d’admettre que les offres de preuve d’une partie sont incomplètes, le tribunal doit requérir lui-même les preuves pertinentes dont il connaît l’existence en vertu des allégués des parties et du dossier (c. 2.3).

En l’espèce, vu que les nouveaux propriétaires n’étaient pas représentés professionnellement en première instance et qu’ils avaient allégué que l’ancien propriétaire était demeuré usufruitier sans le prouver, le tribunal aurait dû exiger un extrait complet du registre foncier afin de déterminer si les nouveaux nus-propriétaires étaient passivement légitimés (c. 2.2 et 2.4).

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Procédure

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TF 4A_586/2013 du 26 mars 2014

Révision d’une décision de l’autorité de conciliation ; recevabilité d’une demande en révision d’une transaction conclue devant une autorité de conciliation ; art. 328 ss CPC

Si une procédure s’est terminée par une transaction conclue devant une autorité de conciliation, une partie peut adresser une demande de révision selon les art. 328 ss CPC.

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Résiliation

Résiliation

Prolongation

Prolongation

Procédure

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TF 4A_569/2013 du 24 mars 2014

Résiliation ; prolongation ; procédure ; congé donné dans les 3 ans qui ont suivi une transaction judiciaire ; besoin urgent du bailleur ; validité du congé ici reconnue ; pouvoir d’appréciation du juge en matière de prolongation ; art. 271a al. 1 let. e ch. 4 et al. 3 let. a, 272 CO ; 317 al. 1 let b CPC

La validité d’un congé s’apprécie en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté.

La résiliation est annulable lorsqu’elle intervient dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure judiciaire ou de conciliation relative au bail, si le bailleur a alors conclu une transaction. Cependant, le congé signifié durant cette période de protection de trois ans est valable s’il est motivé par le besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés d’utiliser eux-mêmes les locaux loués. Ce besoin doit être sérieux, concret et actuel. L’urgence doit être évaluée non seulement dans le temps mais encore en fonction de son degré. Le juge apprécie librement, au regard des principes du droit et de l’équité, si le congé répond au besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés.

De la même manière, le juge apprécie également librement, selon les règles du droit et de l’équité, s’il y a lieu de prolonger le bail et, cas échéant, pour quelle durée.

Enfin et contrairement à ce qui avait été retenu par l’instance cantonale de recours, le Tribunal fédéral relève que les allégations et moyens de preuve nouveaux ne sont en principe pas recevables en appel, sauf si, bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces allégations et moyens de preuve ne pouvaient pas être introduits en première instance. Cette règle signifie que le procès doit en principe se conduire entièrement devant les juges de première instance.

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Insolvabilité-Faillite

Insolvabilité-Faillite

TF 5A_606/2013 du 21 mars 2014

Poursuite en réalisation de gage ; avis aux locataires ; effet de la non-validation de l’avis aux locataires sur le droit du bailleur (et débiteur-gagiste) de disposer des loyers ; art. 153a LP ; 93 al. 3 ORFI

En cas d’annulation de l’avis aux locataires dans une poursuite en réalisation de gage, l’office doit remettre au bailleur (et débiteur-gagiste) les loyers déjà encaissés, conformément à l’art. 93 al. 3 ORFI et à l’art. 153a al. 3 LP (c. 3.2.1 et 3.2.2).

L’avis aux locataires constitue une mesure de sûretés provisoire d’urgence qui doit faire l’objet d’une validation par une ouverture d’action ou par une mainlevée. Si la validation n’a pas lieu, le débiteur-gagiste recouvre d’office son droit de disposition sur les loyers payés (c. 3.2.4).

Si un bailleur a été la cible d’une poursuite en réalisation de gage avec avis aux locataires qui n’a ensuite pas fait l’objet d’une ouverture d’action ou d’une mainlevée, l’autorité de surveillance qui refuse de rembourser au bailleur les loyers déposés à l’office des poursuites en raison de l’avis aux locataires viole le droit fédéral (c. 3.3).

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_603/2013 du 19 mars 2014

Résiliation ; action en réduction de loyer intentée contre la bailleresse par un voisin (locataire aussi) en raison des nuisances émanant de l’école exploitée par le locataire ; appel en cause de ce dernier ; résiliation du bail de l’appelé en cause, en cours de procédure ; annulation du congé ; art. 271a al. 1 let. d CO

Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail.

Il en va de même du congé donné au locataire, appelé en cause, dans une procédure opposant un autre locataire au bailleur, lorsque celui-là prétend à une réduction de loyer consécutive aux nuisances de l’exploitation du locataire congédié.

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Insolvabilité-Faillite

Insolvabilité-Faillite

TF 5A_660/2013 du 19 mars 2014

Saisie ; frais de logement ; montant relativement saisissable ; montant admissible pour les frais de logement lors du calcul du minimum vital selon l’art. 93 LP ; art. 93 al. 1 LP ; art. 269a CO

Lorsqu’un débiteur fait l’objet d’une saisie, il doit maintenir ses frais de logement aussi bas que possible (c. 3.1).

La détermination du montant relativement saisissable est une question d’appréciation. En relation avec les frais de logement, les autorités de poursuite ne doivent pas recourir à des critères personnels individuels, en particulier elles ne doivent pas déterminer si le loyer en question se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité. Contrairement aux litiges concernant le caractère abusif du loyer (art. 269a CO), l’application de l’art. 93 al. 1 LP ne se concentre pas sur le caractère raisonnable de la prestation et de la contre-prestation, mais sur la détermination du montant qui est absolument indispensable au débiteur et à sa famille (c. 3.2.2).

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Transfert

Transfert

TF 4A_500/2013 du 19 mars 2014

Transfert de bail commercial ; solidarité entre les locataires cédant et reprenant ; interprétation d’une convention transactionnelle ; art. 147, 263 al. 4 CO

Conformément à la littérature (c. 5.2) et selon une interprétation grammaticale, systématique et téléologique de l’art. 263 al. 3 CO (c. 5.3), le transfert d’un bail commercial entraîne une dette solidaire limitée dans le temps des locataires cédant et reprenant, à laquelle s’appliquent les art. 143 à 149 CO (c. 5.4).

Si un créancier a conclu une convention avec un débiteur solidaire, il faut interpréter cette convention pour déterminer si et dans quelle mesure la remise de dette convenue profite aux autres selon l’art. 147 al. 2 CO (c. 6.1 et 6.4 pour l’application).

Si, dans le cadre d’une transaction, le créancier reçoit un paiement d’un débiteur solidaire ou si des prétentions réciproques (éventuellement contestées) sont compensées, il faut recourir à l’interprétation pour déterminer si et dans quelle mesure une extinction de la dette avec effet libérateur pour les autres débiteurs selon l’art. 147 al. 1 CO a eu lieu. Dans ce cadre, le créancier et un seul débiteur solidaire ne peuvent pas convenir que l’extinction de la dette ne vaut que pour leurs propres rapports. La transaction libère les autres débiteurs dans la mesure où le créancier reçoit une prestation (c. 6.1 et 6.3 pour l’application).

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_44/2014 du 17 mars 2014

Résiliation ; manque d’égards envers les voisins en raison des nuisances sonores, répétitives et à toute heure, du locataire ; validité du congé ; art. 257f CO

Tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire, le locataire se doit d’avoir les égards envers les personnes habitant la maison et les voisins.

Les excès de bruit et l’irrespect des règles d’utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d’égards envers les voisins. Il est sans pertinence que les excès de bruit soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu’il ne peut pas maîtriser.

Le Tribunal fédéral de préciser encore que dire si la situation est insupportable au point de justifier la résiliation du bail est une question d’appréciation qu’il ne revoit qu’avec retenue.

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Résiliation

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Prolongation

Prolongation

TF 4A_503/2013 du 5 mars 2014

Résiliation ; prolongation ; conditions dans lesquelles le congé donné en vue d’importants travaux d’assainissement est valable ; fardeau de la preuve de l’impossibilité objective du projet de construction ou de transformation ; art. 271, 271a, 272 CO

Déterminer le motif réel du congé est une question de fait alors que dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi relève du droit.

Le congé est contraire à la bonne foi lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, procède d’un pur esprit de chicane, est fondé sur un motif ne constituant manifestement qu’un prétexte, ou consacre une disproportion grossière des intérêts en présence. En outre, les règles de la bonne foi ne commandent pas d’annoncer à l’avance un congé, ni ensuite d’attendre que le locataire trouve une solution pour se reloger.

La résiliation du bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué n’est pas contraire aux règles de la bonne foi, du moment que ces travaux limitent considérablement la possibilité d’utiliser les locaux loués et que le bailleur se trouve dans la nécessité de faire évacuer les lieux. Cependant, un congé peut être abusif si, au moment de celui-ci, le bailleur bénéfice d’une garantie (sérieuse) que le locataire ira se loger ailleurs pendant les travaux.

Le congé est abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, ce qu’il incombe au locataire de prouver.

Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité, s’il y a lieu de prolonger le bail et pour quelle durée.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_484/2013 du 26 février 2014

Résiliation ; congé contraire à la bonne foi ; annulation du congé pour lequel le bailleur avance un faux motif ; art. 271 al. 1 CO

Le Tribunal fédéral rappelle tout d’abord que le congé est contraire à la bonne foi s’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s’il est purement chicanier ou s’il est fondé sur un motif ne constituant manifestement qu’un prétexte.

Si le bailleur fournit un faux motif à l’appui de la résiliation alors qu’il n’est pas possible d’établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux, ou du moins aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation.

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Général

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Procédure

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Conclusion

Conclusion

TF 5A_710/2013 du 17 février 2014

Qualification du contrat ; cas clair ; absence de contrat de bail entre le proche de titulaires d’un droit d’habitation et le nu-propriétaire ; art. 641 CC ; art. 253 CO ; art. 257 al. 1 CPC

Le fait – pour un proche ayant vécu avec les titulaires d’un droit d’habitation dans l’immeuble objet du droit réel limité en question – d’avoir prodigué des soins à ces titulaires et d’avoir payé les réparations de l’immeuble que ces titulaires auraient dû supporter eux-mêmes, ne crée pas un rapport de bail avec le nu-propriétaire, si aucun loyer n’a été payé (c. 4).

Cas clair admis dans le cadre d’une action en revendication fondée sur l’art. 641 CC (c. 2 et 3).

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Résiliation

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Vente

Vente

Conclusion

Conclusion

TF 4A_520/2013 du 17 février 2014

Vente d’immeuble ; stipulation pour autrui ; acte de vente immobilière prévoyant l’engagement des acheteurs de maintenir le bail à loyer des locataires ; résiliation du bail, dont la validité est confirmée dans le cadre d’une première procédure opposant les acheteurs aux locataires ; action des vendeurs en vue du maintien des locataires dans les locaux loués ; art. 97, 98, 112 CO

L’art. 112 al. 1 CO autorise ses cocontractantes à réclamer en justice l’exécution de l’obligation contenue dans l’acte de vente de « maintenir » le bail à loyer (qui avait cours avec les locataires). L’exécution reste possible en dépit de la résiliation intervenue en violation de cette même obligation.

L’art. 98 al. 3 CO permet au créancier d’exiger que ce qui a été fait en contravention de l’engagement soit supprimé.

L’autorité d’un jugement ne produit d’effets qu’entre les parties au procès, y compris leurs éventuels successeurs universels.

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Sous-location

Sous-location

Procédure

Procédure

TF 4A_430/2013 du 14 février 2014

Procédure ; sous-location illicite en raison de l’absence d’intention du locataire de réintégrer la chose louée dans un avenir prévisible ; de vagues intentions en ce sens étant insuffisantes ; art. 257f, 262 CO

L’arbitraire ne résulte pas du seul fait qu’une autre solution soit concevable, voire même préférable. Le Tribunal fédéral ne s’écarte de la décision attaquée que lorsqu’elle est manifestement insoutenable, se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu’elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité.

Le bailleur peut résilier un bail d’habitation dans un délai de trente jours pour la fin d’un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, passe outre le refus fondé du bailleur de consentir à la sous-location. Une sous-location licite suppose que le locataire ait l’intention de réutiliser lui-même l’objet loué dans un avenir prévisible, étant précisé que de vagues intentions dans ce sens ne suffisent pas.

Le bailleur qui donne un tel congé supporte le fardeau de la preuve pour la validité du congé, devant ainsi prouver que les conditions d’une résiliation anticipée sont données : il établira par exemple que le locataire n’a pas l’intention de réutiliser lui-même l’objet loué dans un avenir prévisible. Apporter la preuve de ce fait interne peut être très difficile, voire impossible pour le bailleur si bien qu’il y a lieu d’admettre un devoir de collaboration du locataire.

En l’occurrence, on ne saurait retenir, chez le locataire, une intention de réintégrer l’objet loué dans un avenir prévisible.

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Conclusion

Conclusion

TF 4A_284/2013 du 13 février 2014

Conclusion ; qualification de la convention de collaboration passée entre les parties ; administration des biens immobiliers avec transfert en partie des bureaux du gérant dans les locaux du cocontractant ; art. 404 CO

Convention de collaboration portant sur l’administration de biens immobiliers avec transfert d’une partie des bureaux du gérant dans les locaux du propriétaire. Le gérant procède à la résiliation, avant le premier terme convenu (convention conclue pour une période initiale de 5 ans, puis renouvelable d’année en année).

Le Tribunal de commerce donne partiellement droit aux prétentions du gérant (indemnité/ peine conventionnelle, sous-location, prestations de management, frais de migration, honoraires). Cette décision est confirmée par le Tribunal fédéral.

In casu, la convention est qualifiée de mandat (art. 394 ss CO) si bien que la résiliation est soumise à l’art. 404 CO; aspects non prépondérants de bail à ferme (art. 275 CO) en ce qui concerne le transfert des bureaux dans les locaux du propriétaire.

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Résiliation

Résiliation

Décès

Décès

TF 4A_397/2013 du 11 février 2014

Décès du locataire ; résiliation ; poursuite du bail avec les héritiers du locataire décédé, faute de résiliation du contrat par ces derniers ; admissibilité du congé économique Art. 266i, 271 CO

Le décès du locataire ne met pas fin au bail, sauf clause contraire des parties.

Déterminer le motif réel du congé est une question de fait. En revanche, dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi (et doit être annulé) relève du droit.

La jurisprudence admet la résiliation d’un bail afin d’obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé que celui payé par le locataire congédié. Cependant, la résiliation est contraire à la bonne foi si l’application de la méthode de calcul absolue permet d’exclure que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, parce que celui-ci est déjà conforme aux loyers usuels dans le quartier, respectivement parce qu’il procure déjà un rendement suffisant.

A noter encore que le bailleur doit collaborer à la manifestation de la vérité en produisant les pièces nécessaires pour le calcul de rendement ; à défaut, le juge peut généralement déduire sans arbitraire que le bailleur n’avait pas de motif de congé valable.

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Procédure

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Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_480/2013 du 10 février 2014

Procédure ; compétence matérielle des tribunaux de commerce en matière de bail ; art. 6 al. 2 CPC ; § 126 GOG ZH

Les tribunaux de commerce sont compétents en matière de bail lorsque les conditions de l’art. 6 al. 2 CPC sont remplies. Le droit cantonal ne peut pas déroger à cette disposition et prévoir la compétence alternative d’un autre tribunal spécialisé, en l’occurrence le tribunal des baux. Les exceptions résultant du droit fédéral (consorités ; application de la procédure simplifiée selon l’art. 243 al. 2 let. c CPC) sont réservées.

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Procédure

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Général

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TF 4A_451/2013 du 10 février 2014

Objet du bail ; procédure ; définition de la notion d’habitation ; arbitrabilité du litige de droit du bail ; art. 266l CO ; 361 al. 4 CPC

Par habitation, il faut entendre un local loué pour y habiter et qui y est adapté, car il dispose d’agencement minimum, tel qu’un espace pour dormir, un coin cuisine, des installations sanitaires, le chauffage, une alimentation électrique.

En l’occurrence, la question de l’arbitrabilité ne se posait pas, dès lors que le bail examiné ne constituait pas un bail d’habitation.

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Procédure

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TF 4A_49/2014 du 5 février 2014

Demeure ; procédure ; fardeau de la preuve du paiement des arriérés de loyers ; irrecevabilité des pièces attestant des dits paiements, déposés seulement à l’appui du recours au Tribunal fédéral (pièce nouvelle) ; art. 99 al. 1 LTF

Le fardeau de la preuve du paiement des loyers arriérés incombe au locataire.

En l’espèce, la locataire a annexé à son mémoire une feuille blanche sur laquelle ont été photocopiés trois récépissés mentionnant divers versements, dans le but d’établir la réalité du paiement des loyers en souffrance ; l’intéressée expose qu’elle a pu enfin remettre la main sur ces pièces justificatives à la suite de sa restructuration et du déménagement de ses bureaux. Elle concède ainsi, de manière implicite, qu’il s’agit là d’une pièce nouvelle, laquelle est cependant irrecevable.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_457/2013 du 4 février 2014

Résiliation ; conditions cumulatives du congé extraordinaire pour manque d’égards envers les voisins ; gravité dudit manque d’égards ; caractère insupportable du maintien du bail ; réaction rapide requise du bailleur, appréciée en fonction des circonstances ; art. 257f al. 3 CO

La résiliation extraordinaire de l’art. 257f al. 3 CO suppose une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat et, aussi, le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.

Le maintien du bail doit être insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison, étant précisé que cette question relève du pouvoir d’appréciation du juge, qui prendra en compte l’ensemble des circonstances de l’espèce.

Pour que le caractère insupportable des nuisances soit reconnu, il faut que le bailleur réagisse avec une certaine célérité si celles-ci se poursuivent malgré l’avertissement ; cela étant, tout est affaire de circonstances.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_457/2013 du 4 février 2014

Résiliation ; conditions cumulatives du congé extraordinaire pour manque d’égards envers les voisins ; gravité dudit manque d’égards ; caractère insupportable du maintien du bail ; réaction rapide requise du bailleur, appréciée en fonction des circonstances ; art. 257f al. 3 CO

La résiliation extraordinaire de l’art. 257f al. 3 CO suppose une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat et, aussi, le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.

Le maintien du bail doit être insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison, étant précisé que cette question relève du pouvoir d’appréciation du juge, qui prendra en compte l’ensemble des circonstances de l’espèce.

Pour que le caractère insupportable des nuisances soit reconnu, il faut que le bailleur réagisse avec une certaine célérité si celles-ci se poursuivent malgré l’avertissement ; cela étant, tout est affaire de circonstances.

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Résiliation

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Vente

Vente

TF 4A_499/2013 du 4 février 2014

Résiliation pour retard dans le paiement du loyer ; vente du bien immobilier ; renonciation de la résiliation par le nouveau propriétaire ? ; conclusion d’un bail tacite ? ; art. 256 al. 1 ; 258 al. 3 let. a CO

En tant qu’exercice d’un droit formateur, la résiliation du bail revêt un caractère univoque, inconditionnel et irrévocable : après sa réception, elle ne peut donc pas être révoquée, y compris lorsqu’un changement de propriétaire est intervenu par la suite. Les parties peuvent cependant convenir d’un nouveau bail.

Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d’un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d’exiger la restitution de la chose louée et qu’il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. La conclusion tacite d’un bail ne doit être admise qu’avec prudence.

En l’occurrence, les locataires qui persistaient à ne rien payer pour l’occupation des locaux pendant une procédure en contestation du congé fondé sur un défaut de paiement ne pouvaient pas, de bonne foi, s’attendre à ce que la nouvelle bailleresse veuille maintenir une relation contractuelle avec eux.

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Insolvabilité-Faillite

Insolvabilité-Faillite

TF 4A_87/2013 du 22 janvier 2014

Transfert du bail ; faillite ; en cas de faillite, qui de la société faillie ou de la masse en faillite peut adresser au bailleur une demande de transfert de bail ? ; art. 263, 740 CO ; 204 LP

L’arrêt fixe comment déterminer qui - de la société faillie (par ses organes) ou de la masse en faillite, représentée par l’administration de la faillite, agissant en tant qu’organe officiel de la masse - peut disposer d’un (prétendu) droit ; la société faillie, par ses organes sociaux, ne peut plus disposer des droits qui appartiennent à la masse et qui doivent être liquidés conformément aux règles de la faillite. Autrement dit, si le droit litigieux n’appartient effectivement pas à la masse en faillite, la société faillie peut alors (par ses organes sociaux) en disposer, également en procédure.

En matière de transfert de bail, la loi ne permet pas au locataire sortant de transférer le rapport juridique qui le lie au bailleur par simple manifestation de volonté. Il faut encore que le bailleur consente au transfert. Il s’agit d’une « simple » requête et non d’un acte formateur.

La demande de transfert de bail (cas échéant, le procès mené à ce sujet) entre dans les actes de liquidation ressortant de la compétence de l’administration de la masse.

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Procédure

Procédure

Conclusion

Conclusion

TF 4A_411/2013 du 13 janvier 2014

Procédure ; question juridique de principe (niée en l’espèce) ; restitution anticipée de la chose louée ; solvabilité du candidat pour lequel les services sociaux garantissent le paiement du loyer ; indications devant figurer dans la déclaration de cautionnement pour qu’elle soit valable ; art. 264 al. 1, 493 al. 1 et 2 CO

Une question juridique de principe existe lorsque dans l’intérêt général, en particulier dans l’intérêt de la sécurité juridique, une question controversée doit être résolue par la juridiction suprême afin de parvenir à une interprétation et à une application uniforme du droit fédéral.

In casu, apprécier la portée de la lettre de garantie adressée à la bailleresse par le service social n’atteint pas un degré d’importance suffisant justifiant une dérogation au régime ordinaire de la valeur litigieuse minimum.

Une décision est arbitraire lorsqu’elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou contredit d’une manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité.

La lettre de garantie précitée ne contient pas en l’occurrence les indications requises pour une déclaration de cautionnement (art. 493 CO). Cela étant, le Tribunal fédéral refuse d’examiner de quelle manière la candidature d’une personne certes insolvable, mais pourvue du cautionnement valable d’un tiers solvable, devrait être appréciée au regard de l’art. 264 al. 1 CO.

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Procédure

Procédure

TF 4A_343/2013 du 13 janvier 2014

Procédure ; défaut des requérants à l’audience de conciliation ; demande de restitution visant la citation d’une nouvelle audience, déclarée irrecevable par les instances cantonales ; recours admis devant le Tribunal fédéral ; art. 149 CPC

Les décisions de refus de restitution d’une autorité de conciliation sont susceptibles de l’appel ou du recours, selon la valeur litigieuse, lorsque, par l’effet d’un délai de péremption, le refus entraîne la perte définitive du droit en cause.

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Résiliation

Résiliation

Prolongation

Prolongation

TF 4A_431/2013 du 10 janvier 2014

Résiliation ; prolongation ; existence ou non d’un accord entre les parties sur une prolongation unique du bail ; congé contraire aux règles de la bonne fois ; art. 1 al. 1, 5 al. 1, 271 CO

Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d’une manière concordante, manifesté leur volonté : cela suppose en principe qu’une des parties présente à l’autre une offre, à savoir une proposition ferme de conclure un contrat.

Le congé contrevient aux règles de la bonne foi lorsqu’il est fondé sur un motif qui n’est manifestement qu’un prétexte, qu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, qu’il procède d’un pur esprit de chicane ou consacre une disproportion grossière des intérêts en présence.

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Défaut

Défaut

TF 4A_388/2013 du 7 janvier 2014

Défaut ; restitution de la chose louée ; avis des défauts ; délai ; art. 264, 267, 267a CO

L’art. 264 CO implique une remise complète et effective des locaux loués en cas de résiliation anticipée. La restitution se fait par la remise de la chose même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur. Ainsi, lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire ne peut se contenter de laisser les locaux vides et inoccupés, mais doit remettre tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu’il a fait faire.

La restitution des locaux loués en vertu de l’art. 264 CO est indépendante de la fin effective du bail. Ainsi, même si les parties sont en litige sur le fait de savoir si les conditions de fond de l’art. 264 CO sont remplies, le bailleur a l’obligation de procéder à la vérification de la chose louée et à un avis immédiat des défauts, sous peine d’être déchu de ses droits à la remise en état des lieux, même si le bail prend fin plus tard.

La participation volontaire du locataire à une séance ultérieure qualifiée d’état des lieux n’implique pas une renonciation tacite de ce dernier à invoquer la péremption des droits du bailleur à exiger la remise en état.

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Conclusion

Conclusion

TF 4A_180/2013 du 6 janvier 2014

Porte-fort ; interprétation du contrat ; clause du bail prévoyant, en faveur du locataire, une indemnité à verser par le repreneur, pour le matériel et le fonds de commerce, à dire d’experts ; art. 111 CO

Selon le bail, le locataire, arrivé à fin de bail, a droit à une indemnité du repreneur pour son matériel et son fonds de commerce. Les parties conviennent qu’il s’agisse d’une garantie de porte-fort de la part de la bailleresse. Aussi, cette dernière s’est engagée à indemniser le locataire pour le cas où le repreneur ne paierait pas la somme prévue dans le porte-fort.

Les parties s'étant référées aux « besoins normaux du commerce », le nouveau repreneur n’a pas à reprendre l'ensemble des objets mobiliers, sans aucune distinction.

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Expulsion

Expulsion

Procédure

Procédure

TF 4A_391/2013 du 17 décembre 2013

Procédure ; expulsion ; résiliation du bail principal ayant conduit à la résiliation du bail de sous-location, la validité de cette dernière résiliation ayant été confirmée dans le cadre d’un précédent arrêt du Tribunal fédéral ; procédure d’expulsion par voie de cas clairs ; mesures d’exécution ; art. 236 al. 3, 343 al. 1 CPC

Possibilité pour les autorités cantonales d’ordonner des mesures d’exécution de leur décision : elles peuvent ainsi autoriser une évacuation forcée, soit la mesure de contrainte prévue par l’art. 343 al. CPC.

En pareil cas, l’autorité peut prévoir que la mesure de contrainte n’interviendra, au besoin, qu’à l’expiration d’un délai destiné à permettre une exécution amiable par la partie condamnée ; elle peut aussi renoncer à prévoir un pareil délai.

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Prolongation

Prolongation

TF 4A_553/2013 du 10 décembre 2013

Prolongation ; but de la prolongation ; conditions de la seconde prolongation ; art. 272 CO

Le but de la prolongation est de donner plus de temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ; elle n’a de sens que si le report des effets du congé puisse laisser espérer à une atténuation des conséquences négatives de la fin de la relation de bail à loyer et permettre de prévoir un déménagement différé présentant moins d’inconvénients pour le preneur.

Pour accorder une seconde prolongation, l’on attend du locataire qu‘il ait entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

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Résiliation

Résiliation

Prolongation

Prolongation

Procédure

Procédure

TF 4A_545/2013 du 28 novembre 2013

Résiliation ; procédure ; prolongation ; autorité de la chose louée de la décision constatant la validité du congé, mais accordant une première prolongation ; art. 560 CC ; 272 CO

L’absence d’autorité de la chose jugée est une condition de recevabilité de la demande. Il y a autorité de la chose jugée quand la prétention litigieuse est identique à celle qui a déjà fait l’objet d’un jugement passé en force (identité de l’objet du litige).

L’effet inter partes de l’autorité de la chose jugée s’étend aux successeurs à titre universel des parties.

Le motif de congé invoqué doit exister au moment de la résiliation ; il s’agit là d’un point de fait si bien qu’il est inutile d’invoquer des circonstances ultérieures à l’entrée en force du jugement ayant reconnu la validité du congé.

Lorsque le locataire demande une seconde prolongation, l’autorité compétente examine s’il a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé : le juge se montrera plus rigoureux à ce stade qu’à celui de la première prolongation de bail.

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Résiliation

Résiliation

Prolongation

Prolongation

TF 4A_447/2013 du 20 novembre 2013

Résiliation ; prolongation ; besoin urgent du nouveau propriétaire de la chose louée (reconnu en l’espèce) ; prolongation du bail possible ; conditions de celle-ci ; art. 261 al. 2 let. a CO

En cas de changement de propriétaire de la chose louée, le nouveau propriétaire peut résilier le bail d’habitation ou de locaux commerciaux en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés.

Si la notion du besoin urgent est la même aux art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO, elle ne suppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité ; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu’il renonce à l’usage de l’objet loué. Le besoin dont il s’agit doit être sérieux, concret et actuel ; il l’emporte alors sur l’intérêt du locataire. Quant à l’urgence, elle doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré, la décision à rendre à cet égard faisant appel au pouvoir d’appréciation du juge.

La relativité de la notion d’urgence a aussi pour corollaire que, même si le besoin du bailleur justifie la résiliation anticipée du bail, il n’exclut pas toute prolongation de celui-ci.

En cas de besoin urgent reconnu, les circonstances pèsent lourd en faveur du bailleur, s’agissant d’apprécier les intérêts en présence ; certes, la prolongation du bail demeure possible, mais ne sera accordée qu’exceptionnellement ou pour une durée limitée.

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Procédure

Procédure

TF 4F_15/2008 du 20 novembre 2013

Procédure de révision d’un arrêt du Tribunal fédéral ; crime ou délit ayant influencé dit arrêt ; irrecevabilité d’un recours déposé par un falsus procurator ; art. 123 al. 1 LTF

La révision d’un arrêt du Tribunal fédéral peut être demandée lorsqu’une procédure pénale établit que l’arrêt a été influencé au préjudice du requérant par un crime ou un délit, même si aucune condamnation n’est intervenue.

La recevabilité de la demande de révision est subordonnée à l’existence d’un intérêt juridique digne de protection. Cet intérêt peut exister ne serait-ce que parce que l’arrêt (dont la révision est requise) a mis à la charge du requérant les frais et dépens.

L’élément essentiel est qu’il existe un rapport de causalité entre le crime ou le délit commis et le dispositif de l’arrêt dont la révision est requise : l’infraction doit avoir exercé une influence effective, directe ou indirecte, sur l’arrêt en cause au préjudice du requérant.

Un recours déposé par un mandataire sans pouvoirs doit être déclaré irrecevable.

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Expulsion

Expulsion

Procédure

Procédure

TF 4A_310/2013 du 19 novembre 2013

Expulsion en procédure de cas clair ; interprétation d’un échange de courriels entre parties ; art. 641 CC ; 257 al. 1 CPC

Bail commercial résilié valablement. Les parties conviennent d’une première prolongation judiciaire suivie d’une deuxième prolongation extrajudiciaire.

Le locataire ne quitte pas spontanément les locaux loués. Demande d’expulsion fondée sur les art. 641 CC et 257 al. 1 CPC (cas clair) admise. La décision est cassée en 2e instance, puis le recours du bailleur au Tribunal fédéral est admis.

Interprétation d’un échange d’emails entre parties confirmant l’absence d’accord portant sur une nouvelle prolongation du bail.

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Procédure

Procédure

TF 4A_341/2013 du 18 novembre 2013

Procédure ; exception de litispendance ; décision de jonction de causes ; recevabilité d’un recours au Tribunal fédéral contre une telle décision incidente ; art. 125 let. c, 92 al. 1, 93 al. 1 CPC

Confirmant une décision de jonction de causes et un refus implicite de déclarer la deuxième action irrecevable, l’arrêt, dont est recours, est une décision incidente.

Un recours immédiat peut être interjeté lorsque la décision porte sur la compétence ou sur une demande de récusation. Les décisions statuant sur une exception de litispendance peuvent être considérées comme des décisions sur la compétence. Tel est le cas lorsque le juge suspend la procédure dans l’attente que la compétence du tribunal saisi en premier soit établie, ou lorsqu’il se dessaisit au profit du premier tribunal. En revanche, une décision de suspension simplement destinée à prévenir des solutions divergentes sur des questions connexes ne met pas en cause la compétence.

Un recours immédiat est aussi possible lorsque la décision peut causer un préjudice irréparable ou lorsque l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale permettant d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (celle-ci doit s’écarter notablement des procès habituels).

 

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Loyer

Loyer

Résiliation

Résiliation

Sûretés

Sûretés

TF 4A_469/2013 du 14 novembre 2013

Demeure du locataire dans le paiement du loyer ; délai de péremption applicable pour contester la validité d’un congé ; pas de délai pour faire constater la nullité d’un congé ; art. 257d, 271 al. 1, 273 CO

La contestation du congé fondée sur l’art. 271 al. 1 CO doit être introduite dans le délai de péremption de l’art. 273 CO. Si cela n’a pas été fait, le grief d’une résiliation contraire aux règles de la bonne foi ne peut plus être soulevé dans la procédure d’expulsion, faute de respect du délai de péremption fédéral (c. 4).

Si les conditions matérielles d’une résiliation extraordinaire selon l’art. 257d CO ne sont pas remplies, celle-ci n’est pas seulement annulable, mais totalement inefficace. Pour faire constater l’inefficacité ou la nullité d’une résiliation, il n’y a pas besoin de respecter le délai de l’art. 273 CO (c. 5.1).

Le locataire, qui a versé à un certain moment des « sûretés supplémentaires » au bailleur mais qui est ensuite en retard dans le versement d’un loyer, est tout de même en demeure au sens de l’art. 257d CO, s’il ne déclare pas la compensation entre les sûretés versées et la dette de loyer ou si les parties n’avaient pas convenu, ne serait-ce que par actes concluants, que les sûretés supplémentaires devaient spécifiquement servir de paiement anticipé des futurs loyers (c. 5.2).

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Procédure

Procédure

TF 4A_440/2013, 4A_442/2013 du 13 novembre 2013

Procédure ; conditions d’un recours immédiat contre une décision incidente renvoyant la cause au juge de première instance pour complément d’instruction ; art. 93 LTF

Une décision émanant de la dernière instance cantonale, ordonnant le renvoi de la cause au premier juge pour complément d’instruction, est une décision incidente.

Contre une telle décision, un recours immédiat n’est admissible que lorsque la décision peut causer un préjudice irréparable ou lorsque l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale permettant d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.

Est irréparable le préjudice de nature juridique, qui ne pourra pas être réparé ultérieurement par une décision finale favorable au recourant. Les inconvénients découlant d’une prolongation de la procédure et de l’accroissement de ses frais représentent un préjudice de pur fait.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_423/2013 du 13 novembre 2013

Durée déterminée et protection contre les congés ; bail soumis à une condition résolutoire qualifié de bail à durée déterminée ; pas de protection contre les congés pour un bail de durée déterminée ; art. 255 al. 2, 271a al. 1 lit. b CO

Lors de l’interprétation d’une clause contractuelle selon le principe de la confiance, on ne peut admettre une interprétation soutenue par une partie devant le Tribunal fédéral que si cette partie a déjà allégué dans la procédure cantonale avoir compris la clause en question conformément à l’interprétation soutenue devant le Tribunal fédéral (c. 4).

Une clause contractuelle qui mentionne uniquement le devoir du locataire de libérer l’objet loué en cas de réalisation d’une condition résolutoire (échec de négociations sur un nouveau bail), sans prévoir expressément une fin automatique des rapports de bail, doit être comprise de telle sorte qu’une résiliation par le bailleur n’est pas nécessaire (c. 4).

Un contrat de bail soumis à condition résolutoire, dont la réalisation dépend d’un événement futur incertain, est un contrat à durée déterminée selon l’art. 255 al. 2 CO, qui est admissible, qui ne nécessite aucune résiliation et auquel les dispositions des art. 271 et 271a CO concernant l’annulabilité du congé ne sont pas applicables (c. 5.1).

La convention examinée ne constitue pas une fraude à la loi (c. 5.2).

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Résiliation

Résiliation

Prolongation

Prolongation

TF 4A_471/2013 du 11 novembre 2013

Résiliation ; prolongation ; dies a quo du délai utile à la contestation du congé, respectivement à la demande de prolongation du bail ; application de la théorie absolue de la réception ; art. 77, 273 al. 2 let. a CO

La loi prévoit que s’il entend demander une prolongation du bail, le locataire doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. Le dies a quo de ce délai doit être fixé au regard des principes généraux (déduits de l’art. 77 CO).

Ainsi, le délai court dès que la manifestation de volonté est parvenue dans la sphère d’influence du destinataire (ou de son représentant), en appliquant le système de la réception absolue.

Lorsque la communication est opérée par lettre recommandée, si l’agent postal n’a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou à un tiers autorisé et qu’un avis de retrait a été laissé dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d’en prendre connaissance au bureau de la poste selon l’avis de retrait, soit en règle générale le lendemain du dépôt de l’avis de retrait.

 

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Procédure

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TF 4A_347/2013 du 7 novembre 2013

Consignation ; caractère incident ou final au sens de la LTF d’une décision de libérer une partie du loyer consigné ; art. 259g, 259h CO ; 90, 93 LTF

Les décisions sur des mesures provisionnelles ne constituent des décisions finales au sens de l’art. 90 LTF que si elles résultent d’une procédure indépendante. Les décisions de mesures provisionnelles notifiées séparément mais qui sont prises avant ou pendant une procédure principale ou qui ne valent que pendant une procédure ou à la condition qu’une procédure principale soit introduite sont des décisions incidentes au sens de l’art. 93 LTF (c. 1.1).

Un recours au TF contre une décision incidente n’est ouvert au sens de l’art. 93 al. 1 let. a LTF que si elle peut causer un préjudice irréparable. Il doit s’agir d’un préjudice de nature juridique qui ne peut plus être supprimé par une décision future favorable au recourant. Selon la jurisprudence récente, le recourant doit dans tous les cas établir dans quelle mesure un préjudice irréparable de nature juridique le menace dans le cas concret, ce qui n’est pas rempli en l’espèce (c. 1.4.1).

La consignation du loyer a un caractère provisoire. La décision de libérer partiellement un montant consigné n’a pas de caractère final et est aussi une décision incidente. La délimitation entre décision finale et incidente selon la LTF repose sur une réflexion procédurale et pas matérielle : la libération d’une partie du montant consigné limite certes le montant de la consignation effectuée, mais elle ne met pas fin à une procédure et reste liée à la procédure principale (c. 1.4.2).

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Résiliation

Résiliation

Expulsion

Expulsion

Procédure

Procédure

TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013

Résiliation ; procédure ; expulsion du locataire selon la procédure de cas clairs ; absence de caractère abusif du congé pour demeure du locataire, en cas de paiement, par ce dernier, de l’arriéré 8 jours après l’expiration du délai comminatoire ; art. 257d, 271 CO ; 257 CPC

La résiliation pour demeure du locataire n’est contraire aux règles de la bonne foi que dans des circonstances particulières.

L’annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu’il n’était pas certain du montant effectivement dû. L’annulation entre aussi en considération lorsque l’arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s’était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l’expiration de ce même délai.

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Résiliation

Résiliation

Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_285/2013 du 7 novembre 2013

Résiliation ; validité du congé donné par le bailleur au moyen d’une formule officielle non signée, si la lettre d’accompagnement comporte la signature manuscrite ; art. 11 al. 2, 13 al. 1, 14 al. 1, 266l CO

Le Tribunal fédéral a déjà rejeté la thèse selon laquelle le congé notifié par le bailleur serait nul parce que seule la lettre d’accompagnement, et non la formule officielle, contiendrait une signature manuscrite. Il a ainsi considéré qu’il fallait tenir comme suffisante une signature manuscrite apposée sur la lettre d’accompagnement.

Lorsque le congé émane du bailleur, il doit être donné au moyen d’une formule officielle agréée par le canton. Notre Haute cour rappelle qu’il s’agit là de l’exigence d’une forme (écrite) qualifiée.

L’apposition de la signature autographe, dans les déclarations où une forme est prescrite, répond au besoin de pouvoir attribuer une déclaration à une personne clairement identifiable.

C’est donc pour satisfaire à l’exigence de la forme écrite requise par l’art. 266l CO, en lien avec les art. 11 al. 2, 13 al. 1 et 14 al. 1 CO, qu’une signature manuscrite doit être apposée par le bailleur sur la formule officielle (en l’absence de lettre d’accompagnement), et non parce qu’une telle signature serait spécialement exigée pour la formule officielle par l’art. 266l al. 2 CO ou l’art. 9 OBLF.

Ni l’art. 266l CO, ni l’art. 14 CO ne disposent que la signature manuscrite d’une formule officielle devrait être apposée au pied de l’acte lui-même.

En l’occurrence, le courrier d’accompagnement et la formule officielle forment un tout, de telle sorte que l’on est en présence d’une déclaration signée qui est valable.

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Procédure

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Destiné à la publication

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_137/2013 du 7 novembre 2013

Résiliation, procédure ; défaut de la partie requérante à l’audience de conciliation ; contestation possible de la décision de refus de restitution ; art. 147 al. 1, 148 al. 1, 149, 206, 308, 319 CPC

Une partie est défaillante lorsqu’elle omet d’accomplir un acte de procédure dans le délai prescrit ou ne se présente pas lorsqu’elle est citée à comparaître. En procédure de conciliation, la loi prévoit que si la partie requérante fait défaut, sa requête est censée retirée et l’affaire est rayée du rôle. L’art. 148 al. 1 CPC permet à la partie défaillante, sous certaines conditions se rapportant à la cause du défaut, d’obtenir un délai supplémentaire ou une nouvelle audience. La partie défaillante doit alors présenter une requête dans les dix jours qui suivent celui où la cause du défaut a disparu, mais au plus tard six mois après l’entrée en force d’une décision communiquée dans l’intervalle. Le tribunal donne alors à la partie adverse l’occasion de s’exprimer et statue définitivement sur la restitution.

L’autorité a le droit - et éventuellement le devoir - de déroger au sens littéral d’un texte apparemment clair, par la voie de l’interprétation, lorsque des raisons objectives révèlent que ce texte ne restitue pas le sens véritable de la disposition en cause. De tels motifs peuvent ressortir des travaux préparatoires, du but de la règle et de ses rapports avec d’autres dispositions légales.

Pour la partie demanderesse et en procédure de conciliation, le refus d’une restitution peut entraîner la perte complète et irrémédiable de l’action, en particulier lorsque celle-ci est soumise à un délai de péremption. Dans ce contexte caractérisé par la conséquence du refus de la restitution, il s’impose d’interpréter l’art. 149 CPC en ce sens que l’exclusion de toute voie de recours n’est pas opposable à la partie requérante laquelle peut ainsi contester la décision lui refusant la restitution.

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Conclusion

Conclusion

TF 4A_313/2013 du 6 novembre 2013

Conclusion du contrat ; erreur essentielle niée en l’occurrence ; art. 23, 24 al. 1 ch. 4 CO

Les parties ont passé un contrat sui generis de transfert de patrimoine. Le recourant soutient cependant l’avoir conclu sous l’influence de l’erreur, en croyant faussement que le bâtiment dans lequel se trouvent les locaux loués était classé et que l’exploitation de son commerce pourrait s’y perpétuer en dépit de la prochaine reconstruction complète du site.

Le contrat n’oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, se trouvait dans une erreur essentielle. Parmi d’autres cas, il y a erreur essentielle lorsque l’un des cocontractants s’est mépris sur des faits qu’il pouvait considérer, du point de vue de la loyauté en affaires, comme des éléments nécessaires du contrat.

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Procédure

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TF 4A_353/2013 du 23 octobre 2013

Procédure ; requête de mesures provisionnelles, tendant à faire interdire à la bailleresse de mettre les locaux en location ou en gérance ; conditions de recevabilité du recours à l’encontre de la décision incidente en la matière ; art. 93 LTF

La décision refusant les mesures provisionnelles est une décision incidente qui peut faire l’objet d’un recours immédiat dans deux cas de figure uniquement : lorsqu’elle peut causer un préjudice irréparable ou lorsque l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale permettant d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.

Dans un recours dirigé contre une décision sur mesures provisionnelles, seule peut être invoquée la violation de droits constitutionnels.

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Procédure

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Destiné à la publication

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TF 4A_346/2013 du 22 octobre 2013

Compétence matérielle ; procédure simplifiée ; délimitation de la compétence matérielle du tribunal de commerce et du tribunal des baux ; application de la procédure simplifiée en cas de litige concernant la protection contre les congés ; art. 6 al. 2 let. a, 198 let. f, 243 al. 2 let. c et al. 3 CPC ; 257d CO

La conclusion de contrats de bail concernant des immeubles commerciaux ainsi que les litiges découlant de ces contrats sont compris dans le concept « activité commerciale » au sens de l’art. 6 al. 2 lit. a CPC (c. 3).

Pour les litiges devant le Tribunal de commerce, la procédure simplifiée ne trouve pas application selon la lettre claire de l’art. 243 al. 3 CPC (c. 4.4.3.1).

Les règles sur le type de procédure ont la priorité sur les règles concernant la compétence matérielle du tribunal de commerce (c. 4.4.3.3).

Dans les affaires du droit du bail, la procédure simplifiée s’applique, indépendamment de la valeur litigieuse, pour les litiges mentionnés à l’art. 243 al. 2 let. c CPC et à toutes les autres affaires dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30'000 francs (art. 243 al. 1 CPC) (c. 4.4.3.2).

Lorsque la valeur litigieuse dépasse 30'000 francs, la question de savoir si le concept « protection contre les congés » de l’art. 243 al. 2 let c CPC ne s’applique qu’à l’annulabilité (Anfechtbarkeit) du congé selon les art. 271 et 271a CO ou s’il comprend également l’inefficacité (Unwirksamkeit) ou la nullité (Nichtigkeit) d’un congé est controversée en doctrine (c. 5.2).

De façon identique à la pratique existant sous l’ancien art. 273 al. 4 CO, si le demandeur demande l’annulation du congé (ou la prolongation du bail), l’autorité de conciliation doit aussi examiner de façon liminaire la nullité ou l’inefficacité du congé dans le cadre de la procédure simplifiée. Si l’autorité de conciliation déclare le congé non valable, inefficace ou nul, le bailleur est autorisé à demander la constatation de la validité du congé dans la procédure de protection contre les congés (c. 5.3).

Demeure toujours ouverte la question de savoir si, lorsque le locataire ne conclut qu’à la nullité ou l’invalidité du congé, on a toujours affaire à un cas de « protection contre les congés » au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CO (c. 5.3).

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_155/2013 du 21 octobre 2013

Résiliation ordinaire du bail, donnée notamment en raison du refus des locataires de communiquer lequel des ex-conjoints s’est vu attribuer le logement, suite à leur divorce ; validité du congé ; art. 271 CO

Pour dire si un congé est ou non abusif, il faut connaître le motif réel de la résiliation, dont la constatation relève de l’établissement des faits. La partie qui prétend que le congé est abusif doit en principe apporter la preuve des faits qui permettent de le constater, mais sa partie adverse doit contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant les éléments qu’elle est seule à détenir.

Dans un bail à durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance en respectant le délai de congé. La résiliation ordinaire du bail n’exige pas de motif particulier et est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi.

Rien n’interdit de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment où la résiliation a été donnée.

Lorsque le locataire fait obstruction à des exigences pourtant admissibles -  et même essentielles en ce qui concerne l’attribution du logement suite au divorce des locataires - imposées par la bailleresse, la résiliation du bail par cette dernière ne saurait être considérée comme contraire à la bonne foi.

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Procédure

Procédure

Résiliation

Résiliation

TF 4A_102/2013 du 17 octobre 2013

Conciergerie ; procédure ; régime juridique applicable au contrat de conciergerie, en particulier au moment de la résiliation de celui-ci ; critère de la prestation prépondérante ; validité des contrats connexes ; arbitraire retenu dans l’application d’une norme cantonale d’organisation judiciaire ; art. 56M let. a de la loi genevoise d'organisation judiciaire

Le contrat de conciergerie constitue un contrat mixte qui combine des prestations du contrat individuel de travail et du contrat de bail à loyer, en sorte qu’il est régi par le droit du contrat de travail pour ce qui a trait à l’activité de conciergerie et par le droit du bail pour la cession de l’usage du logement mis à disposition du concierge. En revanche, pour la résiliation, le régime contractuel applicable dépendra de la prestation prépondérante.

Il est de jurisprudence que les parties peuvent convenir de lier entre eux deux contrats en soi distincts, de manière telle que l’extinction de l’un entraîne celle de l’autre (on parle alors de contrats connexes ou couplés).

En l’espèce, selon l’accord des parties, l’extinction du contrat de travail devait entraîner automatiquement l’extinction du contrat de bail. La recourante ayant valablement résilié le contrat de travail pour l’échéance visée, le contrat de bail portant sur l’appartement de service s’est donc éteint ipso facto au même terme.

Dès l’instant où le droit de la concierge intimée de faire usage de l’appartement de service s’éteignait automatiquement avec la fin du rapport de travail, tout litige à ce sujet dépendait de l’application des règles sur le contrat de travail. La cour cantonale, qui a admis que le présent litige avait trait au droit du bail, a appliqué arbitrairement l’art. 56M let. a de la loi genevoise d’organisation judiciaire.

Partant, il y a lieu de retenir l’irrecevabilité de la requête en contestation du congé déposée devant les juridictions du droit du bail.

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Procédure

Procédure

TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013

Procédure ; expulsion en procédure de cas clairs ; possibilité (niée) de déposer des preuves nouvelles en procédure d’appel ; art. 257, 317 al. 1 CPC

Le Tribunal fédéral a déjà fixé dans sa jurisprudence que la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi.

La production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC.

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Procédure

Procédure

TF 4A_295/2013 du 27 septembre 2013

Procédure ; portée d’une convention sur la fin du bail, passée devant l’autorité de conciliation ; transaction judiciaire valant jugement entré en force ; art. 59 al. 2 let. e, 201 al. 1 CPC

Dès lors que les parties ont conclu une convention prévoyant notamment la résiliation du bail pour une certaine date, il ne s’agit plus de savoir si la bailleresse a résilié unilatéralement le bail en transgressant la loi ou non. Il s’agit en effet d’une fin conventionnelle du contrat.

Cette convention vaut transaction judiciaire, celle-ci ayant la même portée qu'un jugement.

Le Tribunal fédéral relève encore que rien n'empêche les parties de se mettre d'accord, devant l’autorité de conciliation, sur des points sortant du cadre du litige.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_586/2012 du 23 septembre 2013

Résiliation ; résiliation extraordinaire pour justes motifs ; circonstances rendant objectivement intolérable la continuation du bail ; caractère annulable du congé (nié en l’espèce) ; art. 266g al. 1, 271 al. 1, 271a al. 1 let. a et al. 3 let. e, 273 al. 5 CO

L’art. 266g al. 1 CO consacre un droit de résiliation extraordinaire correspondant au principe général selon lequel les contrats de durée peuvent être résiliés de manière anticipée pour de justes motifs.

Ne peuvent constituer de justes motifs que les circonstances d’une gravité exceptionnelle, qui n’étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne sont pas la conséquence d’une faute de la partie qui s’en prévaut. Ces circonstances doivent être si graves qu’elles rendent la continuation du bail objectivement intolérable ; la perception subjective d’une situation intolérable, par la partie qui résilie, n’est pas déterminante.

A cet égard, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité.

Le Tribunal fédéral rappelle encore qu’en règle générale, un congé pertinemment fondé sur l’art. 266g al. 1 CO ne peut guère se révéler contraire aux règles de la bonne foi. Cependant, la protection contre les congés abusifs n’est pas d’emblée ni par principe refusée au destinataire d’un pareil congé.

Il note aussi qu’élucider le motif d’un congé relève de la constatation des faits, question qu’il n’examine que sous l’angle restreint de l’arbitraire.

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Loyer

Loyer

TF 4A_674/2012 du 23 septembre 2013

Loyer ; contestation du loyer initial ; absence de notification dudit loyer sur formule officielle ; utilisation (contestée) des statistiques cantonales, sans même examiner le calcul de rendement du bailleur et des éléments de comparaison (loyers du quartier) fourni par celui-ci ; art. 270 CO

Dans le canton de Genève, le bailleur a l’obligation de communiquer au locataire, sur formule officielle, le montant du loyer perçu du précédent preneur.

Si cette communication est omise entièrement, différée plus de trente jours après la délivrance des locaux ou entachée d’un vice de forme, le contrat est nul en tant qu’il détermine le loyer.

Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire. Le loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer.

Statistiques officielles cantonales, l’une concernant les baux nouvellement conclus pour des appartements non neufs de deux pièces dans les communes genevoises autres que celle de Genève, l’autre les baux en cours pour des appartements de deux pièces construits entre 1961 et 1965 dans la commune de Vernier; calculant la moyenne des chiffres fournis par ces statistiques, la Cour parvient au montant mensuel de 695 francs. Elle mentionne ensuite diverses caractéristiques du logement en cause pour considérer, en définitive, que le Tribunal des baux et loyers n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en arrêtant le loyer mensuel à 610 francs par mois.

Le Tribunal fédéral a depuis longtemps jugé que de telles statistiques officielles cantonales sont inaptes à mettre en évidence les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier parce qu’elles ne fournissent pas de données suffisamment différenciées sur les éléments essentiels nécessaires à des comparaisons concluantes. Ces statistiques peuvent en revanche être prises en considération lors de la fixation du loyer initial, lorsque celui-ci n’est pas valablement convenu entre les parties et que le juge ne dispose ni de bases de comparaisons pertinentes dans le quartier ni d’éléments propres à permettre un calcul du rendement de l’immeuble.

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Défaut

Défaut

TF 4A_91/2013 du 18 septembre 2013

Défaut à la chose louée ; fixation et durée de la réduction de loyer ; art. 259d CO

La réduction du loyer doit être proportionnelle et se détermine en comparant la valeur objective de la chose avec défaut avec la valeur objective sans défaut.

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Résiliation

Résiliation

Procédure

Procédure

TF 4A_89/2013 du 18 septembre 2013

Résiliation ; procédure ; résiliation du bail pour violation du devoir de diligence (absence de ramonage par le locataire du conduit de cheminée du four à pizza) ; caractère jugé non excessif en l‘occurrence du délai de 8 mois entre la protestation et la résiliation ; irrecevabilité de la motivation essentiellement appellatoire ; art. 257f CO ; 271a al. 1 let. d CO

En l’occurrence, la locataire conteste le caractère insupportable de la continuation du bail et la violation, par lui-même, de son obligation de diligence.

Déterminer si la continuation du bail ne peut raisonnablement être imposée au bailleur est une décision en équité, au sens de l’art. 4 CC.

Le Tribunal fédéral relève qu’en principe, un délai de 8 mois entre la protestation et la résiliation était excessif ; il considère cependant qu’en l’espèce, il y a lieu de noter que la bailleresse n’est pas restée inactive, notamment en organisant une inspection de la chose louée, en présence d’un ingénieur. Aussi, un tel délai de 8 mois ne prête pas ici le flanc à la critique, celui-ci démontrant plutôt que la bailleresse a fait preuve de patience, voire de mansuétude.

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Expulsion

Expulsion

Procédure

Procédure

TF 4A_592/2012 du 9 septembre 2013

Procédure ; procédure d’expulsion ; cas clair, nié en l’espèce ; moyens de preuve admissibles dans une telle procédure ; art. 152 al. 1, 257 al. 1 let. a CPC

La procédure sommaire est une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée, destinée à offrir à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs (l’état de fait ne doit pas être litigieux ou il doit être susceptible d’être immédiatement prouvé), une voie particulièrement simple et rapide.

Il est douteux que le témoignage et l’interrogatoire des parties soient en principe admissibles dans la procédure sommaire en de telles situations. Cette question juridique est controversée.

Le droit à la preuve ne porte que sur les moyens adéquats, c’est-à-dire aptes à la manifestation de la vérité.

En principe, la preuve des dettes de loyer et de frais accessoires contractées par le locataire s’apporte par titres, et celle des paiements exécutés en vue d’éteindre ces dettes s’apporte aussi de cette manière.

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Conclusion

Conclusion

TF 4A_297/2013 du 4 septembre 2013

Conclusion du contrat ; précontrat portant sur la remise d’un fonds de commerce ; erreur essentielle ; art. 22, 23, 24 al. 1 ch. 4 CO

Pendant les pourparlers (portant notamment sur le vente du fonds de commerce), les administrateurs de la venderesse ont assuré aux repreneurs qu’ils pourraient exploiter l’établissement comme discothèque dès une date précise (sans que cela ne se réalise, notamment en raison du défaut d’isolation phonique des locaux ce que les administrateurs précités connaissaient).

Le précontrat constitue un accord par lequel les deux parties, ou l’une d’elles seulement, s’engagent à conclure dans le futur un autre contrat déterminé, générateur d’obligations (le contrat principal) entre elles ou avec un tiers.

Savoir si les parties ont entendu conclure un précontrat, voire directement le contrat principal, se détermine selon les circonstances de chaque cas particulier.

Le précontrat, comme de tout autre contrat, peut être invalidé pour vices du consentement, ce qui a été en l’occurrence le cas pour erreur essentielle.

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Procédure

Procédure

TF 4A_131/2013 du 3 septembre 2013

Procédure ; récusation du président de l’autorité de conciliation par le locataire ; autorisation de procéder délivrée au bailleur et classement de la requête du locataire suite à son défaut ; voies de droit ouvertes ; art. 76 al. 1 let. b LTF ; 59, 206, 319 lib. b ch. 2 CPC

Absence d’intérêt à recourir devant le Tribunal fédéral contre le refus d’une décision formelle sur une requête de récusation du président de l’autorité de conciliation, une fois que celle-ci a délivré l’autorisation de procéder (consid. 2.2.2). La validité de l’autorisation de procéder peut être contestée devant le juge du fond, par exemple si la prévention de l’autorité supprime tout espoir de conciliation (consid. 2.2.2.1). La décision de classement, faute d’objet suite au défaut du demandeur, peut faire l’objet d’un recours en cas de dommage difficilement réparable, par exemple si la prétention est liée à un délai de déchéance (consid. 2.2.2.2).

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Bail à ferme

Bail à ferme

Résiliation

Résiliation

TF 4A_283/2013 du 20 août 2013

Bail à loyer et bail à ferme ; rapport contractuel unique ; existence d’un rapport contractuel unique composé du bail à ferme d’un restaurant et du bail à loyer d’un bureau ; validité de la résiliation d’un des deux baux ; art. 253a al. 1, 271 al. 1, 272 al. 1 CO

La lettre de l’art. 253a al. 1 CO suppose que la chose secondaire louée soit cédée par le bailleur au même locataire (identité des parties) et que l’usage de la chose secondaire soit lié à l’objet principal. La question de l’applicabilité de l’art. 253a al. 1 CO lorsque les parties ne sont pas exactement identiques mais que le locataire unique de la chose principale est locataire de la chose secondaire en compagnie d’un tiers, peut rester ouverte (c. 4.3 et 4.4).

Même lorsque le locataire d’une chose dont l’usage est cédé avec une habitation ou des locaux commerciaux et que, par conséquent, l’art. 253a al. 1 CO s’applique, cela ne signifie pas obligatoirement qu’il y ait un rapport contractuel unique impliquant que la résiliation séparée du contrat portant sur la chose secondaire soit illicite. Il faut se fonder sur les intérêts des parties en cause et sur les conventions qu’elles ont conclues. La volonté des parties déterminée sur la base des circonstances concrètes est déterminante, l’art. 253a al. 1 CO sert tout au plus de moyen d’interprétation (c. 4.4.1).

Indépendamment de l’identité des parties, la nullité d’une résiliation partielle ne peut être envisagée que si, selon la volonté et les intérêts des parties, le contrat de bail à loyer et le contrat de bail à ferme forment un tout indivisible. En l’espèce, l’instance précédente a constaté que le bail à loyer ne constituait pas une condition sine qua non du bail à ferme (c. 4.5).

Un congé est notamment contraire à la bonne foi si le motif invoqué (en l’espèce le besoin propre) est manifestement un prétexte. Il s’agit d’une question de fait à laquelle l’instance précédente a répondu par la négative (c. 5.1 et 5.2).

Il n’y a pas de congé contraire à la bonne foi en raison d’un prétendu rapport très étroit entre un contrat de bail à ferme et un contrat de bail à loyer, dès lors que, d’une part, l’existence d’un rapport contractuel unique a été niée sur la base de la volonté des parties et, d’autre part, que le besoin propre n’est pas un prétexte (c. 5.3).

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Procédure

Procédure

TF 1C_49/2013 du 14 août 2013

Mesures de soutien étatique des locataires ; compatibilité de la législation genevoise (LDTR) avec le droit fédéral et la garantie de la propriété ; conditions du refus d’autorisation de vente d’un appartement destiné jusqu’alors à la location ; art. 1 al. 2 let. c, 39 LDTR ; 13 al. 3 RDTR

La LDTR a pour but la préservation de l’habitat et des conditions de vie existants, en prévoyant notamment des restrictions quant à l’aliénation des appartements destinés à la location (est notamment soumise à autorisation la vente d’un appartement à usage d’habitation et entrant dans une catégorie de logements où sévit la pénurie).

Au sens de cette loi, l’autorité compétente refuse toute autorisation de vente lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose. Il existe certes des motifs d’intérêt privé (nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession, nécessité de satisfaire aux exigences d’un plan de désendettement ou prise d’un nouveau domicile en dehors du canton) qui sont présumés primer l’intérêt public.

Pour sa part, le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de considérer que l’intérêt public poursuivi par la LDTR procède d’un intérêt public important ; il a aussi retenu que dite loi est compatible avec le droit fédéral et la garantie de la propriété.

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Prolongation

Prolongation

TF 4A_104/2013 du 7 août 2013

Prolongation ; contrats successifs de durée déterminée ; distinction entre bail d’habitations et bail commercial ; prolongation du bail ; large pouvoir d’appréciation du juge ; art. 255 al. 2, 266 al. 1, 272 al. 1 CO

Comme le bail ne fait naître que des obligations, peu importe que le bailleur ait ou non un droit réel sur la chose louée.

L’existence de trois contrats successifs de durée déterminée n’a pas pour effet, en l’absence d’une fraude à la loi, de rendre le contrat illicite ou d’en modifier le régime.

Pour savoir si l’on se trouve en présence d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial, il faut rechercher quelle était la destination convenue de la chose louée. Pour cela, il faut s’attacher à ce que les parties avaient en vue au moment de la conclusion, et non pas à l’usage qui a été fait de la chose par la suite.

Lorsque la chose louée est utilisée à la fois comme habitation et à des fins commerciales, il faut déterminer, pour la qualification, quel est l’usage prépondérant.

Le but d’une prolongation consiste à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ; à ce propos, le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation pour fixer la durée de la prolongation.

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Expulsion

Expulsion

Procédure

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TF 4A_192/2013 du 5 août 2013

Expulsion ; cas clair ; abus de droit ; art. 257 CPC ; art. 156 CO ; art. 2 CC

Les critiques des recourants quant à la légitimation passive de l’un d’entre eux ne parviennent pas à établir que les constatations de fait de l’instance précédente sont arbitraires (c. 3).

Le Tribunal cantonal n’a pas violé le droit fédéral en reconnaissant que l’état de fait constituait un cas clair et en appliquant la procédure sommaire à la décision d’expulsion (c. 4.3-4.4). En outre, le Tribunal cantonal a examiné l’abus de droit allégué ainsi que l’existence d’une éventuelle condition suspensive ou résolutoire et n’a donc pas violé l’art. 2 CC ou l’art. 156 CO (c. 4.4).

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Loyer

Loyer

TF 4A_88/2013 du 17 juillet 2013

Loyer ; nouveau bail et formule officielle ; forfait pour l’augmentation des frais d’entretien ; art. 269a, 269d CO ; 12 al. 1 OBLF

Selon l’art. 269d CO, l’avis de majoration de loyer doit être transmis au moyen d’une formule agréée par le canton, sous peine de nullité (consid. 2.1). Au contraire, la conclusion d’un nouveau contrat de bail n’est soumise à aucune forme. En l’espèce, les parties ont combiné un contrat de bail et un contrat de travail, le loyer réduit étant une contre-prestation partielle des prestations de travail. Les parties n’avaient pas réglé le cas où la locataire resterait dans l’appartement malgré la fin de son contrat de travail. Il y a donc une lacune du contrat que les parties devaient combler. Par conséquent, une convention ultérieure concernant le loyer ne constitue pas une majoration du loyer existant, mais une fixation nouvelle du loyer, indépendante du loyer existant jusque-là. Par conséquent, l’utilisation de la formule officielle n’est pas nécessaire (consid. 2.4).

Lors du calcul de l’augmentation du loyer fondée sur celle des frais d’entretien (art. 269a lit. b CO et art. 12 al. 1 OBLF), la prise en compte de forfaits pour les frais d’entretien peut être admissible dans un cas particulier, du moment qu’elle n’entraîne pas une augmentation exagérée des coûts et qu’aucune autre méthode ne permet d’atteindre un résultat plus précis. Par contre, l’utilisation de montants forfaitaires sans tenir compte du cas particulier reste interdite (consid. 4.1-4.4).

Lorsqu’un nouveau propriétaire ne dispose pas des documents relatifs aux frais d’entretien pour la période précédant l’acquisition de l’objet loué, le calcul de l’augmentation des frais d’entretien fondée uniquement sur la période située entre l’acquisition du bien loué et la demande de réduction de loyer ne viole pas le droit fédéral (consid. 4.5).

La jurisprudence du Tribunal fédéral autorise la prise en compte d’un montant forfaitaire, lorsque le juge, sur la base des récapitulatifs de coûts qui lui sont soumis, parvient à la conclusion qu’en raison des circonstances particulières, un forfait correspond mieux au développement des coûts effectifs que ne le ferait une comparaison des coûts moyens (consid. 4.6).

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Frais accessoires

Frais accessoires

Résiliation

Résiliation

TF 4A_73/2013 du 16 juillet 2013

Modification de la chose louée ; dommages-intérêts relatifs à la non-remise en état ; fardeau de la preuve ; art. 257b, 260a al. 2 et 267 CO ; art. 8 CC

Lorsque les parties ont conventionnellement mis fin au bail, le locataire n’a ni l’obligation ni le droit de présenter un nouveau locataire puisque, à partir de la fin conventionnelle, toutes les obligations futures du contrat de bail disparaissent. En particulier, le locataire ne peut pas s’affranchir de son devoir de remettre en état la chose louée en présentant un nouveau locataire au bailleur (c. 5).

Lorsque le bailleur a fait exécuter des travaux pour remettre en état la chose louée, il supporte le fardeau de la preuve de son dommage, c’est-à-dire qu’il doit établir aussi bien l’existence de celui-ci que son importance concrète et chiffrée (c. 6.1).

Le moment de la restitution est pertinent pour définir l’état que le locataire doit rétablir. La chose ne doit pas être restituée dans un état neuf mais dans la configuration où elle se trouvait lors de l’entrée du locataire dans l’objet et dans l’état qui correspondrait à celui auquel on pouvait s’attendre au moment de la restitution de la chose, en tenant compte d’une utilisation normale. Par conséquent, le locataire ne doit pas restituer la valeur à neuf mais la valeur actuelle des installations ou de la chose endommagées, en particulier lorsqu’il faut les remplacer ou effectuer des réparations qui sont sans rapport raisonnable avec les coûts d’une nouvelle acquisition ou d’un remplacement (c. 6.2).

Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur en rapport avec l’usage de la chose. Lorsque les parties mettent fin conventionnellement à un bail à partir d’une certaine date, il n’y a plus de base pour exiger des frais accessoires de la part du locataire à partir de cette date (c. 7.2.3).

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Expulsion

Expulsion

Procédure

Procédure

TF 4A_265/2013 du 8 juillet 2013

Expulsion ; procédure ; contestation de la résiliation pour défaut de paiement du loyer ; procédure d’expulsion pour cas clairs possible ; art. 257d CO ; 257 CPC

Les recourants se trompent lorsqu’ils soutiennent qu’en cas de contestation de la résiliation (pour demeure du locataire), le bailleur ne peut plus agir en expulsion pour cas clairs.

Cela étant, pour éviter d’éluder les règles applicables à la maxime inquisitoriale sociale (qui régit les procédures de droit du bail), la procédure sommaire de cas clairs ne peut être accueillie favorablement que s’il n’y a aucun doute sur l’état de fait et que si la résiliation est clairement justifiée en fonction de celui-ci.

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Destiné à la publication

Destiné à la publication

Sous-location

Sous-location

Résiliation

Résiliation

TF 4A_37/2013 - destiné à la publication du 28 juin 2013

Destiné à la publication ; sous-location ; résiliation ; transfert d’un bail, dont une partie de la chose louée est sous-louée ; fin de la sous-location avec le transfert du bail principal ; art. 262 ; 263, 271 ; 272 ; 273b CO

Le transfert de bail est un contrat conclu entre le locataire initial et le locataire reprenant à l'effet d'opérer un changement de locataire. Il n'opère ses effets qu'entre les parties au contrat de bail et n'a en principe pas d'effet sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers.

S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, il n'en est pas totalement indépendant. Il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose.

Autrement dit et en cas de transfert du bail principal, le bail de sous-location prend fin.

En l’occurrence, le TF a retenu qu’un nouveau bail de sous-location avait été conclu avec le repreneur.

Tenu compte de l’intérêt sérieux du local litigieux, le TF constate par ailleurs l’absence de congé abusif en l’espèce.

La décision sur la prolongation du bail suppose une pesée des intérêts en présence. Pour fixer la durée de la prolongation, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation. En présence de deux intérêts plus ou moins équivalents, la décision de l'autorité cantonale d'accorder aux sous-locataires une prolongation d'une durée correspondant à la moitié de la durée maximale prévue par la loi n’est pas constitutive d’un abus de son large pouvoir d'appréciation.

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Défaut

Défaut

TF 4A_582/2012 du 28 juin 2013

Défaut de la chose louée ; notion de défaut ; accès entravé sur la route menant à l’entrée de l’immeuble ; installation commune ou réservée, en l’espèce, à l’usage exclusif d’un tiers ? ; art. 256, 259a, 259d CO

La notion de défaut doit être rattachée à l’obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l’usage auquel elle est destinée. Il y a défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu.

A ce propos, une utilisation adoptée par le locataire sur une longue période sans opposition du bailleur peut refléter un accord tacite.

De nos jours, lorsque l’aménagement des lieux permet d’accéder en voiture et de s’arrêter à proximité immédiate de l’entrée d’un immeuble abritant des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux, les locataires peuvent de bonne foi en déduire que cet espace peut être utilisé pour un bref arrêt, afin de laisser monter ou descendre des passagers, respectivement charger ou décharger des marchandises. Il en ira a fortiori ainsi lorsque les locaux sont destinés à l’exploitation d’une garderie.

Le Tribunal fédéral renvoie toutefois la cause à l’instance cantonale pour déterminer si, à la conclusion des contrats, la locataire pouvait légitimement partir du principe que la route d’accès était une installation commune, permettant aux locataires, et partant à ses propres clients, de venir en voiture jusqu’au pied de l’escalier d’entrée et s’arrêter brièvement, ou si elle devait inférer des circonstances que la route était réservée à l’usage exclusif d’un tiers.

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Procédure

Procédure

TF 4C_1/2013 du 25 juin 2013

Procédure civile ; qualité pour recourir contre un acte normatif ; compétence exclusive du législateur fédéral en matière de procédure civile, y compris sur la question de la comparution à l’audience de conciliation ; primauté du droit fédéral ; annulation d’une disposition cantonale contradictoire avec des normes du CPC ; art. 89 LTF ; 49 al. 1, 122 Cst. ; 204, 206 CPC ; 4A LCCBL (GE)

Peut former un recours en matière de droit public quiconque est particulièrement atteint par l’acte normatif attaqué et a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.

Au sens de la Constitution fédérale, le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est contraire. Ainsi, il l’emporte sur des dispositions cantonales contradictoires, même lorsque le canton a agi dans son domaine de compétence.

Le législateur fédéral a une compétence globale lui permettant de réglementer de façon exhaustive la procédure civile.

Le CPC impose aux parties de comparaître en personne à l’audience de conciliation : à moins d’être malade, âgé ou empêché pour un autre juste motif, le locataire qui saisit la Commission de conciliation doit se présenter en personne à l’audience de conciliation ; à défaut, sa requête sera considérée comme retirée.

Le CPC n’admet ainsi qu’à titre exceptionnel la représentation du bailleur et du locataire à l’audience de conciliation, tandis que le droit genevois l’autorise de façon générale. Partant, le CPC et la législation cantonale examinée sont antinomiques, si bien que la norme litigieuse de celle-ci doit être annulée.

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Loyer

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Procédure

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TF 4A_13/2013 du 28 mai 2013

Loyer ; procédure ; autorité de chose jugée des questions déjà tranchées par notre haute Cour, à l’occasion d’un précédent arrêt ; nullité des hausses de loyer insuffisamment précises ; art. 269d CO ; 19 OBLF

Le Tribunal fédéral a constaté dans un arrêt précédent que le droit public cantonal ne portait pas atteinte au principe de la primauté du droit fédéral et que l’instance cantonale bénéficiait d’une base légale suffisante pour imposer le loyer dû entre les parties jusqu’à fin octobre 2008.

Faute d’avis de majoration de loyer subséquent, rempli correctement sur formule officielle, la partie bailleresse ne peut se prévaloir d’un loyer différent à celui précité, fixé par l’autorité cantonale.

En raison de sa forme écrite qualifiée, la majoration de loyer dont le contenu n’est pas suffisamment précis est nulle.

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Loyer

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Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_727/2012 - destiné à la publication du 21 mai 2013

Loyer ; question juridique de principe ; travaux à plus-value ; méthode de répercussion sur les loyers choisie librement par le bailleur ; limites du pouvoir d’appréciation du juge ; art. 269a let. b CO ; 14 OBLF

Le pouvoir d’examen du juge sur la méthode préconisée par le bailleur pour répartir le coût des travaux à plus-value sur les loyers est une question juridique de principe (c. 1.2).

Contestation de la hausse de loyer justifiée par le bailleur par des travaux à plus-value exécutés sur l’ensemble de l’immeuble (art. 269a let. b CO) (c. 2.1).

Répercussion du coût des travaux à plus-value sur les loyers selon le critère du nombre de pièces de chaque appartement (c. 2.1).

Libre choix du bailleur de la méthode de répartition des coûts des travaux à plus-value sur les loyers (c. 2.1).

Limites du pouvoir d’appréciation du juge dans le cadre de l’examen du caractère admissible de la hausse de loyer résultant de travaux à plus-value (c. 2.1).

Voir aussi les arrêts 4A_737/2012 et 4A_731/2012.

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TF 4A_733/2012 du 21 mai 2013

Procédure ; irrecevabilité du recours faute d’intérêt ; art. 76 al. 1 let. b ; 115 let. b CO

Le Tribunal fédéral rappelle que l’auteur d’un recours doit avoir un intérêt à l’annulation de la décision attaquée ; à défaut, son recours est irrecevable, comme retenu en l’espèce.

En effet, la bailleresse, ayant admis elle-même qu’elle ne pouvait prétendre à une augmentation de loyer, n’a pas d’intérêt digne de protection ou juridiquement protégé à obtenir la modification de l’arrêt cantonal confirmant le rejet de ses conclusions en « hausse » de loyer.

Voir aussi l’arrêt 4A_735/2012.

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Défaut

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TF 4A_597/2012 du 21 mai 2013

Restitution ; défaut ; interprétation d’une convention passée entre les parties lors de l’état des lieux de sorties ; principe de la confiance ; art. 18 CO

Lors de l’état des lieux de sortie, les parties passent une convention qui prévoit notamment que les locaux sont restitués dans l’état conforme aux accords, sous réserve de l’état - non vérifié - de la dalle sous le revêtement de sol en bois, les bailleurs prenant par ailleurs l’engagement irrévocable de libérer la garantie-loyer dans les 30 jours.

Par la suite, les bailleurs découvrent divers dégâts aux carrelages situés sous le revêtement en bois précité.

Les autorités judiciaires considèrent que l’interprétation de la notion de « dalle » ne saurait ici être limitée aux aspects purement techniques et doit s’étendre également au revêtement du sol, constitué par des carrelages, les bailleurs n’ayant à l’évidence pas voulu limiter leur réserve aux aspects  structurels de la dalle.

Les prétentions des bailleurs en raison des dits dégâts sont ainsi fondées.

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Loyer

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_58/2013 du 16 mai 2013

Loyer ; résiliation de bail pour des motifs économiques ; loyers usuels du quartier ; art. 269a let. a, 271 CO ; 11 OBLF

Résilier un bail afin d’obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé que celui versé par l’actuel occupant des lieux est en principe licite. Pour cela, le bailleur doit pouvoir exiger un loyer supérieur à celui payé par le preneur congédié. Autrement dit, la résiliation est annulable si l’application de la méthode de calcul absolue permet d’exclure que le bailleur puisse majorer légalement le loyer (celui-ci étant déjà conforme aux loyers usuels dans le quartier, respectivement il lui procure déjà un rendement suffisant).

Cela implique que le bailleur fournisse cinq loyers de comparaison au moins, étant entendu que les logements pris en référence doivent présenter, quant à l’emplacement, des avantages analogues (environnement, infrastructures du quartier) ou des nuisances comparables. Une différence d’exposition aux nuisances sonores exclut à elle seule toute comparaison.

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Défaut

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TF 4A_11/2013 du 16 mai 2013

Garantie pour les défauts ; absence de grave défaut ; début des intérêts moratoires ; art. 259a, 259b, 259e CO

L’instance précédente n’a pas violé le droit fédéral en niant que le défaut excluait ou entravait considérablement l’usage pour lequel la chose avait été louée et en excluant ainsi la possibilité pour le locataire de résilier immédiatement le bail (c. 3).

Si l’instance précédente justifie une décision par une motivation double et qu’une seule partie de la motivation est remise en cause par le recourant, alors le recours est irrecevable dans la mesure où l’autre motivation justifie la conclusion de l’instance précédente (c. 4).

Ce n’est qu’à partir de la réception de la mise en demeure par laquelle le créancier indique qu’il désire la prestation, que les intérêts moratoires commencent à courir (c. 5).

 

 

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Résiliation

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TF 4A_78/2013 du 15 mai 2013

Congé ; notion du besoin urgent en tant qu’obstacle à l’interdiction de résilier avant l’échéance du délai de trois ans à compter de la fin d’une procédure où le bailleur a succombé ; fardeau de la preuve ; art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et art. CO

Confirmation de la jurisprudence selon laquelle le besoin urgent existe lorsque pour des motifs d’ordre économique ou d’autres motifs, on ne peut exiger du bailleur qu’il renonce à la jouissance de l’objet loué. L’exigence de l’urgence doit être appréciée objectivement ; il s’agit d’une question d’appréciation que le Tribunal fédéral examine avec réserve.

En l’espèce, rejet d’un tel besoin qui n’apparaît ni sérieux ni urgent, la bailleresse étant propriétaire de deux immeubles locatifs et pouvant loger son fils dans un autre appartement, vacant.

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Résiliation

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TF 4A_578/2012 du 13 mai 2013

Résiliation ; congé pour violation de devoir de diligence et d’égards envers les voisins ; fardeau de la preuve de nouvelles violations dudit devoir ; art. 257f CO

Il appartient au bailleur de prouver qu’en dépit d’une protestation écrite, le locataire persiste (ou recommence) à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins.

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Bail à ferme agricole

Bail à ferme agricole

Procédure

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TF 4A_479/2012 du 1 mai 2013

Bail à ferme agricole ; procédure ; arbitraire dans l’appréciation des preuves ; grosses réparations nécessaires durant le contrat ; indemnisation du fermier pour améliorations apportées à la chose affermée ; art. 9 Cst. ; 67 CO ; 22, 23 OBLF

En matière d’appréciation des preuves, la décision attaquée n’est arbitraire que si le juge n’a manifestement pas compris le sens et la portée d’un moyen de preuve, s’il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d’un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait une déduction insoutenable.

Conformément à la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, il appartient au bailleur d’exécuter à ses frais les grosses réparations nécessaires durant le bail. Le fermier a le droit de les exécuter lui-même lorsque le bailleur, dûment avisé, ne les a pas entreprises dans un délai convenable et qu’il n’a pas contesté son obligation à cet égard. Dans ce cas, le fermier peut alors en demander l’indemnisation au plus tard à la fin du bail.

En dehors de ce régime valable uniquement pour les grosses réparations nécessaires, le fermier peut demander, à la fin du bail, une indemnité équitable pour les améliorations qu’il a apportées à la chose affermée avec l’accord du bailleur.

Toute action fondée sur l’enrichissement illégitime, en particulier l’action en répétition de l’indu pour les fermages versés ou l’action fondée sur une gestion d’affaires altruiste irrégulière se heurte à la prescription prévue par l’art. 67 al. 1 CO.

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Résiliation

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TF 4A_722/2012 du 1 mai 2013

Résiliation ; congé extraordinaire pour violation du devoir de diligence et d’égards envers les voisins ; conditions dudit congé ici réunies ; art. 257f, 271a al. 3 let. c, 272a al. 1 let. b CO

Si les conditions d’un congé pour violation du devoir de diligence et d’égards envers les voisins sont remplies, il n’y a ni place au délai de protection de trois ans, ni place à une éventuelle prolongation de bail.

En la matière, les excès de bruit et l’irrespect des règles d’utilisation des parties communes constituent des motifs typiques justifiant un tel congé, en cas de persistance malgré un avertissement.

Les nuisances doivent être insupportables, condition qui ne sera retenue que dans l’hypothèse où le bailleur réagit avec une certaine célérité (un délai de réaction de quelque huit mois, dès l’avertissement, n’est pas excessif).

Dire si la situation est insupportable au point de justifier la résiliation du bail est une question d’appréciation que le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec retenue.

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TF 4A_726/2012 du 30 avril 2013

Résiliation ; travaux ; congé motivé par une volonté de changer l’affectation de locaux commerciaux ; art. 271 CO

Le propriétaire est en principe libre de décider de changer l’affectation de sa chose après l’expiration du contrat de bail.

L’art. 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à l’obtention des autorisations administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces permettant de prononcer l’autorisation. Lorsque le congé est motivé par une volonté réelle d’effectuer de lourds travaux de rénovation dont la nécessité est établie, il incombe au locataire de prouver que le bailleur se heurtera de façon certaine à un refus d’autorisation de la part des autorités administratives compétentes, respectivement de démontrer que le projet est objectivement impossible. A défaut, le congé est conforme à la bonne foi. Il ne suffit donc pas d’une probabilité non négligeable de voir l’autorisation administrative refusée pour retenir un congé abusif.

Le problème se pose ainsi de la façon suivante :

  • soit le motif de congé invoqué est bien réel, auquel cas le locataire doit rapporter la preuve que le projet se heurtera de façon certaine au refus des autorités administratives. S’il échoue dans cette preuve, le congé doit être considéré comme conforme à la bonne foi ;
  • soit le motif invoqué n’est qu’un prétexte, ce qui appelle en principe la conclusion que le congé est abusif. Un pronostic défavorable quant à la faisabilité du projet peut être l’un des indices que le motif invoqué n’est qu’un prétexte.

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TF 4F_6/2013 du 23 avril 2013

Procédure ; conditions de recevabilité d’une demande de révision d’un arrêt du TF ; art. 123 al. 2 let. a LTF

La révision peut être demandée dans les affaires civiles si le requérant découvre après coup des faits pertinents ou des moyens de preuve concluants qu’il n’avait pas pu invoquer dans la procédure précédente, à l’exclusion des faits ou moyens de preuve postérieurs à la décision formant l’objet de la demande de révision.

Ainsi, les faits « nouveaux » allégués à l’appui d’une demande de révision doivent avoir déjà existé au moment du prononcé de la décision formant l’objet de cette demande.

Ils doivent au surplus être pertinents.

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TF 4A_724/2012 du 19 avril 2013

Procédure ; recevabilité (niée) du recours interjeté à l’encontre d’un arrêt retenant la validité du congé et renvoyant la cause à l’instance inférieure pour décision sur l’éventuelle prolongation ; caractère incident de la décision entreprise ; art. 90, 91 let. a, 92, 93 al. 1 let. a, 117 LTF

En l’espèce, l’instance cantonale a déclaré valable le congé, mais ne s’est pas prononcée sur l’éventuelle prolongation du bail ; elle a renvoyé la cause à l’autorité précédente afin qu’elle statue sur cette conclusion.

Ne mettant pas fin à toute la procédure, l’arrêt attaqué n’est pas final, mais une décision incidente. Comme elle ne porte ni sur la compétence, ni sur une demande de récusation, une telle décision ne peut faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral que si elle peut causer un préjudice irréparable ou si l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.

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Bail à ferme agricole

Bail à ferme agricole

Résiliation

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TF 4A_663/2012 du 15 avril 2013

Bail à ferme (agricole) ; résiliation anticipée ; art. 22a al. 1, 22b lit. c LBFA ; 260a al. 1, 289a al. 1 lit. b CO ; 2 al. 2 CC

Les rénovations et les modifications ne sont pas réglées de manière identique en droit du bail à loyer et du bail à ferme. Par rapport à l’art. 260a al. 1 CO, l’art. 289a al. 1 lit. b CO et l’art. 22a al. 1 LBFA autorisent des interventions plus importantes dans le sol. En outre, alors que l’accord écrit du bailleur est toujours nécessaire en droit du bail à loyer (art. 260a al. 1 CO), le fermier ne doit l’obtenir que lorsque les rénovations et les modifications dépassent l’entretien ordinaire (art. 289a al. 1 lit. b CO et art. 22a al. 1 LBFA). En l’espèce, la construction d’un container d’habitation d’environ 78m2 constitue une modification de l’objet du bail à ferme au sens de l’art. 22a al. 1 LBFA qui dépasse l’entretien ordinaire (consid. 2.2).

Une résiliation anticipée fondée sur l’art. 22b LBFA requiert une violation par le fermier de ses devoirs selon les lettres a-c, malgré une protestation ou une sommation écrites du bailleur de s’abstenir de toutes violations futures ou de supprimer des violations déjà effectuées. La loi ne prévoit pas d’autres conditions, notamment l’existence d’un juste motif. La résiliation pour justes motifs est réglée à l’art. 17 LBFA (consid. 2.3).

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Loyer

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Destiné à la publication

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TF 4A_38/2013 - destiné à la publication du 12 avril 2013

Procédure ; loyer ; destiné à la publication ; absence d’indépendance de l’avocat qui reprend, pour son compte, un mandat des clients de son employeur ; conditions de l’abus de droit à invoquer la nullité du loyer initial ; art. 6, 8 LLCA ; art. 2 CC ; art. 270 CO

Le fait d’être employé par une association vouée à défendre les intérêts des locataires n’exclut pas d’être inscrit au registre cantonal des avocats pour exercer parallèlement une activité d’avocat.

En l’espèce, les intérêts des locataires ont été défendus devant les instances cantonales par l’ASLOCA, pour laquelle agissait un collaborateur (avocat) ; devant le Tribunal fédéral, ils le sont désormais par ce collaborateur lui-même, en qualité d’avocat. Dans de telles circonstances, l’avocat ne satisfait pas à l’exigence légale d’indépendance, car il ne peut guère conseiller les recourants dans un sens différent de celui voulu par son employeur.

L’avocat ne saurait accepter un mandat de la part des clients de son employeur. Il s’en suit que les recourants ne sont pas valablement représentés. Ils ne sauraient donc prétendre à l’indemnisation de leurs frais d’avocat.

S’agissant de la nullité du loyer initial, l’abus de droit peut notamment entrer en considération lorsque la partie a eu conscience d’emblée du vice de forme et qu’elle s’est abstenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d’en tirer avantage par la suite, situation qui a été niée en l’occurrence.

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Résiliation

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TF 4A_747/2012 du 5 avril 2013

Congé ; besoin urgent du bailleur ou d’un proche parent ; obstacle à l’interdiction de résilier avant l’échéance du délai de trois ans à compter de la fin d’une procédure où le bailleur a succombé ; fardeau de la preuve ; art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a CO

Confirmation de la jurisprudence selon laquelle le besoin urgent existe lorsque, pour des motifs d’ordre économique ou d’autres motifs, on ne peut exiger du bailleur qu’il renonce à la jouissance de l’objet loué. L’exigence de l’urgence doit être appréciée objectivement ; il s’agit d’une question d’appréciation que le Tribunal fédéral examine avec réserve.

En l’espèce, admission d’un tel besoin pour un bailleur qui a acquis un immeuble pour s’y loger et y exploiter une carrosserie et résilie en conséquence les baux de manière anticipée. Le fait qu’un arrangement a été trouvé avec un autre locataire pour une fin de bail reportée d’une année n’enlève pas l’urgence du besoin, une telle solution concertée présentant l’avantage de la célérité par rapport à la voie judiciaire.

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TF 4A_636/2012 du 2 avril 2013

Loyer ; résiliation ; contestation du loyer initial ; situation difficile sur le marché local à prendre en considération ; calcul de rendement ; résiliation extraordinaire pour justes motifs ; art. 266g, 269, 269a, 270 CO

Il convient de distinguer les conditions posées par l’art. 270 al. 1 CO qui permettent à un locataire de contester le loyer initial et les motifs de fond prévus par les art. 269 et 269a CO, lesquels déterminent si le loyer convenu est ou non abusif.

S’agissant de la situation sur le marché local à prendre en considération pour apprécier le caractère déraisonnable d’une renonciation, le Tribunal fédéral a jugé que la situation pouvait être qualifiée de difficile dans les cantons où la pénurie - comme c’est le cas à Genève - est constatée, sur la base d’une étude statistique sérieuse. Lorsqu’une telle constatation officielle existe, le locataire est dispensé d’apporter des preuves pour démontrer l’état de pénurie. C’est notamment le cas lorsque le droit cantonal rend obligatoire l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail.

Sur le fond, le calcul de rendement selon la méthode absolue - au moins lorsqu’il ne s’agit pas d’une acquisition ancienne - constitue la voie à suivre pour déterminer le loyer admissible.

Enfin, la bailleresse avait en l’occurrence adressé aux locataires un congé extraordinaire pour justes motifs. Si les conditions légales d’un congé extraordinaire ne sont pas réunies, le congé est inefficace.

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Résiliation

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TF 4A_31/2013 du 2 avril 2013

Résiliation ; est annulable, et non nulle, une résiliation qui consacre un abus de droit ; la durée maximale de la prolongation du bail de locaux à usage mixte (habitation/commerce) est fonction de la prépondérance de l’affectation de ceux-ci ; réserve du Tribunal fédéral à revoir les décisions cantonales en matière de prolongation ; art. 271 al. 1 ; 272 CO

L’art. 271 al. 1 CO est une lex specialis par rapport à l’art. 2 al. 2 CC, la première disposition excluant l’application de la seconde. C’est dire que la résiliation qui consacre un abus de droit manifeste n’est pas nulle, mais seulement annulable.

Lorsque la destination des locaux est mixte (habitation/commerce), la durée maximale de la prolongation se détermine selon l’affectation prépondérante.

Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité, s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative, pour quelle durée. Le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec réserve une telle décision.

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Procédure

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TF 4A_281/2012 du 22 mars 2013

Procédure ; décision de restitution émanant de l’autorité de conciliation ; décision non susceptible de recours au niveau cantonal ; décision susceptible de recours au Tribunal fédéral ? ; irrecevabilité du recours ; art. 93 al. 1 LTF ; 149 CPC

La décision sur restitution ne peut, au niveau cantonal, faire l’objet d’un recours immédiat, un appel ou un recours contre la décision finale étant réservé.

La commission en cause dans le cas présent est une autorité de conciliation qui, si elle dispose d’un certain pouvoir de proposition et de décision, doit avant tout chercher à concilier les parties : il ne s’agit donc pas d’un tribunal, ce qui exclut d’emblée qu’une décision émanant de cette autorité puisse faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral.

Le Tribunal fédéral retient dès lors l’irrecevabilité du recours.

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Loyer

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Résiliation

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TF 4A_668/2012 du 11 mars 2013

Résiliation ; loyer ; demeure du locataire dans le paiement du loyer ; validité de la résiliation adressée avant l’échéance de 30 jours, mais reçue après ; art. 257d CO

Pour qu’une résiliation fondée sur l’art. 257d CO soit valable, le bailleur doit attendre l’expiration du délai de paiement qu’il a fixé dans la sommation.

Une résiliation que le bailleur signifierait avant l’expiration du délai de paiement, même subordonnée à une condition résolutoire ayant pour objet l’exécution dans ce délai, n’est en principe pas valable. La jurisprudence admet cependant la validité d’une résiliation que le bailleur envoie avant l’échéance, si le locataire ne la reçoit qu’après, n’a pas exécuté le paiement et n’a pas été détourné de l’exécuter par le comportement du bailleur. De même, il a été admis la validité d’une résiliation que le locataire avait reçue le dernier jour du délai.

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Résiliation

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TF 4A_671/2012 du 6 mars 2013

Résiliation ; annulation d’une résiliation qui intervient dans les trois ans qui suivent une entente entre les parties, portant sur une prétention relevant du bail ; définition de l’entente ; art. 271a al. 1 let. e ch. 4 et al. 2 CO

Le congé n’est pas seulement annulable s’il est donné dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail ; il l’est aussi lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu’il s’est entendu avec le bailleur, en dehors de telles procédures, sur une prétention relevant du bail.

L’entente est un arrangement amiable par lequel les parties règlent un différend de manière définitive. Par conséquent, cela suppose l’existence d’un litige ; il ne faut pas que l’une ou l’autre des parties donne directement suite à la requête de son cocontractant.

Savoir s’il y a eu litige, puis entente est une question de droit que le Tribunal fédéral examine librement sur la base des faits constatés.

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Procédure

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TF 4A_536/2012 du 6 mars 2013

Procédure ; question juridique de principe niée en l’occurrence ; art. 42 al. 2, 74 al. 2 let a LTF

La contestation soulève une question juridique de principe lorsqu'il est nécessaire, pour résoudre le cas d'espèce, de trancher une question juridique qui donne lieu à une incertitude caractérisée, laquelle appelle de manière pressante un éclaircissement de la part du Tribunal fédéral.

Le recourant qui soutient que la cause soulève une question juridique de principe doit expliquer en quoi l'affaire remplit la condition exigée, le Tribunal fédéral n'ayant pas à rechercher d'office si la cause pourrait effectivement soulever une telle question.

En l’espèce, la question juridique de principe est niée de savoir si « une taxe d'épuration fixe est-elle une contribution publique en rapport avec l'usage de la chose au sens des art. 257a al. 1 et 257b al. 1 CO ? ».

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Sous-location

Sous-location

TF 4A_594/2012 du 28 février 2013

Sous-location ; sous-location non autorisée ; gestion d’affaires imparfaite de mauvaise foi ; droit du bailleur aux profits ainsi réalisés par le locataire ; art. 423 al. 1 CO

Lorsque la gestion n’a pas été entreprise dans l’intérêt du maître, celui-ci n’en a pas moins le droit de s’approprier les profits qui en résultent (art. 423 al. 1 CO).

Au sens de la jurisprudence, l’art. 423 al. 1 CO est applicable lorsqu’un locataire, procédant à une sous-location non autorisée, excède ainsi les limites du droit que lui confère le contrat et empiète sur le patrimoine du bailleur et gère l’affaire d’autrui.

Le bailleur est alors en droit de s’approprier les profits qui résultent de cette immixtion.

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Résiliation

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Procédure

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TF 4A_484/2012 du 28 février 2013

Procédure ; résiliation ; validité du congé donné pour pouvoir vendre la chose avec profit, même si la bailleresse se livre à la spéculation immobilière ; retenir le contraire constitue une violation de la liberté économique ; absence de disproportion des intérêts en présence ; art. 27 Cst. ; 8 CC ; 271 CO

La partie demanderesse doit prouver les faits qui fondent sa prétention, tandis que sa partie adverse doit prouver les faits qui entraînent l’extinction ou la perte du droit.

Le Tribunal fédéral ne suit en l’occurrence pas l’autorité cantonale qui a admis le caractère abusif du congé pour le motif que la bailleresse se livre à la spéculation immobilière, réalisant d’importants profits entre l’achat et la vente des appartements. Il estime que la conception cantonale heurte de front la liberté économique.

Le congé du bailleur n’est, il est vrai, pas abusif qu’il soit soit pour vendre la chose avec profit, pour la relouer à un nouveau locataire moyennant un loyer plus élevé mais non abusif, pour effectuer des travaux ou pour en changer l’affectation. Aussi, un congé donné pour des motifs économiques est en principe valable, l’ordre juridique suisse permettant à chacune des parties, sous réserve de dispositions particulières, d’optimaliser sa situation économique.

Il est sans pertinence, pour statuer sur l’annulation du congé, de savoir si l’intérêt du locataire à se maintenir dans les lieux est plus grand que l’intérêt du bailleur à le voir partir.

En outre, il n’y a en l’espèce pas de disproportion choquante entre les intérêts en présence.

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Procédure

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Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_425/2012 - ATF 139 III 120 du 26 février 2013

Procédure ; demande de récusation d’un juge assesseur après la reddition du jugement, mais avant l’entrée en force de celui-ci ; procédure applicable à la demande de récusation ; art. 30 al. 1 Cst.; 6 ch. 1 CEDH; 48, 51 al. 3, 328 ss CPC

Sous réserve de diverses exceptions, le juge voit sa compétence s’éteindre relativement à la cause dès qu’il a rendu son jugement.

Si un motif de récusation n’est découvert qu’après la clôture de la procédure, les dispositions sur la révision sont applicables. Toutefois, seule une décision "entrée en force" peut faire l’objet d’une demande de révision auprès du tribunal qui a statué en dernière instance. A contrario, si le motif de récusation est découvert après la clôture de la procédure mais avant l’écoulement du délai de recours (autrement dit avant que la décision litigieuse soit revêtue de la force de chose jugée formelle), il doit être invoqué dans le cadre de ce recours.

Dans un recours au Tribunal fédéral, aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l’autorité précédente (telle une prétendue irrégularité affectant la composition de dite autorité).

En l’occurrence, le Tribunal fédéral a retenu que le moyen soulevé de la violation de la garantie d’un tribunal indépendant et impartial est fondé, ce qui conduit à l’annulation de la décision attaquée indépendamment des chances de succès de la thèse que le recourant soutient dans la procédure au fond (la garantie précitée revêtant un caractère formel).

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Conclusion

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Procédure

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Destiné à la publication

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TF 4A_609/2012 - ATF 139 III 145 du 26 février 2013

Conclusion ; procédure ; validité de la conclusion « en chaîne » de baux à loyer ?; validité retenue en l’occurrence ; fardeau de la preuve de l’éventuelle fraude à la loi ; art. 2 al. 2 CC ; 255, 266 CO

Pour être inscrit au registre cantonal, l’avocat titulaire d’un brevet d’avocat doit notamment être en mesure de pratiquer en toute indépendance. En l’occurrence, notre haute cour s’est demandée si l’avocat des locataires remplissait cette condition en raison de ses liens avec l’ASLOCA/Genève. Cette question est toutefois restée indécise (le TF la tranche dans un arrêt ultérieur 4A_38/2013 du 12 avril 2013, qui sera commenté le mois prochain).

La conclusion successive de baux à durée limitée peut permettre au bailleur d’échapper à des règles impératives conférant des droits au locataire, telles les règles contre les loyers abusifs, ou contre les congés abusifs. Cela étant, l’on ne saurait postuler l’illicéité de principe d’un tel procédé, alors que la loi ne l’interdit nullement.

La partie qui entend faire appliquer la norme éludée - soit en l’occurrence le locataire - doit établir l’existence d’une fraude à la loi.

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Destiné à la publication

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TF 4A_646/2011, 4A_506/2012, 4A_532/2012 - ATF 139 III 190 du 26 février 2013

Procédure ; indemnisation des honoraires d’avocat engagés dans des précédentes procédures, opposant les mêmes parties et pour lesquelles le demandeur avait obtenu gain de cause ; l’absence de dépens, prévue par le droit cantonal, en faveur de la partie victorieuse, fait obstacle à une prétention en dommages-intérêts en la matière ; art. 41 ; 97 CO

L’appel n’est pas recevable sur les questions de fait ou de droit qui ont été résolues dans la décision de renvoi à l’autorité de première instance.

Lorsque le droit de procédure civile permet au plaideur victorieux de se faire dédommager de tous les frais nécessaires et indispensables qu’il a consacrés à un procès, ce droit est seul applicable, et il ne laisse aucune place à une action qui serait fondée sur le droit civil fédéral, séparée ou ultérieure, tendant au remboursement des frais par l’adverse partie. Le plaideur victorieux bénéficie d’un régime plus favorable lorsqu’il s’est heurté à un comportement procédural illicite de son adverse partie, c’est-à-dire lorsque, dans le procès, celle-ci a adopté une position téméraire qu’elle savait ou devait savoir indéfendable. Ce comportement illicite engendre l’obligation de réparer le dommage qui en est résulté ; il existe alors un concours en l’action accordée par cette disposition de droit fédéral et celle régie, le cas échéant, par le droit de procédure cantonal ou étranger.

Le droit genevois en vigueur jusqu’à la fin de 2010 prévoyait spécialement que dans les contestations en matière de bail à loyer de choses immobilières, les tribunaux ne percevaient pas d’émolument judiciaire et n’allouaient pas de dépens ni d’autre indemnité. Aussi et dans la mesure où les actions en dommages-intérêts accordées par le droit de la responsabilité civile ne sont pas disponibles pour éluder les règles spécifiques du droit de procédure civile, l’art. 97 CO ne permet pas d’exiger en l’occurrence des dommages-intérêts destinés à remplacer ces dépens.

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Loyer

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Résiliation

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Procédure

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TF 4A_612/2012 du 19 février 2013

Procédure ; résiliation ; loyer ; maxime inquisitoire sociale ; condition de l’annulation d’une résiliation du bail donnée pour motifs économiques ; loyers usuels dans le quartier ; délimitation du quartier ; art. 269a let. a, 274d al. 3 CO ; 11 OBLF ; 247 al. 1 et 2 let. a CPC

Le juge établit d’office les faits et apprécie librement les preuves. La loi instaure à cet égard une maxime inquisitoire sociale, qui ne constitue pas une maxime officielle absolue. Le juge ne doit pas instruire d’office le litige lorsqu’un plaideur renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer à l’instruction et de fournir des preuves.

Une résiliation du bail motivée par des considérations économiques est annulable si l’application de la méthode absolue permet d’exclure l’hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, notamment parce que celui-ci est déjà conforme aux loyers usuels dans le quartier.

La délimitation du quartier dépend avant tout de la situation de fait et de l’histoire des lieux. Par sa connaissance des circonstances locales, l’autorité cantonale est la mieux à même de cerner le quartier dans un cas particulier, si bien que le Tribunal fédéral n’intervient à ce propos qu’avec retenue.

Par ailleurs, la détermination des loyers usuels du quartier ne s’effectue pas sur la base d’une « impression d’ensemble » : le juge doit se livrer à des comparaisons concrètes, en fonction des critères fixés par la loi.

Enfin, on rappellera que les statistiques cantonales genevoises ne constituent pas des statistiques au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF, faute de données suffisamment différenciées sur les éléments essentiels nécessaires à des comparaisons concluantes.

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Loyer

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TF 1C_496/2012 du 12 février 2013

Loyer ; force dérogatoire du droit fédéral ; validité des règles (cantonales) de contrôle temporaire des loyers ; rétablissement de la situation conforme au droit ; art. 49 al. 1 Cst.

Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de confirmer que les règles de contrôle temporaire des loyers prévues par la législation genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation respectent le principe de primauté du droit fédéral.

Dès lors que cette législation institue un contrôle des loyers après l'exécution des travaux de rénovation, l'obligation faite au propriétaire sous cet aspect inclut celle de rectifier des baux indiquant un loyer qui ne correspondrait pas à celui fixé par l'autorité.

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Résiliation

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TF 4A_662/2012 du 7 février 2013

Congé ; résiliation du fait de travaux dans l’immeuble ; interprétation et résiliation d’un contrat présentant à la fois des éléments d’habitation et de locaux commerciaux ; prolongation de bail ; art. 18, 271 al. 1, 272 CO

En l’espèce, rejet du caractère abusif du congé donné par le nouveau propriétaire d’un immeuble du fait de travaux importants dans l’immeuble, connus depuis des mois et empêchant l’usage de l’appartement loué.

Caractère prépondérant d’habitation de la chose vu son usage essentiellement privé par le directeur, seul employé de la société locataire ; partant, délai de résiliation de 3 mois et non de 6 mois.

Pas de prolongation de bail, la société locataire ne pouvant faire valoir de conséquences pénibles (de manière générale : absence de pertinence d’une surcharge de travail du locataire, d’aménagements particuliers ou d’une longue durée de bail ; dans le cas concret : au surplus, rejet de l’intérêt à rester dans les lieux pour des raisons liées à la procédure de naturalisation du directeur de la locataire, un tel intérêt ne pouvant concerner la titulaire du bail, qui est une personne morale).

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Frais accessoires

Frais accessoires

TF 4A_502/2012 du 22 janvier 2013

Procédure ; frais accessoires ; question juridique de principe ; obligation faite aux bailleurs d’installer des compteurs individuels de chauffage et d’eau chaude ; art. 74 al. 1 let a LTF ; 19, 20 CO

En matière de question juridique de principe, il incombe à la partie recourante d'expliquer en quoi la contestation soulèverait une telle question. Celle-ci doit être retenue lorsqu'il est nécessaire, pour résoudre le cas d'espèce, de trancher une question juridique qui donne lieu à une incertitude caractérisée, laquelle appelle de manière pressante un éclaircissement.

En l'espèce, il a été retenu qu’il y a bien une incertitude caractérisée et qu‘il n'est pas possible de statuer sur les conclusions de la demande sans trancher la question juridique posée.

Le Tribunal fédéral rappelle que la question du paiement du loyer et des frais accessoires ne tend pas à réaliser un intérêt général (mais touche uniquement la relation entre le bailleur et le locataire) si bien qu‘une violation de l'obligation d'installer des compteurs individuels de chauffage et d'eau chaude (obligation figurant dans la législation fribourgeoise sur l’énergie, laquelle vise un objectif général, à savoir contribuer à un approvisionnement énergétique suffisant, diversifié, sûr, économique et compatible avec les impératifs de la protection de l'environnement et de l'aménagement du territoire) ne peut conduire à ce que le décompte de frais accessoires, établi par le bailleur selon la surface ou le volume de la chose louée, soit frappé de nullité.

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TF 4A_541/2012 du 18 janvier 2013

Procédure ; avance de frais ; demande d’assistance judicaire ; octroi de celle-ci ; prononcé d’irrecevabilité de l’appel au motif que l’avance de frais n’aurait pas été opérée ; art. 118 al. 1 lett. a, 119 al. 1 CPC

Une demande d'assistance judiciaire peut être introduite jusqu'à l'échéance du délai disponible pour le versement de l'avance de frais. La décision ordonnant cette avance est suspendue jusqu'à droit connu sur la demande d'assistance judiciaire: en cas de rejet de dite demande, le tribunal saisi doit prolonger le délai déjà imparti.

Le refus ou l'octroi de l'assistance judiciaire s'inscrivent dans les décisions nécessaires à la conduite du procès.

Si l'assistance judiciaire est accordée, elle prend effet dès le jour de de la demande y relative ; le plaideur n'a en principe pas le droit d'exiger une assistance rétroactive ; il n’a en revanche aucun devoir « d'informer » l’autorité judiciaire de sa demande d'assistance judiciaire et de la décision obtenue à cet égard.

En l’occurrence, le Tribunal fédéral a retenu que si la Cour de justice n'avait pas été informée de la demande d'assistance judiciaire ni de la décision y relative, il s'agissait d'un dysfonctionnement de l'organisation cantonale.

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Expulsion

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Destiné à la publication

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TF 4A_495/2012 - ATF 139 III 38 du 10 janvier 2013

Expulsion, cas clair ; procédure sommaire, droit cantonal ; art. 248 let. a et b, 250, 257 CPC

Question de l’admissibilité, dans le cadre d’une expulsion de locataire, de la procédure sommaire fondée sur une norme de droit cantonal (c. 2).

La question visant à déterminer si seul le droit fédéral (à l’exclusion du droit cantonal) peut prévoir l’application de la procédure sommaire au sens de l’art. 248 let. a CPC peut demeurer ouverte dans le cas présent, car les travaux préparatoires du CPC font clairement état de la volonté du législateur de ne permettre l’expulsion d’un locataire en procédure sommaire que s’il existe un cas clair au sens de l’art. 248 let. b CPC en relation avec l’art. 257 CPC (c. 2.4).

Le parlement a supprimé la règle procédurale de l’ancien art. 274g CO parce qu’il était d’avis que la procédure sommaire selon la variante du cas clair de l’art. 257 CPC – et seulement selon cette variante – accordait une protection juridique rapide suffisante dans le cadre d’une procédure d’expulsion d’un locataire (c. 2.5.3).

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Résiliation

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TF 4A_485/2012 du 8 janvier 2013

Résiliation ; procédure ; résiliation pour violation du devoir de diligence et d’égards envers les voisins ; déni de justice de l’autorité judiciaire qui refuse d’examiner les objections du locataire ; absence d’abus de droit de ce dernier en cas de maintien d’une procédure en contestation du congé engagée tardivement ; art. 2 CC ; 257f, 273 CO ; 52 CPC ; 29 al. 1 Cst.

Si le locataire entend contester un congé fondé sur l’art. 257f CO au motif qu’il n’a, à son avis, pas enfreint ses devoirs envers le bailleur ou les voisins, il peut le faire en saisissant l’autorité de conciliation dans le délai de trente jours dès la réception du congé. Il est aussi loisible au locataire de soulever ce moyen plus tard, au stade de sa défense dans l’action en évacuation. Le locataire est toutefois déchu de cette voie d’exception s’il a expressément ou tacitement, notamment en s’abstenant de protester contre le congé tenu pour injustifié, reconnu la validité de ce congé.

Chacun est tenu d’exercer ses droits selon les règles de la bonne foi et l’abus manifeste d’un droit n’est pas protégé par la loi. Depuis le 1er janvier 2011, l’art. 52 CPC impose aux plaideurs de se conformer aux règles de la bonne foi ; dans le domaine de la procédure civile, la portée de cette nouvelle règle est identique à celle qu’avait auparavant l’art. 2 CC.

En l’occurrence, l’abus de droit des locataires (qui avaient saisi l’autorité de conciliation tardivement, tout en laissant celle-ci siéger suite à leur requête) a été nié : il n’a en effet pas été retenu qu’il s’agissait d’un procédé dilatoire (lequel aurait été certes contraire à l’art. 2 al. 2 CC).

En accueillant l’action en évacuation sans avoir vérifié si la partie bailleresse avait résilié le contrat conformément à l’art. 257f CO, les autorités cantonales ont elles-mêmes violé une règle déterminante pour l’issue de la cause. En refusant en termes exprès et sans justification pertinente l’examen d’une objection soulevée dans le procès, elles ont commis un déni de justice formel et, par là, violé l’art. 29 al. 1 Cst.

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Procédure

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TF 4A_518/2012 du 8 janvier 2013

Procédure ; suspension, pendant les féries, du délai pour saisir le tribunal, après échec de la conciliation ; condamnation aux frais judiciaires et aux dépens, d’une partie qui en instance fédérale modifie sa position et se rallie à celle du recourant ; art. 145 al. 2 let a, 209 al. 3 et 4 CPC

Le délai imparti pour saisir le tribunal après délivrance de l'autorisation de procéder est suspendu pendant les féries.

En règle générale, la partie qui succombe supporte les frais judiciaires et les dépens. La partie qui prend des conclusions dans un recours doit en effet s'attendre à perdre et à en supporter les conséquences financières. Si elle ne veut pas assumer un tel risque, elle doit se distancier du procès en renonçant à prendre position.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_557/2012 du 7 janvier 2013

Restitution de la chose louée ; reprise du bail aux mêmes conditions ; détermination de l’usure normale de la chose louée ; art. 264, 267 CO

En cas de restitution anticipée de la chose louée, le successeur proposé doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions : le bailleur doit se trouver dans la même situation que celle qui aurait été la sienne si le bail s'était poursuivi avec le même preneur. Le locataire de remplacement doit donc accepter les locaux dans l'état où ils se trouvent.

A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. L'usure normale de la chose est fonction de sa destination et s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, même s'il reste possible d'apporter des preuves concrètes.

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Sous-location

Sous-location

TF 4A_507/2012 du 19 décembre 2012

Sous-location ; latitude du locataire de sous-louer une partie des locaux, en cas de départ d’un cotitulaire du bail ; abus du droit à la sous-location nié ; art. 262 CO

La sous-location est conçue notamment pour le cas d’un appartement devenu trop grand à la suite, par exemple, du décès ou du départ de l’un de ses occupants et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement.

En l’espèce, la locataire, qui a poursuivi son activité professionnelle dans les locaux commerciaux loués, en a sous-loué une partie suite au départ du cotitulaire du bail.

Il n’y a donc pas transgression des règles en la matière dans de telles situations et absence d’abus du droit à la sous-location par le locataire.

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Loyer

Loyer

TF 4A_530/2012 du 17 décembre 2012

Loyer ; réduction de loyer ; art. 52 LTF ; art. 269a, 270a al. 1 CO ; art. 14, 18 OBLF

Pour le calcul de la valeur litigieuse, l’art. 52 LTF, qui prévoit que les divers chefs de conclusions sont additionnés à moins qu’ils ne s’excluent, s’applique si plusieurs affaires ont été effectivement jointes devant l’instance précédant le TF et si elles ont été tranchées dans une seule décision, même si les consorts ne se sont pas réunis volontairement dès le début de la procédure (c. 1).

Si le locataire se fonde sur l’art. 270a al. 1 CO pour exiger une réduction de loyer, le bailleur peut lui opposer des augmentations de coûts depuis la dernière fixation du loyer et compenser ainsi la requête de diminution de loyer au moyen de la méthode relative ; il peut également faire valoir un motif absolu d’augmentation du loyer (c. 2).

Le bailleur peut faire valoir des frais d’entretien extraordinaires (qui entraînent une augmentation durable des frais d’entretien) en tant qu’augmentation des coûts autorisant une augmentation de loyer au sens de l’art. 269a CO. D’un point de vue temporel, des frais d’entretien extraordinairement élevés doivent être répartis sur la durée de vie des installations financées. Les montants partiels peuvent être intégrés annuellement dans le décompte d’entretien jusqu’à leur amortisation complète et un intérêt de 5% s’applique sur le montant restant non amorti (c. 3.1).

Violation du droit fédéral par l’autorité précédente qui, en se fondant sur l’art. 18 OBLF, critiquait le fait que le bailleur n’ait pas réservé, dans une transaction passée avec les locataires l’année même de l’entretien extraordinaire, le montant de la majoration découlant des travaux d’entretien qu’il comptait pouvoir faire valoir plus tard. Etant donné que la question d’une augmentation des frais d’entretien ne peut être traitée que sur la base d’une période de comparaison, il faut attendre la fin d’une année comptable durant laquelle les coûts d’amortissement et d’intérêts peuvent être intégrés une première fois dans la comptabilité des frais d’entretien et d’exploitation. La transaction ayant eu lieu avant l’expiration de cette année, la critique de l’autorité précédente était injustifiée (mais l’admission de ce grief ne suffit pas pour l’admission du recours) (c. 3.2-3.5).

En interprétant les transactions conclues entre le bailleur et les locataires, les locataires pouvaient valablement se fonder sur le fait que la conclusion de la transaction signifiait que plus aucun coût relatif à la rénovation ne pourrait plus être reporté sur le loyer (c. 4).

Pas de violation de l’art. 8 CC ou de l’application arbitraire d’une disposition de droit cantonal par l’autorité précédente lorsque celle-ci rejette l’argument d’un rendement non excessif parce que le bailleur ne parvient pas à apporter la preuve des frais d’investissement avec un degré suffisant (c. 6).

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Loyer

Loyer

Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_491/2012 - ATF 139 III 13 du 6 décembre 2012

Loyer ; destiné à la publication ; contestation du loyer initial ; immutabilité des motifs invoqués sur la formule officielle ; fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial ; art. 8 CC ; 269, 269a, 270 al. 1 CO

L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO. Le bailleur est lié par les facteurs de hausse mentionnés sur la formule officielle.

On rappellera que pour les immeubles anciens (construits ou acquis il y a plusieurs décennies), la hiérarchie des critères absolus est inversée (pas de caractère abusif du loyer initial ne dépassant pas les limites des loyers usuels).

Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial convenu incombe au locataire quand le bailleur s'est prévalu des loyers usuels pour justifier la hausse dudit loyer par rapport à celui de l'ancien locataire.

En l’occurrence, il résulte de la formule officielle que l'augmentation par rapport au précédent loyer est massive, puisqu'elle dépasse 43%, et est injustifiable au vu de la conjoncture actuelle. A ce stade de l'appréciation des preuves, la bailleresse a le devoir d'apporter des contre-preuves et de démontrer que, malgré les apparences, il s'agit d'un cas exceptionnel et que le loyer initial n'est pas abusif.

Les loyers de référence ne doivent eux-mêmes pas être abusifs, ce qui implique, si nécessaire, de les adapter en principe.

A ce propos, le Tribunal fédéral constate qu’il y a un carence de preuve : les cinq éléments de comparaison (qui doivent eux-mêmes nécessairement ne pas être abusifs et ainsi adaptés, cas échéant, aux baisses du taux hypothécaire intervenues depuis le moment où ils ont été fixés) n'ont pas été apportés au juge.

Partant, à défaut de la production par les parties de statistiques officielles, il convient de s'en tenir au loyer payé par l'ancien locataire.

Voir également 4A_475/2012 dans le même sens.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_456/2012 du 4 décembre 2012

Restitution de la chose louée ; obligations du locataire dans le cadre de la restitution de la chose louée (restituer les clés, vider et nettoyer les locaux) ; dommages-intérêts en cas de violation desdites obligations ; art. 97 al. 1, 267 al. 1 CO

La restitution de la chose louée suppose que le locataire ait d'une part restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets qui s'y trouvent et qui lui appartiennent. Le locataire se doit par ailleurs de nettoyer les locaux pour leur restitution.

L'absence de restitution constitue la violation d'une obligation contractuelle et donne lieu à des dommages-intérêts en application de l'art. 97 CO : l'indemnité correspond au loyer convenu, sans que le bailleur n'ait à prouver qu'il aurait pu relouer immédiatement les locaux pour un loyer identique.

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Conclusion

Conclusion

TF 4A_416/2012 du 21 novembre 2012

Conclusion ; forme réservée du contrat de bail ? ; art. 16 CO

Le contrat de bail n’est soumis à aucune forme.

Intégration d’une clause selon laquelle le contrat de bail ne viendra à chef que s’il est signé par les deux parties (« Der vorstehende Mietvertrag erlangt erst Rechtsgültigkeit mit Unterzeichnung durch beide Parteien »).

Confirmation de la jurisprudence selon laquelle la présomption de l’art. 16 al. 1 CO peut être renversée par les actes concluants des parties.

En l’espèce, celles-ci ont rempli leurs obligations : la jouissance effective de la chose a été cédée par la remise des clés au locataire, qui les a acceptées sans réserve et qui a pris des dispositions avant même l’entrée en vigueur du bail. Partant, les parties ont renoncé à la forme écrite comme condition de validité du bail.

 

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Défaut

Défaut

TF 4A_589/2012 du 21 novembre 2012

Restitution de la chose ; défaut ; constatation des défauts par le bailleur lors de la restitution de la chose louée ; avis (immédiat) des défauts ; art. 8 CC ; 267 CO

A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. A contrario, il incombe au locataire de prendre à sa charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose.

Il appartient au bailleur d'apporter la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue.

Au risque de voir ses droits périmés, le bailleur doit en outre vérifier l'état de la chose lors de la restitution et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond, le cas des défauts cachés étant réservé.

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Résiliation

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Logement de famille

Logement de famille

TF 4A_673/2012 du 21 novembre 2012

Résiliation ; logement familial ; adresse déterminante pour l’envoi de l’avis comminatoire et du congé lorsque les époux vivent séparés ; art. 2 al. 1, 169 CC ; 257, 266l, 266m, 266n CO

Lorsque la chose louée sert de logement de famille, le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint.

En cours de bail, le locataire a le devoir d'informer le bailleur des modifications importantes (divorce, séparation, déménagement d'un des époux hors du domicile conjugal, déplacement du domicile familial) qui peuvent avoir une influence sur l'existence du logement de la famille.

Conformément au principe de la bonne foi, si les époux vivent dorénavant séparément, il est suffisant que l'envoi de l'avis comminatoire à chacun des époux soit opéré à l'adresse qui valait jusqu'alors comme domicile de la famille, cela pour autant que le bailleur n'ait pas connaissance de la nouvelle adresse de l'époux qui a quitté la demeure familiale.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_352/2012 et 4A_358/2012 du 21 novembre 2012

Résiliation d'un bail commun ; nullité d'un congé qui n'est pas donné conjointement par les colocataires ; transfert de bail lorsqu'un des colocataires quitte les locaux (commerciaux) ; consentement du bailleur ; art. 263, 530 CO

La bailleresse ayant conclu un contrat avec deux colocataires, formant une société simple en vue de la réalisation de leur projet, le congé doit être donné par ceux-ci conjointement, sous peine de nullité.

Lorsque des locaux commerciaux sont loués à deux colocataires et que l'on assiste au départ de l'un d'entre eux, les colocataires procèdent à un transfert de bail à celui d'entre eux qui reste en place. Le bailleur doit donc consentir au transfert. Faute de consentement, la convention passée entre le locataire sortant (en l'espèce le colocataire sortant) et le tiers reprenant (en l'occurrence le colocataire restant) n'a aucun effet sur les rapports juridiques entre le locataire (soit les colocataires) et le bailleur. Le consentement du bailleur est une condition suspensive du transfert.

 

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Loyer

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TF 4A_260/2012 du 19 novembre 2012

Loyer ; nullité de la hausse de loyer fondée sur des critères antinomiques ; art. 269a CO

Une augmentation de loyer, motivée par le bailleur en référence à des critères antinomiques (tels que l’adaptation aux loyers usuels et au renchérissement des coûts), est nulle.

La nullité peut être invoquée en tout temps et doit être relevée d’office.

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Bail à ferme

Bail à ferme

Résiliation

Résiliation

TF 4A_374/2012 du 6 novembre 2012

Bail à ferme ; nullité du congé si la formule officielle ne mentionne pas la date à laquelle il prend effet ; la mention de dite date dans la lettre d’accompagnement ne répare pas le vice ; art. 266l al. 2, 298 al. 2 et 3 CO ; 9 OBLF

D’après son texte et aussi d’après sa note marginale, l’art. 9 OBLF s’applique à la formule prévue par l’art. 266l al. 2 CO pour la résiliation du bail à loyer, tandis que la formule prévue par l'art. 298 al. 2 CO pour la résiliation du bail à ferme n’est pas mentionnée. Néanmoins, les art. 266l al. 2 et 298 al. 2 CO sont rédigés en termes identiques. De ces similitudes, il faut conclure que l'art. 9 OBLF s’applique non seulement à la formule prévue par l’art. 266l al. 2 CO pour le bail à loyer, mais aussi à celle prévue par l’art. 298 al. 2 CO pour le bail à ferme.

Le Tribunal fédéral relève par ailleurs qu’il est exclu d’appliquer par analogie l’art. 19 al. 1bis OBLF à l’exigence fixée par l’art. 9 al. 1 let. b OBLF, sans manquer de rappeler que le droit du bail est caractérisé par de strictes exigences de forme.

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Loyer

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_347/2012 du 5 novembre 2012

Résiliation ; demeure ; échéance de loyer prétendument impayé ; réclamation du bailleur des mois plus tard ; vaine mise en demeure suivie d’une résiliation pour demeure dans le paiement du loyer ; validité du congé ; art. 257d, 271 al. 1 CO

Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Entre autres, la résiliation est tenue pour contraire aux règles de la bonne foi lorsque le montant en souffrance est insignifiant ou qu'il a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire avait jusqu'ici toujours payé le loyer à temps, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'échéance du délai de paiement fixé selon l'art. 257d al. 1 CO. A ce dernier égard, une longue inaction peut en effet être comprise, sauf circonstances particulières, comme une renonciation à résilier le contrat ; en tout cas, un congé notifié un an après l'expiration du délai comminatoire est tardif.

Reste que celui qui agit pendant le délai de prescription peut difficilement se voir reprocher d'agir contrairement aux règles de la bonne foi. Ainsi, le fait de réclamer un loyer impayé dans le délai précité et de résilier ensuite, cas échéant, le bail conformément à l'art. 257d al. 2 CO, n’est pas constitutif d’un comportement contrevenant aux règles de la bonne foi.

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Résiliation

Résiliation

Logement de famille

Logement de famille

Destiné à la publication

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TF 4A_313/2012 - ATF 139 III 7 du 5 novembre 2012

Résiliation de bail portant sur un logement prétendument familial ; fardeau de la preuve du caractère familial du logement ; abus de droit ; art. 8 CC ; 266l, 266m, 266n CO

Celui qui invoque une règle d'exception pour paralyser les effets d'un acte juridique doit prouver les faits permettant de constater que les conditions de l'exception sont réalisées. Il ressort clairement du titre marginal de la loi que l'art. 266l CO exprime le principe général et que l'hypothèse d'un logement familial constitue une exception.

Le logement perd son caractère familial en cas de dissolution définitive du mariage ou du partenariat enregistré, lorsque les deux époux ou partenaires ont renoncé à le considérer comme tel, lorsqu'ils l'ont quitté ou ont décidé de son attribution définitive à l'un d'eux. Le logement perd également son caractère familial lorsque l'époux ou le partenaire bénéficiaire de la protection légale quitte, de son propre chef, le logement familial de manière définitive ou pour une durée indéterminée.

En l’espèce, il ressort des constatations cantonales que l'époux de la première recourante a quitté définitivement les lieux, qu'il se désintéresse de la présente procédure et, par voie de conséquence, du sort de l'appartement en cause, si bien que par leur argumentation, les recourantes invoquent en réalité l'intérêt d'un tiers (soit l'époux de la première recourante), alors que ce dernier se désintéresse totalement de la question. Elles tentent ainsi d'utiliser une norme protectrice d'une manière totalement étrangère à son but, ce qui constitue un abus de droit.

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Procédure

Procédure

Destiné à la publication

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TF 4A_273/2012 - ATF 138 III 620 du 30 octobre 2012

Procédure du cas clair ; prises de position en procédure sommaire du cas clair ; contestation des faits par le défendeur ; art. 257 CPC

En procédure d’appel suite à un prononcé sur cas clair, il n’y a en principe pas de second tour d’écritures, ni de débats oraux (c. 3.2).

Le demandeur doit apporter la preuve complète des faits allégués. Le cas clair doit être nié lorsque les objections ou exceptions du défendeur ne sont pas vouées à l’échec. Celui-ci n’a pas en revanche à rendre vraisemblables les faits qu’il avance dans l’esprit de la mainlevée provisoire de l’opposition (c. 5).

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Procédure

Procédure

TF 4A_330/2012 du 30 octobre 2012

Prêt à usage ; procédure ; détermination de la valeur litigieuse permettant un recours en matière civile en cas de prêt à usage ; la restitution de la chose prêtée ne constitue pas une question de principe pour avoir déjà été tranchée par notre haute Cour ; art. 310 CO

Les parties étant liées par un contrat de prêt à usage, la valeur litigieuse permettant un recours en matière civile n’est pas comme en matière de bail à loyer de CHF 15’000.-, mais est de CHF 30’000.-. Cette valeur litigieuse se détermine d’après l’intérêt patrimonial du prêteur à récupérer sa chose.

Par ailleurs, le Tribunal fédéral estime en l’occurrence ne pas se trouver face à une question de principe, dès lors qu’il a déjà été jugé que lorsque des locaux ont été mis à disposition gratuitement pour une durée indéterminée, le prêteur est libre de réclamer la chose quand bon lui semble.

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Bail à ferme agricole

Bail à ferme agricole

Loyer

Loyer

Procédure

Procédure

TF 4A_123/2012 du 29 octobre 2012

Bail à ferme agricole ; montant du fermage non déterminé par les parties ; caractère arbitraire de la décision cantonale qui nie dans ce cas l'application de la LBAF, retenant en l'occurrence la conclusion d'un prêt ; art. 305 CO ; 1 al. 2 LBFA

La LBAF s'applique également aux actes juridiques qui visent le même but que le bail à ferme agricole et qui rendraient vaine la protection voulue par la loi s'ils n'étaient soumis à celle-ci. L'autorité cantonale a exclu en l'espèce l'application de cette législation dès lors qu'elle a retenu la conclusion entre les parties d'un contrat de prêt, lequel n'entre pas dans le champ d'application de la loi.

Notre haute Cour estime toutefois qu'est arbitraire le fait de retenir en l'occurrence que l'acte juridique passé entre les parties serait un contrat de prêt sans pouvoir constater que ces dernières ont bel et bien convenu d'une mise à disposition gratuite du bien-fonds. L'absence d'accord sur le montant du fermage ne peut, il est vrai, suppléer l'absence d'une constatation de gratuité, dans l'optique de remplir les conditions de la définition légale du contrat de prêt au sens de l'art. 305 CO.

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Conclusion

Conclusion

Bail à ferme agricole

Bail à ferme agricole

TF 4D_76/2012 du 25 octobre 2012

Bail à ferme agricole ; date de conclusion du contrat de bail à ferme agricole non déterminée ; présomption légale du début des rapports contractuels ; art. 60 LBFA

Si la date où le fermier est entré en jouissance de la chose affermée ne peut plus être déterminée, le bail est réputé avoir commencé au terme de printemps 1973 prévu par l'usage local. Il n'est pas insoutenable d'appliquer ce terme uniquement aux contrats conclus antérieurement à cette date.

Si la date de la conclusion, postérieure au printemps 1973, ne peut pas être déterminée, il n'est pas insoutenable de retenir, en reprenant l'idée à la base de l'art. 60 al. 2 LBFA, que le contrat est réputé conclu à la date d'entrée en vigueur de la loi ayant remplacé celle du 6 octobre 1972, à savoir la LBFA.

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Procédure

Procédure

Destiné à la publication

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TF 4A_203/2012 - ATF 138 III 792 du 17 octobre 2012

Délai pour saisir le juge : droit transitoire ; principe de la bonne foi ; décision de l’ancienne autorité de conciliation rendue en 2011 ; art. 404 al. 1 CPC ; art. 5 al. 3 Cst. féd.

La décision sur la validité d’un congé et la prolongation du bail rendue en procédure de conciliation selon la réglementation prévue au CO avant l’entrée en vigueur du CPC ne met pas fin à l’ « instance » au sens de l’art. 404 al. 1 CPC. Dès lors, le délai pour saisir le juge suite à la décision de l’autorité de conciliation se détermine selon l’ancien droit (c. 2.6.3).

Le fait de rendre une décision de non-entrée en matière à cause du non-respect du délai pour saisir le juge seulement après avoir tenu une audience ne viole pas le principe de la bonne foi (c. 3).

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Général

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Procédure

Procédure

TF 4A_308/2012 du 11 octobre 2012

Obligation accessoire ; cas clair ; obligation du locataire de conclure une assurance de responsabilité civile et refus de la prestation du bailleur ; art. 257 CPC ; art. 82 CO

Le droit de faire valoir l’exception de l’inexécution selon l’art. 82 CO suppose que les prestations réciproques se trouvent dans un rapport synallagmatique. En principe, ce rapport existe uniquement entre les prestations principales. L’application de l’art. 82 CO aux prestations accessoires est néanmoins possible, pour autant que les parties aient donné une telle importance à la prestation accessoire qu’elle se trouve en rapport d’échange direct avec la prestation principale. En l’occurrence, cela n’est pas le cas (c. 2.5).

En admettant la requête du locataire tendant à obtenir la condamnation du bailleur à lui permettre l’accès au local loué en procédure pour cas clairs, l’instance intimée n’a pas violé l’art. 257 CPC, car la situation juridique était claire dans la mesure où l’art. 82 CO s’applique en principe uniquement aux prestations principales et qu’en l’espèce, rien ne permettait de constater que l’obligation accessoire du locataire de conclure une assurance de responsabilité civile aurait l’importance d’une obligation principale selon la volonté des parties exprimée dans leur contrat de bail (c. 2.6 et 2.7).

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Sous-location

Sous-location

Résiliation

Résiliation

Prolongation

Prolongation

Procédure

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TF 4A_454/2012 du 10 octobre 2012

Procédure ; résiliation ; prolongation ; sous-location ; sous-location ; caractère abusif de la résiliation du sous-bail donnée en raison de la résiliation – annulée ensuite du bail principal ; prolongation du sous-bail ; art. 271, 272, 272b, 273b CO ; art. 91 let. a, 93 LTF

La validité du congé et la prolongation du bail ne sont pas des questions indépendantes : la seconde ne se pose que si la première reçoit une réponse affirmative. Partant, une décision cantonale précédente qui déclare le congé valable et renvoie la cause à l'autorité de première instance pour qu'elle instruise et statue sur une éventuelle prolongation de bail, constitue non pas une décision partielle, mais une décision incidente : si le recours contre une telle décision n'est pas recevable, ou s'il n'a pas été utilisé, la décision incidente peut être attaquée par un recours contre la décision finale, dans la mesure où la première influe sur le contenu de la seconde.

Le sous-locataire peut aussi se prévaloir des règles de protection contre les congés, mais cette protection s'éteint ex lege lorsque le bail principal prend fin.

Pour déterminer si la résiliation est conforme aux règles de la bonne foi, il faut se placer au moment où elle a été signifiée. Si le motif légitime pour lequel le bail a été résilié disparaît par la suite, la résiliation ne peut pas devenir a posteriori contraire à la bonne foi.

Le but de la prolongation est d'accorder au locataire plus de temps pour trouver des locaux de remplacement. Sont à cet égard des « conséquences pénibles » celles qui sont dues à la pénurie de locaux, dans la mesure où elles empêchent le preneur de trouver des locaux équivalents, ou des locaux suffisamment similaires pour qu'on puisse raisonnablement attendre de lui qu'il les accepte.

La décision du juge sur le principe d'une prolongation et sur sa durée relève de la libre appréciation si bien que le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve ce type de décision.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_383/2012 du 9 octobre 2012

Résiliation ; validité du congé donné pour loger un proche du bailleur ; absence de protection de trois ans lorsque le bailleur a donné aussitôt et sans autre suite à la réclamation du locataire portant sur des travaux d’entretien ; art. 271, 271a al. 1 let. e ch. 4 et al. 2 CO

La résiliation d’un bail d’habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu’elle contrevient aux règles de la bonne foi : le locataire est ainsi protégé contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n’est qu’un prétexte. Il l’est aussi en cas de disproportion grossière des intérêts en présence et lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire.

Selon le catalogue de l’art. 271a CO, l’on retient également l’annulation du congé lorsque celui-ci est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure judiciaire ou de conciliation, si le bailleur a alors conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire. Est également protégé à cet égard le locataire qui peut prouver par des écrits qu’il s’est entendu avec le bailleur, en dehors d’une procédure judiciaire ou de conciliation, sur une prétention relative au bail. Cela suppose alors que les parties se soient trouvées en litige et qu’elles aient abouti à une solution amiable par suite de concessions du bailleur.

On rappellera enfin que la validité d’un congé doit être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté et qu’élucider le motif d’un congé relève de la constatation des faits.

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Conclusion

Conclusion

Procédure

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TF 4A_362/2012 du 28 septembre 2012

Conclusion ; procédure ; promesse de contracter un bail ; valeur litigieuse déterminante ; cause relevant du bail à loyer ; acte simulé ; fardeau de la preuve ; art. 18 al. 1, 22 CO ; art. 74 al. 1 LTF ; art. 8 CC

L'accord litigieux est une promesse de contracter un bail commercial. Pour la question de la valeur litigieuse, il n'est pas contesté en l'espèce que la cause relève (directement) du bail à loyer.

En l’occurrence, le locataire a avancé que la promesse de conclure un bail n’était autre qu’un acte simulé. Au sens de la loi, l’on se trouve en face à un tel acte lorsque les deux parties sont d'accord que les effets juridiques correspondant au sens objectif de leur déclaration ne doivent pas se produire et qu'elles n'ont voulu créer que l'apparence d'un acte juridique à l'égard des tiers. Juridiquement inefficace d'après la volonté réelle et commune des parties, le contrat simulé est nul.

Il incombe à celui qui se prévaut de la simulation d'en apporter la preuve. Le juge doit se montrer exigeant en matière de preuve d'une simulation.

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Procédure

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Destiné à la publication

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TF 4A_391/2012 - ATF 138 III 615 du 20 septembre 2012

Procédure ; suspension pendant les féries des délais de 30 jours et de trois mois pour porter l’action au fond après la délivrance de l’autorisation de procéder ; art. 145, 209 CPC

Les questions de délai pour procéder sont fondamentales pour la pratique judiciaire.

Les délais de 30 jours et de trois mois pour porter l’action devant le tribunal après l’échec de la conciliation et la délivrance de l’autorisation de procéder sont suspendus pendant les féries.

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Procédure

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TF 4A_607/2012 - ATF 139 III 182 du 20 septembre 2012

Procédure ; autorisation aux cantons à exclure l’allocation de dépens ; art. 116 CPC

L'art. 116 al. 1 CPC permet au droit cantonal des dispenses plus généreuses que le droit fédéral quant à l'obligation de payer des frais judiciaires et de verser des dépens.

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Sous-location

Sous-location

Résiliation

Résiliation

TF 4A_366/2012 du 3 septembre 2012

Résiliation ; sous-location ; résiliation de bail en cas de sous-location, sans intention pour le locataire de réoccuper l’objet loué ; art. 271 CO

Même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, la résiliation du bail pour le terme ordinaire n’exige pas de motif particulier. Elle est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi.

Il en découle en particulier que le congé donné à un locataire qui sous-loue sans droit l’objet loué ne prête pas à critique. Sauf dans le cas où le bailleur y a consenti en toute connaissance de cause, la sous-location n’est pas autorisée si le locataire n’a pas l’intention de réoccuper lui-même l’objet loué dans un avenir prévisible.

En cas de sous-location, le locataire, pour contester la résiliation du bail principal, ne peut se prévaloir de conséquences pénibles pour son sous-locataire.

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Loyer

Loyer

TF 4A_250/2012 du 28 août 2012

Loyer ; contestation du loyer initial ; pénurie de locaux commerciaux ; fixation du loyer initial par le juge ; art. 270 al. 1, anc. 274d al. 3 CO ; art. 11 al. 4 OBLF ; art. 9 Cst. ; art. 8 CC

Pour retenir une contrainte résultant de la pénurie, il faut que les circonstances soient telles que l'on ne puisse attendre du locataire qu'il renonce à une occasion qui se présente, parce que la situation sur le marché local rendrait une renonciation de sa part déraisonnable.

Savoir s'il existe une pénurie est une question de fait.

Le locataire qui conteste le loyer initial doit apporter la preuve des faits permettant de constater le caractère abusif du loyer convenu ; le bailleur doit cependant collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'il est seul à détenir.

Lorsqu'il doit fixer le loyer initial, le juge dispose d'une grande marge d'appréciation. Le calcul de rendement a en principe la primauté sur toutes les autres méthodes de détermination du loyer non abusif.

Face à une carence de preuves, la jurisprudence a admis que l'on ne pouvait pas reprocher à une cour cantonale de s'être fondée, faute de mieux, sur des statistiques ne remplissant pas les conditions de l’art. 11 al. 4 OBLF.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_126/2012 du 3 août 2012

Résiliation ; résiliation du bail en cas de travaux d’assainissment d’envergure ; situation du locataire qui est disposé à libérer la chose louée le temps des travaux ; art. 271 CO

La résiliation du bail en vue de vastes travaux d'assainissement de l'objet loué ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. La résiliation est contestable uniquement s'il apparaît que la présence du locataire ne compliquera pas les travaux ou seulement de manière insignifiante.

La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est en principe l'affaire exclusive du propriétaire.

La question de la nécessité ou de l'urgence des travaux est en revanche sans pertinence. En l'espèce, il suffit de constater que l'appartement n'a plus fait l'objet de travaux importants depuis 1983, soit depuis presque trente ans.

Si le locataire quitte les lieux durant les travaux pour ne réintégrer l'appartement qu'une fois les travaux terminés, la réalisation des travaux n'est pas rendue plus compliquée ; dans une telle situation, la question d'un congé abusif peut se poser. Mais il convient de se référer à la situation prévalant au moment du congé pour déterminer s'il est abusif. Un congé abusif ne se conçoit dès lors que si le bailleur a résilié le contrat alors qu'il avait la garantie que, le moment venu, le locataire irait se loger ailleurs le temps que les travaux soient terminés. Un engagement ultérieur du locataire ne saurait être déterminant à cet égard.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_167/2012 du 2 août 2012

Résiliation ; validité d’un congé donné en raison de l’intention du bailleur de récupérer les locaux loués pour ses besoins ; absence de pesée des intérêts en présence à cet égard, contrairement en matière de prolongation ; art. 271 CO

En présence d’un bail de durée déterminée, chacune des parties peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux. Ce congé n’est annulable que lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi.

Pour statuer sur la validité d’un congé, il ne faut pas procéder à la pesée des intérêts du bailleur et ceux du locataire. La comparaison entre les intérêts n’intervient que dans le cadre d’une requête en prolongation du bail.

Pour déterminer la durée de la prolongation, laquelle doit permettre de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement, le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation.

En l’occurence, la prolongation de 4 ans qui a été accordée au locataire, devait lui permettre d’excercer son activité professionelle jusqu’à l’âge de 70 ans, ce qui correspond, même pour un indépendant, à un âge ordinaire pour mettre fin à son activité lucrative.

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Défaut

Défaut

Bail à ferme

Bail à ferme

TF 4A_222/2012 du 31 juillet 2012

Bail à ferme ; défaut ; application analogique des dispositions sur le bail à loyer, en matière de défauts dans le contrat de bail à ferme ; art. 259a, 259d, 259g, 275, 288 al.1 let. b CO

Il y a bail à ferme lorsque le bailleur cède à son cocontractant l’usage d’un bien ou d’un droit productif, dont le fermier peut percevoir les fruits ou les produits. Il en va ainsi de l’exploitation d’une entreprise entièrement équipée.

En revanche, il faut retenir la qualification de bail à loyer, si le bailleur cède des locaux qu’il appartient au cocontractant d’aménager pour en faire une entreprise productive.

La mise en gérance libre d’un établissement public constitue un bail à ferme non agricole.

S’agissant de la réglementation en matière de défauts, il y a lieu d’appliquer par analogie les dispositions sur le droit du bail à loyer.

Enfin, et pour ce qui est la réduction de loyer, il y a lieu de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle. Il est toutefois admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_255/2012 du 20 juillet 2012

Résiliation ; liberté de résilier le bail ; motivation du congé ; caractère abusif de celui-ci ; fardeau de la preuve du dit caractère abusif ; art. 266a, 271 al. 1 CO

Un congé ordinaire ne nécessite pas de motif de résiliation particulier, étant entendu que chacune des parties est libre de résilier le contrat de bail pour son échéance en respectant le délai de congé.

L’annulabilité d’un tel congé n’intervient que si celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, ce qu'il appartient au locataire de prouver.

Pour déterminer si un congé est contraire aux règles de la bonne foi, il faut se fonder sur son motif réel (en l’occurrence, le souhait du bailleur de voir son arcade réellement exploitée, ce qui est un intérêt digne de protection aux yeux des autorités judiciaires saisies), dont la constatation relève des faits.

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Procédure

Procédure

TF 4A_212/2012 du 16 juillet 2012

Procédure ; forme des conclusions en matière de contestation du loyer initial, devant l’autorité de conciliation ; portée du droit d’être entendu ; art. 274a al. 1 let. b a CO ; 29 Cst. féd

Avant l’entrée en vigueur du CPC, la procédure de conciliation était soumise au droit fédéral et cantonal déterminant. A cet égard, aucune disposition de droit fédéral ne précisait les formes à observer pour saisir l’autorité de conciliation ou lui présenter l’objet du litige.

Partant, des conclusions tendant à la réduction du loyer, même sans autre précision, permettaient de comprendre sans équivoque que la conciliation devait porter sur le montant du loyer.

Le droit d'être entendu couvre notamment le droit de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise, d'avoir accès au dossier, d'offrir des preuves quant aux faits de nature à influer sur la décision, de participer à l'administration des preuves et de se déterminer à leur propos.

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Général

Général

TF 4A_730/2011 du 16 juillet 2012

Rapport analogue à un contrat de bail ; contenu d’un bail imposé à un propriétaire étranger par une charge LFAIE ; contenu du rapport analogue à un contrat de bail faisant suite à l’extinction d’un tel bail ; art. 736 CC; art. 261 CO

En relation avec le fondement de la créance, l’instance précédente n’a pas violé le droit fédéral en reconnaissant que les parties ont accepté, en vertu d’une charge de droit public fondée sur la LFAIE, la validité de la cession de l’usage d’appartements appartenant à des propriétaires étrangers à la société hôtelière locataire, étant précisé que les conditions applicables correspondaient au modèle de contrat de bail déclaré obligatoire par l’inspectorat du registre foncier (c. 4.1.3).

En vertu de la jurisprudence fédérale prévoyant que le bailleur ne doit pas être désavantagé en cas d’usage prolongé de la chose louée par le locataire après la fin du contrat, l’utilisation prolongée des locaux après la fin du contrat de bail peut être qualifiée de rapport analogue à un contrat de bail (c. 4.1.4).

L’instance précédente n’a pas violé le droit fédéral en déterminant, sur la base d’une expertise, le montant du loyer pour la période soumise au contrat de bail ; elle n’a en particulier pas constaté l’état de fait de manière arbitraire (c. 4.2.1 et 4.2.2). Pour la période soumise au rapport analogue à un contrat de bail, l’utilisateur doit payer une compensation pour l’usage effectif de la chose qui correspond à ce qu’il paierait s’il y avait un rapport de bail (c. 4.2.3 et 4.2.4).

L’art. 736 CC n’est pas applicable à une charge de droit public LFAIE. En l’espèce, l’instance précédente n’a pas violé le droit fédéral en reconnaissant que la demande reconventionnelle n’avait pas de fondement (c. 5).

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Général

Général

TF 5A_635/2011 du 12 juillet 2012

Action en revendication ; présomption légale de propriété pour le titulaire inscrit au registre foncier ; conditions et fardeau de la preuve pour contester dite présomption ; art. 9, 641 al. 2, 937 al. 1 CC

Le propriétaire d’une chose peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation.

En cas de revendication d’un immeuble, le titulaire inscrit au registre foncier est présumé être le propriétaire, si  bien qu’il appartient à qui conteste la propriété de démontrer l’inexactitude des faits à la base de l’inscription.

En l’occurrence, le recourant avance, pour contester la propriété de l’intimée sur le bien immobilier, objet de l’action en revendication, que celle-ci le détient uniquement à titre fiduciaire. Il échoue dans sa tentative de démonstration.

On notera encore que dans le cas d’espèce, les parties avaient tout d’abord acquis le bien immobilier en question à deux, ceci avant que A. ne le vende à B, durant leur union. Les difficultés sont, en bonne logique, apparues ensuite de la rupture du couple. B., ayant quitté cette habitation, a alors notamment agi contre A. en vue de lui faire quitter le dit logement et de lui réclamer une indemnité d’occupation illicite.

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Procédure

Procédure

Conclusion

Conclusion

TF 4A_12/2012 du 10 juillet 2012

Conclusion du bail ; procédure ; qualité pour défendre ; conclusion d’un bail commun ; art. 253, 543 CO

Le succès de toute action soumise au droit civil fédéral suppose que les parties au procès aient respectivement, sur chacune des prétentions en cause, qualité pour agir et pour défendre au regard de ce droit ; dans l'action intentée par le bailleur sur la base du contrat de bail à loyer, la qualité pour défendre appartient au locataire. En cas de conclusion d’un bail commun, la qualité pour défendre appartient aux divers locataires.

Détermination d’un éventuel rapport de société simple (du côté des locataires) au moment de la conclusion du bail.

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Frais accessoires

Frais accessoires

TF 4A_19/2012 du 2 juillet 2012

Frais accessoires ; nécessité d’une clause spécifique, dans le contrat, pour mettre à la charge du locataire les frais accessoires ; versements réguliers d’acomptes par le locataire sans pertinence à cet égard ; art. 257a al.2, 257b al.1 CO

Les frais accessoires sont à la charge du locataire uniquement s’ils sont spécialement prévus dans le contrat. Ils représentent une rémunération pour des frais effectifs, en relation avec l’usage de la chose.

A défaut d’une clause spécifique mentionnant les frais accessoires à la charge du locataire, ceux-ci sont inclus dans le loyer.

Cette réglementation est sans autre applicable aux baux de locaux commerciaux et le règlement régulier d’acomptes par le locataire ne supplée pas à l’absence d’une telle clause spécifique.

Voir également 4A_23/2012, 4A_17/2012, 4A_21/2012 et 4A_25/2012, dans le même sens.

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Défaut

Défaut

Loyer

Loyer

TF 4A_767/2012 du 2 juillet 2012

Procédure ; loyer ; défauts et réduction du loyer ; indexation du loyer en cas de défauts ; art. 256 al. 1, 259a al. 1 let. b CO

Un défaut à la chose louée existe lorsque celle-ci ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle n’est pas dotée d’une qualité que le locataire pouvait légitimement attendre. Pour justifier une réduction de loyer, l’usage de la chose doit être en principe réduit de 5 % au moins, pourcentage qui peut cependant baisser à 2 % lorsqu’il s’agit d’un défaut permanent.

On rappelle par ailleurs que dans l’hypothèse où il y a lieu de procéder à la réduction d’un loyer indexé, suite à des défauts, il convient tout d’abord d’établir le montant du loyer, à savoir adapter le loyer mentionné dans le contrat à l’indice de référence (première étape) et, ensuite, de déterminer le pourcentage de réduction (deuxième étape).

Contrairement à ce qu’a ici soutenu la recourante, le défaut n’a pas, pour ouvrir le droit à la réduction du loyer, à constituer un empêchement de l’usage de la chose louée.

Voir également 4A_31/2012 et 4A_33/2012 dans le même sens.

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Frais accessoires

Frais accessoires

TF 4A_267/2011 du 29 juin 2012

Frais accessoires ; prescription d'une prétention en répétition d'acomptes de charges ou frais accessoires payés en trop ; erreur sur la surface louée ; absence de qualité promise ; art. 67 al. 1 ; 128 ch. 1 CO

Le TF commence par rappeler qu’en matière de prescription d’une prétention en répétition d’acomptes de charges ou frais accessoires, l’on retient qu’avant la présentation du décompte de charges (comprenant la présentation du solde) et son acceptation par l'autre partie, l'erreur doit être corrigée selon les règles contractuelles, de sorte que le délai de prescription est de cinq ans ; après l'établissement du décompte et son acceptation, la correction du décompte et la prétention en découlant se fait sur la base des dispositions en matière d'enrichissement illégitime, de sorte que le délai (relatif) est d'une année.

L'action pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit. La connaissance propre à faire courir le délai annal existe lorsque le créancier a acquis un tel degré de certitude sur les faits qui fondent son droit à répétition que l'on peut dire, selon les règles de la bonne foi, qu'il n'a plus de raison ou n'a plus de possibilité de recueillir d’avantage d'informations supplémentaires et qu'il dispose de suffisamment d'éléments pour ouvrir action, de telle sorte qu'on peut raisonnablement attendre de lui qu'il le fasse. La certitude relative au droit de répétition suppose la connaissance de l'étendue approximative de l'atteinte au patrimoine, de l'absence de cause du déplacement patrimonial et de la personne de l'enrichi.

La recourante est enfin d'avis que la locataire n'est pas fondée à obtenir la restitution des charges payées, l'une des conditions d'application de l'art. 62 CO n'étant pas réalisée. Elle soutient en effet qu'elle ne se trouve pas enrichie par les prestations versées par l'intimée, puisque d'autres locataires de l'immeuble ont payé moins de charges ; le décompte total des charges et frais serait ainsi « juste et incontestable dans sa globalité ».

La critique de la recourante est sans consistance.

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Prolongation

Prolongation

Procédure

Procédure

TF 4A_57/2012 du 29 juin 2012

Prolongation ; procédure ; effet d’un arrêt de renvoi émanant du Tribunal fédéral ; droit à la preuve ; pesée des intérêts en matière de prolongation et pouvoir d’appréciation ; art. 4, 8 CC ; 29 al. 2 Cst. féd. ; 272 CO

Saisie une deuxième fois du même litige, notre haute Cour est liée par son précédent arrêt de renvoi, tant sur les points de fait que de droit qui sont couverts par cette décision.

Lorsqu'une prétention relève du droit fédéral, le droit à la preuve est régi de manière spéciale par l'art. 8 CC, et non par l'art. 29 al. 2 Cst.

Tenu à procéder à une pesée des intérêts en présence et à prendre en compte le but de la prolongation, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité, s’il y a lieu de prolonger le bail et pour quelle durée. A ce propos, le droit fédéral n'est violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation.

Enfin, le Tribunal fédéral ne doit pas substituer, sur recours, sa propre appréciation à celle de l'autorité inférieure.

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Procédure

Procédure

TF 4A_3/2012 du 27 juin 2012

Autorité de conciliation, motif de récusation ; existence d’un rapport de travail entre un membre de l’autorité de conciliation et une partie adverse dans une autre procédure ; art. 47 CPC ; art. 30 Cst. féd.

La récusation des magistrats et fonctionnaires judiciaires, y compris des membres de l’autorité de conciliation en matière de bail, est réglée à l’art. 47 CPC, auquel s’applique la jurisprudence déjà rendue sous l’empire de l’art. 30 Cst. féd. La garantie d’un juge indépendant et impartial est déjà violée lorsque, d’un point de vue objectif, il existe des circonstances pouvant fonder une apparence de prévention ou remettre en cause l’impartialité du magistrat. La perception subjective d’une partie n’est pas déterminante. Un juge peut être récusé sans être effectivement prévenu (c. 2.3).

En l’espèce, il existe un rapport de travail entre le représentant des locataires d’une autorité de conciliation en matière de bail et son employeur. A cela s’ajoute le fait qu’une procédure judiciaire séparée est pendante entre cet employeur et la partie demandant la récusation du représentant des locataires. Cette constellation est objectivement propre à fonder une apparence de prévention du représentant des locataires. On ne peut exiger de celui qui exige la récusation qu’il apporte des éléments plus concrets que l’existence du rapport de travail. C’est au membre de l’autorité de conciliation d’établir en quoi l’aménagement concret de ses rapports de travail ne donne objectivement aucune raison de douter de son indépendance, ce qui fait défaut en l’espèce (c. 2.4).

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Expulsion

Expulsion

Procédure

Procédure

TF 4A_272/2012 du 14 juin 2012

Expulsion ; procédure ; refus d’effet suspensif à un recours à l’encontre du jugement autorisant l’exécution de la décision d’expulsion du locataire ; art. 256 al. 1 ; 258 al. 3 let. a CO

Il n’y a rien d’insoutenable à refuser l’effet suspensif à un recours dirigé contre un jugement autorisant l’exécution d’une décision d’expulsion du locataire, en retenant que la procédure sera sans doute de courte durée (moins de deux mois) et prendra ainsi fin avant la date à partir de laquelle le bailleur pourra faire exécuter la dite décision.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_108/2012 du 11 juin 2012

Résiliation ; conditions du caractère abusif de la résiliation pour demeure du locataire ; absence d’abus en l’occurrence ; art. 257d ; 271 CO

On rappellera que même si les conditions sont toutes remplies, le congé pour cause de demeure peut, à titre très exceptionnel, être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi. L’on pensera notamment à la situation où le bailleur éprouve un doute sur le montant de sa créance et invite le locataire à vérifier le montant réclamé, tout en le menaçant de résiliation avant d’avoir la certitude que la somme demandée est justifiée. Le même régime est à retenir lorsque le montant impayé est insignifiant, lorsque l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou encore lorsque le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai.

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Loyer

Loyer

TF 4A_102/2012 du 30 mai 2012

Loyer ; hausse de loyer en raison d’importantes réparations ; portée de la présomption légale ; art. 269a let. b CO ; 14 OBLF

Les loyers ne sont en règle générale pas abusifs s'ils sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur. On entend par prestations supplémentaires les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values.

Les importantes réparations se distinguent des réparations habituelles et de l'entretien courant d'un point de vue essentiellement quantitatif. Elles touchent de nombreuses parties de l'immeuble et génèrent un coût considérable par comparaison avec l'état locatif de l'immeuble.

S’agissant d’une présomption qui peut être renversée, le bailleur peut établir que la part des frais donnant lieu à plus-value est supérieure à 70%, tandis que le locataire peut établir que cette part est inférieure à 50%. Cependant, l’on ne saurait ignorer purement et simplement la présomption et s'efforcer à tout prix de parvenir à une détermination concrète de la part à plus-value.

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Résiliation

Résiliation

Procédure

Procédure

Expulsion

Expulsion

TF 4A_187/2012 du 10 mai 2012

Congé ; résiliations successives possibles pour défaut de paiement du loyer ; absence d’insécurité quant à la validité des résiliations subséquentes lesquelles ouvrent la voie de l’expulsion pour cas clairs ; art. 257d CO ; art 257 CPC

Si un premier congé anticipé pour retard dans le paiement du loyer risque d'être annulé parce que signifié alors que le locataire a rattrapé l'arriéré de loyer un jour seulement après l'expiration du délai comminatoire, le bailleur peut, en cours de procédure, notifier un second congé anticipé, toujours fondé sur l'art. 257d al. 2 CO, en se prévalant d'un nouveau retard intervenu depuis lors dans le paiement du loyer.

Ce second congé ouvre la voie de l’expulsion pour cas clairs de l’art. 257 CPC (si les conditions en sont remplies), même si cette voie avait été refusée suite à la première résiliation.

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Conclusion

Conclusion

TF 4A_188/2012 du 1 mai 2012

Conclusion ; conclusion du bail par actes concluants ; absence de manifestation objective par le bailleur de sa volonté d’être lié par un contrat de bail ; art. 1 al. 2 CO ; 641 al. 2 CC

Un bail peut être conclu, de manière tacite, par actes concluants. Il convient à cet égard de prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. Cette situation se présente notamment lorsque le bailleur remet les clés au locataire, que celui-ci emménage et qu'il paie le loyer, sans que le bailleur proteste.

En l’occurrence, aucune circonstance ne saurait être interprétée de bonne foi par les recourants comme la manifestation objective, émanant de l'intimée, de sa volonté de se lier à eux par un contrat de bail ; en effet, la régie a clairement fait figurer sur les bulletins de versement transmis la mention « occupation illicite ».

Dans ces conditions, les premiers juges ont appliqué correctement le droit fédéral en accueillant l'action en revendication déposée par le propriétaire de l'immeuble.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_142/2012 du 17 avril 2012

Congé ; caractère subsidiaire du congé pour justes motifs ; gravité nécessaire des dits motifs ; poursuite intolérable du contrat tant sur le plan objectif que sur le plan subjectif ; nécessité de résilier le bail de manière immédiate et sans accorder un préavis plus long que celui légal ; art. 4 CC ; 266g al. 1 CO

Le Tribunal fédéral rappelle avant tout que le congé pour justes motifs (qui autorise une partie à résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal, si l'exécution du contrat lui devient intolérable) est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires prévus par la loi, notamment celui de l'art. 257f al. 3 CO.

Pour dire s'il existe de justes motifs, le juge doit appliquer les règles du droit et de l'équité et doit donc prendre en considération tous les éléments du cas particulier.

Il note ensuite que lorsque l'état de fait présenté par le bailleur à l'appui d'un congé correspond d'un point de vue juridique à un autre motif de résiliation extraordinaire que celui qu'il a invoqué, cette erreur de qualification ne doit pas lui nuire et le juge peut procéder à la rectification nécessaire.

Peuvent constituer de justes motifs que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut. Ces circonstances doivent rendre la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement intolérable ; une intolérance ressentie de manière purement subjective ne suffit pas, même si la manière dont la situation est perçue par la partie qui donne le congé n'est toutefois pas dénuée de pertinence. Ainsi, la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat.

En l’occurrence, la partie bailleresse a résilié le bail avec un préavis de 7 mois alors que le délai légal est limité à trois mois si bien que le Tribunal fédéral a retenu que la bailleresse était prête à poursuivre le contrat pendant une telle durée, plus longue que nécessaire : ce faisant, elle a démontré, par sa propre attitude, qu'elle ne considérait pas l'exécution du bail comme intolérable.

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Résiliation

Résiliation

Procédure

Procédure

TF 4A_87/2012 du 10 avril 2012

Procédure ; résiliation ; détermination de la valeur litigieuse en cas de contestation de la validité du congé ou de constatation de la nullité de celui-ci ; procédure de cas clairs en matière de requête d’expulsion ; nécessité de manifester la volonté de soumettre cette requête à dite procédure ; rappel des conditions de la résiliation extraordinaire pour violation du devoir de diligence et d’égards envers les voisins ; art. 257f al. 2 et 3 CO ; 257 al. 1 CPC

Lorsque la contestation porte sur la validité d'une résiliation de bail, ou que le locataire requiert la constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, la valeur litigieuse est égale au loyer, provisions pour frais accessoires incluses, dû pour la période pendant laquelle le bail subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, c'est-à-dire jusqu'au jour où un nouveau congé pourra être donné. En pratique, il convient de prendre en considération le loyer et les frais accessoires durant trois ans.

Si la jurisprudence et la doctrine admettent que l'expulsion du locataire puisse être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées par la disposition topique sont réalisées, il est toutefois encore nécessaire pour que dite requête soit traitée en cette procédure qu’il ressorte des écritures que son auteur demande l'application de la procédure des cas clairs (ce qui n'implique pas nécessairement l'utilisation de ces deux mots).

On rappellera enfin que la résiliation prévue à l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois. A cet égard le non-respect du repos nocturne peut constituer une violation du devoir de diligence, étant entendu que les excès de bruit constituent des motifs typiques de résiliations extraordinaires en la matière.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_739/2011 du 3 avril 2012

Résiliation ; contrariété à la bonne foi d’une résiliation prononcée suite à une consignation non admissible ; art. 259g al. 1 et 2, 271 al. 1 CO

Pour qu’une consignation soit justifiée, le défaut doit en principe encore exister au moment de la consignation, même s’il est suffisant que le locataire admette de bonne foi l’existence d’un défaut dont il ne répond pas (c. 2.1-2.4). Condition niée en l’espèce (c. 2.5).

Un congé est annulable s’il est contraire à la bonne foi, même s’il est prononcé en raison de la demeure du locataire dans le paiement du loyer (c. 4.2). En l’espèce, le congé n’est pas annulable car les locataires avaient eux-mêmes consigné le loyer de manière contraire à la bonne foi (c. 4.3).

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Procédure

Procédure

TF 4A_541/2011 du 28 mars 2012

Modification par le locataire ; action en constatation, droit d’être entendu, notion de modification ; art. 29 al. 2 Cst. féd.; art. 260a al. 1 CO

Dans une procédure, il n’est pas rare que les parties reçoivent pour information une écriture supplémentaire sans fixation d’un délai pour prendre position. Si elles désirent à nouveau s’exprimer afin que leur droit d’être entendu soit respecté, elles peuvent le faire sans en demander l’autorisation au juge afin de gagner du temps. En vertu du principe de la bonne foi, cette prise de position doit toutefois avoir lieu immédiatement. Pour que le droit d’être soit respecté, il n’est pas nécessaire que le tribunal fixe expressément un délai pour prendre position à chaque notification d’un document (c. 3.1).

Une modification au sens de l’art. 260a al. 1 CO est une intervention volontaire dans la substance de la chose louée qui résulte dans une modification de la forme et de l’état de la chose louée par rapport à l’état convenu dans le contrat et à la forme existant jusque-là (c. 4.2). Le fait d’installer dans un jardin un socle de béton, même de dimension modeste, afin de monter une parabole, constitue une intervention dans la substance de la chose entraînant une modification de sa forme et de son état (c. 4.3).

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Procédure

Procédure

TF 4A_719/2011 du 7 mars 2012

Procédure ; cause ne relevant pas directement du bail à loyer, mais de la promesse de porte-fort ; valeur litigieuse déterminante pour la recevabilité du recours en matière civile ; art. 74 al. 1 LTF

Lorsque la cause ne relève pas (directement) du bail à loyer, mais de la promesse de porte-fort, le recours en matière civile n'est ouvert que si la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr.

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Frais accessoires

Frais accessoires

Conclusion

Conclusion

Loyer

Loyer

Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_462/2011 - ATF 138 III 401 du 5 mars 2012

Contrat de bail ; abus de droit, protection de la confiance, frais accessoires ; art. 2 al. 2 CC ; 257a al. 2 CO

Savoir si un grief fondé sur la nullité formelle constitue un abus de droit s’analyse sur la base de l’ensemble des circonstances d’un cas concret (c. 2.2).

La confiance du partenaire contractuel doit être protégée si une partie a exécuté un contrat librement et sans erreur, au moins dans sa partie principale et qu’elle refuse ensuite d’exécuter le solde en se référant à un vice formel. Le fait d’attendre avant de déposer une demande pour se procurer un avantage résultant de la nullité invoquée est abusif. Par contre, le simple fait d’exécuter un acte juridique formellement invalide, en ne connaissant toutefois pas le vice de forme, ne suffit pas à créer une confiance justifiée du cocontractant dans la validité de l’acte en question (c. 2.3).

Un comportement peut être abusif même sans éveiller la confiance du cocontractant. Commet un abus de droit celui qui utilise une institution juridique pour défendre des intérêts que cette institution ne veut pas protéger. Le but de la formule officielle obligatoire est d’informer le locataire sur les raisons de l’augmentation de loyer et le but de la signature manuscrite sur cette formule est de pouvoir éviter que l’identité de son auteur demeure incertaine. Par contre, cette dernière exigence n’a pas pour but de permettre au locataire de revenir après plusieurs années sur une augmentation de loyer dont personne n’a jamais contesté la validité, même si le vice affectant le formulaire n’a été découvert que des années après l’augmentation mise en cause. Si le locataire le fait tout de même, cela constitue un abus de droit (c. 2.4).

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Bail à ferme

Bail à ferme

Résiliation

Résiliation

TF 4A_644/2011 du 10 février 2012

Résiliation ; bail à ferme ; clause contractuelle qui impose au fermier de réaliser un chiffre d’affaires minimum, sous peine de résiliation ; irrespect de dite clause ; résiliation anticipée du contrat après vaine protestation ; validité du congé ; art. 285 al. 1 ; 257f al. 3 CO

Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le fermier, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence, à manquer d'égards envers les voisins ou à négliger son devoir d'entretien, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat, voire pour les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois.

Il s’agit là d’une réglementation analogue à celle ayant cours pour les baux à loyer, réglementation qui impose un usage de la chose louée non seulement empreint de diligence et d'égards mais, de manière générale, conforme au contrat. La résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO est cependant réservée aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose louée, et non pas à n'importe quelle violation contractuelle. A noter encore que la jurisprudence fédérale a déjà retenu qu'en cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur pouvait résilier le contrat sur la base de la disposition légale précitée, même si l'activité du locataire n'engendrait pas une situation insupportable selon cet article de loi.

En l’occurrence, la clause contractuelle imposait au fermier d'user de la chose affermée en vue d'un certain résultat, de façon à maintenir la productivité, déterminée par les parties, à long terme ; il n'est donc pas douteux que la violation qui a été reprochée au fermier (insuffisance du chiffre d’affaires réalisé) consistait en une violation du contrat en rapport avec l'usage de la chose affermée.

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Loyer

Loyer

TF 4A_675/2011 du 9 février 2012

Loyer ; loyers comparatifs en matière de places de stationnement ; relativisation de certains critères de comparaison ; diminution de loyer en fonction de la baisse du taux hypothécaire ; rappel des principes ; art. 269a let. a ; 270a CO ; 11 ; 13 al. 4 OBLF

Pour établir les loyers usuels, le juge doit effectuer des comparaisons concrètes. Il doit bénéficier d'au moins cinq exemples comparatifs, à savoir cinq logements comparables situés dans des bâtiments différents ou appartenant à des propriétaires différents. Les loyers déterminants devront ainsi se rapporter à des logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.

L'autorité cantonale de dernière instance doit pour sa part indiquer exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée, ce qui permet alors au Tribunal fédéral de contrôler librement si les loyers usuels sont établis conformément au droit fédéral.

Lorsqu'il s'agit de comparer des places de stationnement pour voitures, il y a lieu de relativiser certains de ces critères. La situation géographique de la place de parc est certainement un élément déterminant, tout comme son emplacement intérieur ou extérieur.

Une demande de diminution de loyer s'apprécie en règle générale selon la méthode relative.

Lors d'une modification de loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire, il y a lieu en outre de voir si et dans quelle mesure les variations antérieures dudit taux ont entraîné une modification du loyer. Il s'agit d'une brèche pratiquée dans la méthode relative, dont la portée est toutefois limitée.

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Loyer

Loyer

TF 4A_679/2011 du 9 février 2012

Loyer ; diminution de loyer en fonction de la baisse du taux hypothécaire ; pas de renonciation à demander une diminution de loyer après une longue période d’inaction du locataire ; rappel des principes ; art. 270a CO ; 13 al. 4 OBLF

Une demande de diminution de loyer s'apprécie en règle générale selon la méthode relative.

Lors d'une modification de loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire, il y a lieu en outre de voir si et dans quelle mesure les variations antérieures dudit taux ont entraîné une modification du loyer. Il s'agit d'une brèche pratiquée dans la méthode relative, dont la portée est toutefois limitée.

En effet, le juge ne remonte pas au-delà d'une modification consensuelle du loyer, ou d'une transaction qui a pris en compte le taux hypothécaire, ou d'une précédente majoration de loyer fondée sur le taux hypothécaire que le locataire n'a pas contestée, ou enfin d'une fixation du loyer selon la méthode absolue.

A noter encore que le fait de renoncer même pendant une longue période à demander une baisse de loyer fondée sur l'évolution du taux hypothécaire ne prive pas en soi le locataire du droit de s'en prévaloir ultérieurement.

Voir également 4A_677/2011 dans le même sens.

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Bail à ferme agricole

Bail à ferme agricole

Résiliation

Résiliation

TF 2C_896/2011 du 7 février 2012

Bail à ferme agricole ; conditions pour que la conclusion d’un bail à ferme ne soit pas soumise au régime général d’autorisation ; affermage par parcelles temporaire ; résiliation du bail par l’autorité, faute d’autorisation ; art. 30, 31 al. 2 lit. E, 32 al. 1 LBFA

En principe, nul ne peut, sans autorisation, distraire d'une entreprise agricole des immeubles ou des parties d'immeubles en vue de leur affermage. L'autorisation n'est cependant pas nécessaire lorsque la surface totale affermée n'atteint pas 10 pour cent de la surface initiale utile et que la chose affermée ne comprend aucun bâtiment.

La LBFA prévoit également l’éventualité de l’affermage par parcelles temporaire. Celui-ci constitue généralement une solution transitoire, d'une durée relativement brève, à la fin de laquelle intervient souvent la reprise de toute l'entreprise par une personne qui n'est pas en mesure de le faire pendant la période de transition. Ainsi en va-t-il, par exemple, lorsque le propriétaire exploitant décède en laissant des enfants mineurs qui ne pourront décider qu'ultérieurement si et quand ils exploiteront l'entreprise de manière indépendante. Le terme ne se réfère pas à une durée minimum fixe mais à un délai tenant compte des particularités du cas d'espèce, ce qui doit conduire l'autorité à fixer la durée du bail en prenant en considération les circonstances.

A noter encore que l'autorité cantonale résilie le bail à ferme pour le prochain terme raisonnable de printemps ou d'automne et ordonne l'évacuation de l'immeuble, ceci avant même que la décision de refus d’autorisation ne soit définitive et exécutoire.

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Procédure

Procédure

Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_672/2011 - ATF 138 I 1 du 31 janvier 2012

Récusation ; demande de récusation d’une Juge auparavant avocate de l’Asloca ; art. 30 al. 1 Cst. et 6 ch. 1 CEDH

La partie qui a connaissance d'un motif de récusation doit l'invoquer aussitôt, sous peine d'être déchue du droit de s'en prévaloir ultérieurement (c. 2.2).

Pas de prévention d’une juge anciennement avocate auprès de l’Asloca en raison de simples liens d'amitié avec ses anciens collègues qui interviennnent en qualité de conseils des locataires (c. 2.3-2.4).

Les innombrables renseignements figurant sur internet, comme une page Facebook, ne peuvent pas être considérés comme notoires (c. 2.4).

Pas de preuve d’un usage à Genève selon lequel durant quelques années au moins, un magistrat ne s'occupe pas des causes dans lesquelles interviennent des membres de l'étude dans laquelle il avait pu pratiquer le barreau (c. 2.5).

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Procédure

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Prostitution

Prostitution

TF 4D_106/2011 du 30 janvier 2012

Procédure ; recevabilité du recours dirigé contre une décision incidente refusant l’effet suspensif à l’appel interjeté ; notion de préjudice irréparable ; art. 93 al. 1 let. a LTF

Le litige oppose les parties à un contrat de bail portant sur une chambre destinée à l'habitation et à l'exercice de la prostitution dans un appartement. Constatant que la locataire semble avoir le droit de « réintégrer » cette chambre, l’autorité de première instance prononce, par décision sur demande de mesures provisionnelles, que la requérante est autorisée à « réintégrer la chambre qu'elle sous-loue ».

Dans le cadre de la procédure cantonale de recours, le Tribunal cantonal a rejeté la demande d’effet suspensif. Contre cette décision, la partie bailleresse recourt au Tribunal fédéral qui prononce l’irrecevabilité du recours faute de menace réelle d'un préjudice juridique et irréparable, menace nécessaire pour s’en prendre à une décision incidente.

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Loyer

Loyer

TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012

Contestation du loyer initial ; calcul de rendement d’un objet acquis par le biais d’un certificat d’actions ; art. 269, 269a let. a et 270 CO et Art. 11 al. 4 OBLF

Contestation du loyer initial dont la hausse est justifiée par le bailleur par le critère absolu de fixation de loyer fondé sur le marché en se prévalant des loyers usuels (art. 269a let. a CO) (c. 3.1).

Admissibilité pour le locataire à apporter la preuve, par un calcul de rendement, que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif au sens de l'art. 269 CO (c. 3.1).

Hiérarchie et prééminence du critère absolu du rendement net de l’art. 269 CO par rapport à celui des loyers usuels de l’art. 269a let. a CO (c. 3.2).

Inversion de la hiérarchie des critères absolus en présence d’un immeuble ancien, nié en l’espèce (c.3.2 et 3.3).

Prise en considéation du prix d’acquisition d’un certificat d’actions qui représentait 27 actions de la société immobilière correspondant à l’appartement de trois pièces en question (c. 3.4.3 et 3.4.4).

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012

Demeure ; retard dans le paiement du loyer ; contenu de l’avis comminatoire ; conditions dans lesquelles la résiliation peut contrevenir aux règles de la bonne foi ; art. 257d CO

L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable.

Le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi, par exemple lorsque le montant impayé est insignifiant. A cet égard, un loyer mensuel, indépendamment de son montant, ne saurait être qualifié d'insignifiant.

Le bailleur n'est pas tenu de résilier immédiatement le bail, sitôt le délai comminatoire expiré. Il n'est pas réputé avoir renoncé à donner le congé s'il attend quelque peu, en particulier s'il a une raison fondée d'attendre. Mais une résiliation qui interviendrait de nombreux mois après l'expiration du délai comminatoire peut, selon les circonstances, apparaître abusive.

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Loyer

Loyer

TF 4A_647/2011 du 26 janvier 2012

Loyer ; échelonnement du loyer ; le système d’échelonnement doit figurer de manière expresse sur la formule officielle de fixation du loyer initial, sous peine de nullité ; abus manifeste d’un droit à retenir de manière restrictive en matière de contestation du loyer initial ou de hausse de loyer ; art. 2 al. 2 CC ; 19 al. 1 let a et 1bis OBLF ; 269c, 270 al. 2, 270d CO

La possibilité offerte au bailleur de faire figurer le motif de la hausse de loyer dans une lettre d'accompagnement n’existe qu’à condition que la formule officielle s'y réfère expressément. Cela ne vise cependant pas l'indication de la hausse elle-même, qui doit toujours figurer expressément dans la formule officielle.

Les parties au contrat de bail qui conviennent que le loyer sera échelonné prévoient de fixer la variation du loyer à l'avance, pour toute la durée du bail, en fonction de paliers et de périodes. Le système d’échelonnement doit figurer expressément dans la formule officielle relative à la fixation du loyer initial puisque la clause d'échelonnement n’est plus contestable ultérieurement. En effet, même s'il reçoit ensuite, en cours de bail, pour chaque hausse de loyer, un avis de confirmation d'échelon, le locataire ne peut plus contester le loyer.

Une augmentation de loyer est nulle lorsque le contenu de l'avis de majoration (ou de la lettre d'accompagnement) ne contient aucune motivation ou une motivation insuffisamment précise. La motivation indiquée sur la formule officielle (ou la lettre d'accompagnement) constitue à cet égard une manifestation de volonté du bailleur, susceptible d’interprétation.

On rappellera enfin que s'agissant de la nullité du loyer initial ou de celle d'une hausse de loyer, l'abus de droit peut entrer en considération lorsque la partie a eu conscience d'emblée du vice de forme et qu'elle s'est abstenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage par la suite. A ce propos, le juge doit se montrer restrictif, en n’admettant qu’exceptionnellement un abus de droit.

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Sous-location

Sous-location

TF 4A_687/2011 du 19 janvier 2012

Sous-location ; caractère dispositif de la règle selon laquelle le consentement du bailleur doit être recueilli pour sous-louer ; conséquence de la violation des règles sur la sous-location ; art. 257f al. 1 et 3 ; 262 CO

Si la loi prévoit en principe que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur, il s’agit là de normes de droit dispositif ; les parties peuvent ainsi valablement convenir que la sous-location sera permise au locataire de manière générale et sans restriction.

La jurisprudence a déjà eu l’occasion de retenir que la résiliation pour violation du devoir de diligence peut notamment intervenir lorsque le locataire sous-loue la chose sans l'accord du bailleur et que celui-ci est en droit de s'opposer à la sous-location pour l'un des motifs prévus à l'art. 262 al. 2 CO ; la condition légale selon laquelle le maintien du bail doit être devenu insupportable pour le bailleur n'a alors pas de portée indépendante.

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Sous-location

Sous-location

TF 4A_687/2011 du 19 janvier 2012

Sous-location ; caractère dispositif de la règle selon laquelle le consentement du bailleur doit être recueilli pour sous-louer ; conséquence de la violation des règles sur la sous-location ; art. 257f al. 1 et 3 ; 262 CO

Si la loi prévoit en principe que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur, il s’agit là de normes de droit dispositif ; les parties peuvent ainsi valablement convenir que la sous-location sera permise au locataire de manière générale et sans restriction.

La jurisprudence a déjà eu l’occasion de retenir que la résiliation pour violation du devoir de diligence peut notamment intervenir lorsque le locataire sous-loue la chose sans l'accord du bailleur et que celui-ci est en droit de s'opposer à la sous-location pour l'un des motifs prévus à l'art. 262 al. 2 CO ; la condition légale selon laquelle le maintien du bail doit être devenu insupportable pour le bailleur n'a alors pas de portée indépendante.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_735/2011 du 16 janvier 2012

Résiliation ; liberté des parties de résilier ordinairement le bail, sous réserve de respecter les règles de la bonne foi ; art. 271 al. 1 CO

Si chacune des parties a en principe la liberté de mettre fin à la relation contractuelle pour l'échéance convenue, en respectant les conditions du préavis contractuel, une telle latitude se doit d’être exercée de manière conforme aux règles de la bonne foi. Dans le cas contraire, le congé est annulable.

En l’occurrence, la résiliation a été donnée en raison de trouble avec les voisins (résiliation ordinaire plutôt qu'extraordinaire).

On rappellera enfin que le motif réel du congé doit exister au moment de la résiliation, les incidents ultérieurs n’ayant aucune influence pour dire si celle-ci est abusive.

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Défaut

Défaut

TF 4A_545/2011 du 11 janvier 2012

Restitution de la chose ; défaut ; vérification du bailleur lors de la restitution de la chose ; avis immédiat, précis et détaillé des défauts avec indication de l’imputation à charge du locataire de ceux-ci ; procès-verbal de sortie en principe insuffisant à cet effet ; art. 267 al. 1 ; 267a al. 1 CO

A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est en principe déchargé de toute responsabilité.

L'avis des défauts doit être précis et détaillé. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts.

La détermination du contenu de l'état des lieux de sortie est une question de fait. En revanche, savoir si le contenu d'un tel document est suffisamment précis pour valoir avis de défauts est une question de droit.

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Sous-location

Sous-location

Résiliation

Résiliation

Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_227/2011 - ATF 138 III 59 du 10 janvier 2012

Sous-location, résiliation ; annulabilité d’une résiliation ordinaire ; contravention aux règles de la bonne foi ; art. 262 al. 1, 271, 271a al. 1 let. a CO

Une résiliation ordinaire ne nécessite pas la mention de motifs particuliers de résiliation de la part du bailleur. Seule la contravention aux règles de la bonne foi selon l’art. 271 al. 1 CO permet d’annuler un tel congé. Une violation du principe de la bonne foi est admise si le motif invoqué est un alibi et que la raison véritable ne peut pas être constatée (c. 2.1).

Le congé est annulable lorsque le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO), notamment le droit de sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Il faut toutefois que le locataire soit effectivement autorisé à sous-louer, ce qui requiert que le locataire ait l’intention d’utiliser à nouveau l’objet dans un futur prévisible. Il faut appliquer la règle relativement strictement, une possibilité vague ne suffit pas (c. 2.2.1).

Le locataire supporte le fardeau de la preuve du fait que le congé contrevient aux règles de la bonne foi, notamment du fait qu’il veut réutiliser l’objet lui-même dans le futur (c. 2.2.2).

Le fait d’avoir sous-loué l’objet sans consentement préalable du bailleur peut en principe justifier une résiliation ordinaire du contrat si elle entraîne une rupture du rapport de confiance entre les parties, la seule limite étant les règles de la bonne foi. Les conditions sont beaucoup moins exigeantes qu’une résiliation extraordinaire (c. 2.2.2). Sous réserve de l’interdiction de l’abus de droit, la loi ne fixe pas de délai pour alléguer des motifs de résiliation ordinaire : de nouveaux faits et moyens de preuve peuvent être apportés jusqu’aux délibérations (art. 229 al. 3 et art. 247 al. 2 let. a en relation avec l’art. 232 al. 2 let. c CPC) (c. 2.3).

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Loyer

Loyer

Sous-location

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TF 4A_490/2011 du 10 janvier 2012

Loyer ; sous-location ; contestation du loyer initial par le sous-locataire ; abus de droit nié ; nullité partielle du contrat ; critères de fixation du loyer initial ; art. 270 CO

S'agissant de la nullité du loyer initial, l'abus de droit peut entrer en considération lorsque la partie a eu conscience d'emblée du vice de forme et qu'elle s'est abstenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage par la suite. En revanche, le fait de payer sans discuter pendant cinq ans un loyer surévalué par rapport aux critères contenus aux art. 269 ss CO et de s'inquiéter de cette situation à l'occasion d'un litige ne saurait, à lui seul, faire admettre que la sous-locataire commet un abus de droit en arguant de la nullité du loyer initial.

En cas de nullité partielle du bail reposant sur l'art. 270 al. 2 CO, le juge appelé à fixer le loyer initial doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO (qui intègre la notion de rendement), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire.

Dans le cadre d'une première sous-location, le Tribunal fédéral a jugé que le seul loyer permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le bail principal.

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Défaut

Défaut

TF 4A_469/2011 du 22 décembre 2011

Restitution de la chose ; défaut ; état de la chose lors de la restitution ; vérification du bailleur lors de celle-ci et avis immédiat des défauts ; fardeau de la preuve ; art. 267 al. 1 ; 267a al. 1 CO

A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat.

Pour sa part, le bailleur doit vérifier, lors de la restitution, l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité.

Au niveau du fardeau de la preuve, celui-ci incombe au bailleur qui doit prouver l'existence d'un défaut excédant l'usure normale, l'inexistence de ce défaut lors de l'entrée en jouissance, le dommage qui en résulte pour lui et la communication en temps utile d'un avis du défaut.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011

Résiliation ; conditions du caractère abusif de la résiliation pour demeure du locataire ; validité de la résiliation reconnue ; art. 257d ; 271 CO

Le congé pour cause de demeure peut, à titre exceptionnel, être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi.

L’on pensera notamment à la situation où le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance. Le même régime est à retenir lorsque le montant impayé est insignifiant, lorsque l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou encore lorsque le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai.

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Procédure

Procédure

Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_601/2011 - ATF 138 III 123 du 21 décembre 2011

Procédure ; procédure de cas clairs ; définition de la situation juridique claire ; admissibilité de la preuve testimoniale dans une telle procédure ; art. 257 al. 1 let. b CPC

Le TF relève qu’une situation juridique claire (art. 257 al. 1 let. b CPC) suppose que l'application du droit conduise à un résultat sans ambiguïté. Cela ne sera pas le cas en principe si l'application d'une norme exige une décision en équité ou relève de l'appréciation.

En l’espèce, l'existence d'une situation juridique claire a été niée, la question de savoir si l'invocation d'un vice de forme (forme écrite prévue par une déclaration d’option) était constitutive d'un abus de droit exigeant une prise en considération de l'ensemble des circonstances et ne pouvant conduire à un résultat sans ambiguïté.

La question controversée de l'admissibilité de la preuve testimoniale aux cas clairs a été laissée ouverte.

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011

Résiliation ; conditions du caractère abusif de la résiliation pour demeure du locataire ; absence d’abus en l’occurrence ; art. 257d ; 271 ; 271a al. 1 let. a, b, c et f CO

La demeure du locataire suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur reste sans effet.

On rappellera cependant que même si ces conditions sont toutes remplies, le congé pour cause de demeure peut, à titre exceptionnel, être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi ou réalise l'un des cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. a, b, c et f CO. L’on pensera notamment à la situation où le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance. Le même régime est à retenir lorsque le montant impayé est insignifiant, lorsque l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou encore lorsque le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai.

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Résiliation

Résiliation

Bail à ferme

Bail à ferme

TF 4A_379/2011 du 2 décembre 2011

Exploitation d’un café-restaurant entièrement équipé en gérance libre ; bail à ferme agricole ; forme de la résiliation du dit contrat de durée indéterminée (bail congéable) ; art. 273a ; 298 ; 300 CO

L’exploitation d’un café-restaurant entièrement équipé, moyennant paiement d'une redevance mensuelle, doit être qualifiée de bail à ferme non agricole.

Pour les habitations ou les locaux commerciaux, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule officielle agréée par le canton. Pour ces locaux, les dispositions sur le bail à loyer prévoyant l'annulabilité du congé et la possibilité de demander une prolongation du bail sont applicables par analogie, à l'exception de l'art. 273a CO (art. 300 CO).

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Défaut

Défaut

TF 4A_483/2011 du 2 décembre 2011

Défaut ; réduction de loyer ; détermination de celle-ci, notamment en présence de défauts de moyenne importance ; méthode relative ou appréciation en équité ; art. 259d CO

Une diminution de la surface utilisable constitue typiquement un cas de défaut qui peut ouvrir le droit à une réduction de loyer. En principe, il convient à cet effet de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée avec sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance ; il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique n'est pas contraire au droit fédéral.

L’arrêt rappelle enfin que pour l'interprétation d'une disposition contractuelle, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir. Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si leurs volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations faites et les comportements selon la théorie de la confiance ; il s'agit d'une question de droit que le Tribunal fédéral examine d'office.

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Expulsion

Expulsion

TF 4A_451/2011 du 29 novembre 2011

Demeure du locataire ; résiliation ; expulsion ; art. 257d al. 1 et 2, 266n CO

Lors de la fixation de la sommation de payer selon l’art. 257d al. 1 CO, la théorie de la réception relative s’applique : si un courrier recommandé ne peut être remis au destinataire, l’acte n’est reçu qu’au moment où le destinataire le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer que le destinataire ne le retire pas dans le délai de garde de sept jours, le septième et dernier jour de ce délai en vertu d’une fiction (c. 3).

Le fait que le bailleur envoie la résiliation selon l’art. 257d al. 2 CO le dernier jour du délai de paiement, et donc trop tôt, est sans importance, vu que le locataire l’a reçue après l’expiration du délai et n’a pas été induit en erreur ou n’a pas été empêché d’effectuer son paiement dans les temps (c. 4).

Le fait que le courrier de sommation ne mentionne comme destinataire que le locataire et pas sa conjointe ne viole pas l’art. 266n CO car ledit courrier a été envoyé dans deux enveloppes différentes dont la première était adressée au locataire et la seconde à sa conjointe, celle-ci pouvant sans autres se rendre compte qu’elle recevait un des courriers en tant que locataire solidaire (c. 5).

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Résiliation

Résiliation

Conclusion

Conclusion

TF 4A_519/2011 du 28 novembre 2011

Résiliation ; conclusion du bail ; résiliation pour demeure du locataire ; règlement des loyers en retard par un tiers ; absence de conclusion d’un nouveau bail dès lors que le bailleur n’a jamais renoncé à la restitution de la chose louée ; art. 1 ; 257 CO

La résiliation de contrat de bail est intervenue en l’occurrence pour demeure du locataire (recourant 1). Le Tribunal fédéral rejette le recours contre l’expulsion prononcée nonobstant le règlement des loyers en retard par un tiers (recourant 2).

Un nouveau contrat de bail ne vient pas à chef du seul fait qu’un tiers (recourant 2) règle les loyers en retard pour le locataire (recourant 1). La conclusion et le contenu d’un contrat se déterminent en premier lieu selon la volonté concordante des parties (art. 1 CO).

En l’espèce, une telle manifestation de volonté fait défaut dès lors que le bailleur n’a jamais renoncé à la restitution des locaux loués, mais au contraire immédiatement déposé une demande d’expulsion, une fois connu le refus de restituer; cette demande a en outre été expressément confirmée devant la première instance saisie. Cette appréciation n’est pas modifiée par le fait que le bailleur n’a pas immédiatement rendu les montants réglés par le recourant 2; ces versements ne sauraient d’ailleurs s’interpréter comme des sûretés versées au mépris de l’article 257e CO.

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Résiliation

Résiliation

Procédure

Procédure

TF 4A_442/2011 du 25 novembre 2011

Irrecevabilité des conclusions du recours portant sur des questions de faits ou de droit qui n’ont pas été préalablement soumises à la dernière instance cantonale ; les motifs de la résiliation découlent de la constatation des faits ; congé-représailles ; art. 75 al. 1 let. a LTF ; 271a al. 1 let. a CO

Devant la Chambre des recours, la bailleresse s'est bornée à proposer le rejet du recours de la locataire et a n'a donc ainsi pas contesté la prolongation de dix-sept mois accordée par les premiers juges. Partant, elle n'est pas admise à contester cette même prolongation devant le Tribunal fédéral car le recours ne peut porter que sur les questions de fait ou droit préalablement et régulièrement soumises à l'autorité cantonale de dernière instance. Les conclusions présentées semblent donc irrecevables dans la mesure où elles tendent à réduire une éventuelle prolongation en deçà de dix-sept mois.

On rappellera qu’élucider le motif d'un congé relève de la constatation des faits.

En l’occurrence, l'autorité précédente retient que la résiliation litigieuse a son origine dans le refus, cinq mois auparavant, de la locataire d'accepter un projet de travaux conduisant à une hausse du loyer. Si ce jugement peut prêter à discussion, il demeure malgré tout défendable et échappe donc au grief d'arbitraire.

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Procédure

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TF 4A_574/2011 du 24 novembre 2011

Procédure ; fixation de la valeur litigieuse lorsque les conclusions du recours ne visent pas au paiement d’une somme d’argent, mais à l’évacuation des locaux ; art. 51 al. 2 LTF

Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation. En l'occurrence, le présent litige porte sur l'évacuation des locaux affermés ; l'intérêt économique des recourants peut être assimilé à la valeur que représente la cession de ces locaux à l'intimée pendant la période où le déguerpissement de celle-ci ne peut pas être exécuté par la force publique, ce que le Tribunal fédéral estime, à vues humaines.

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Procédure

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Résiliation

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TF 4A_332/2011 du 21 novembre 2011

Procédure ; résiliation ; droit général de réplique en procédure de recours ; conditions restrictives de validité d’un congé intervenant dans les trois ans suivant une procédure de conciliation ; art. 6 CEDH ; 271 al. 1 et 3 CO

Suivant la jurisprudence de la Cour Européenne des Droits de l’Homme, le TF reconnaît un droit général de réplique. Les parties doivent cependant procéder rapidement sans demander au préalable un délai pour déposer leur mémoire supplémentaire.

Le congé donné dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation dans laquelle les bailleurs ont abandonné leurs conclusions est annulable, sauf si les bailleurs peuvent se prévaloir d'un motif permettant exceptionnellement de résilier le bail durant la période de protection. Ces motifs sont énumérés limitativement par la loi ; le motif d'une rénovation ou reconstruction de la chose louée n'y figure pas. Un congé ne serait licite que si ces travaux s'imposaient de manière urgente à cause d'un état de la chose louée présentant un danger pour la santé ou l'intégrité physique des locataires.

En l'espèce, une telle urgence est niée.

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Expulsion

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Conclusion

Conclusion

Procédure

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TF 5A_645/2011 du 17 novembre 2011

Expulsion par la voie du cas clair ; absence d’un bail ; valeur litigieuse ; question juridique de principe (niée) ; art. 74 al. 2 let. a LTF ; art. 257 CPC

Expulsion par la voie du cas clair. L’expulsion peut être demandée par la voie du cas clair lorsque la situation de fait peut être prouvée immédiatement et que la situation juridique est limpide (en l’occurrence : absence de bail entre les parties) (c. 1.2).

Absence de bail. Un bail suppose un loyer. Ce n’est pas le cas d’un prétendu arrangement oral selon lequel l’usage est laissé contre l’entretien de la maison et du jardin (c. 1.1).

Valeur litigieuse. La valeur litigieuse de la procédure d’expulsion correspond au dommage subi par le requérant du fait qu’il ne peut disposer du bien en cause (c. 1.1).

Question juridique de principe. Est incontesté en doctrine et ne constitue dès lors pas une question juridique de principe le fait que des arguments du défendeur, privés de fondement, ne remettent pas en cause le cas clair. Rappel des critères déterminants (c. 1.2).

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Procédure

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Expulsion

Expulsion

TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011

Procédure ; procédure en expulsion dans un cas clair ; pas de préalable de conciliation ; art. 257 CPC

Le préalable de conciliation n’est pas nécessaire en cas de requête en expulsion, dans un cas clair.

La procédure de cas clairs n’est pas limitée aux causes où les faits ne sont pas contestés ; le texte légal prévoit en effet également la procédure sommaire lorsque l’état des faits est susceptible d’être immédiatement prouvé.

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Loyer

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Résiliation

Résiliation

Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_305/2011 - ATF 137 III 547 du 7 novembre 2011

Résiliation ; congé contraire aux règles de la bonne foi ; validité d’un congé ordinaire donné en raison des retards répétés des locataires dans le paiement du loyer ; absence de notification du loyer initial sans effet à cet égard ; art. 271 CO

Congé donné principalement parce qu’à réitérées reprises, les locataires ne payaient pas ponctuellement leur loyer.

Il n'est pas nécessaire, pour une résiliation ordinaire, d'invoquer un motif particulièrement grave. Il suffit, pour ne pas contrevenir aux règles de la bonne foi, que le congé repose sur un intérêt légitime. Il est compréhensible que le bailleur souhaite louer son bien à un locataire dont il peut espérer qu'il s'acquittera ponctuellement de ses obligations pécuniaires.

Invoquer, pour les locataires, l'absence de notification sur formule officielle pour s'opposer à une résiliation ordinaire du bail découlant du fait qu’ils n'ont eux-mêmes pas rempli ponctuellement leurs obligations pécuniaires revient à utiliser une institution juridique (l'exigence de la formule officielle) d'une manière contraire à son but, dès lors que les preneurs ne contestent en rien le montant du loyer.

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Loyer

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Destiné à la publication

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TF 4A_314/2011 - ATF 137 III 580 du 3 novembre 2011

Bail indexé qui se renouvelle tacitement pour une durée de 5 ans au minimum ; le bailleur peut indexer le loyer en se référant à l'indice connu au moment de la dernière fixation du loyer, sans égard à la reconduction tacite survenue dans l'intervalle ; art. 269b CO

Le fait pour le bailleur, durant la période précédente de 5 ans, de n'avoir pas indexé le loyer ne signifie pas qu'il ait renoncé à une hausse de loyer possible.

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Loyer

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Procédure

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TF 4A_484/2011 du 2 novembre 2011

Forme et motivation de l’avis de majoration du loyer, notamment en cas d’amélioration avec plus-value ; maxime inquisitoriale sociale ; art. 269d al. 1 CO ; 19 al. 1bis OBLF ; 243 al. 2 let. c ; 247 CPC

On rappellera avant tout que l'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs précis, doit être donné au moyen d'une formule agréée par le canton, les motifs pouvant aussi figurer dans une lettre d'accompagnement s'il y est expressément fait référence sur la formule.

Lié par les motifs donnés, le bailleur ne peut pas invoquer après coup d'autres motifs que ceux qui figurent dans l'avis de majoration. En cas de hausse de loyer fondée sur une augmentation des coûts ou une amélioration avec plus-value, la comparaison de l'ancien et du nouveau loyer permet toutefois sans autre de mesurer la portée de la modification, si bien qu'il n'est pas nécessaire que l'avis officiel contienne le calcul précis à l'origine de la hausse.

En application de la maxime inquisitoriale sociale, non seulement l'autorité de conciliation, mais aussi le juge de première instance saisi ultérieurement établissent les faits d'office si bien que le bailleur peut, devant l’autorité judiciaire, s'écarter de son calcul simplifié présenté en conciliation pour essayer de démontrer que la hausse, sur la base des investissements indiqués sur la formule officielle et la lettre d'accompagnement, n'était pas abusive au sens de la loi.

Déterminer la durée de vie probable d'une installation n'est, selon la jurisprudence, pas une question de fait, mais une question d'appréciation, que le Tribunal fédéral contrôle librement mais faisant preuve de réserve afin de ne pas empiéter sur le pouvoir d'appréciation.

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Procédure

Procédure

TF 4A_367/2011 du 27 septembre 2011

Procédure ; contestation des dépens cantonaux (Neuchâtel), dont la fixation est jugée arbitraire ; nécessité de justifier le temps des activités alléguées ; art. 143 al. 1 let. b aCPCN ; 4 et 6 Tarif des frais entre plaideurs

La recourante et locataire se plaint d’arbitraire dans la fixation des dépens. Le TF constate que celle-ci n’a cependant pas soumis à l’autorité cantonale de liste de frais et que sous l’angle de l’arbitraire, il lui appartenait de justifier le temps de travail allégué au regard des opérations et écritures ressortant du dossier.

Rappel des principes développés dans l’arrêt 4A_489/2010 et 4A_531/2010 (arrêt du mois de la Newsletter janvier-mars 2011).

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Procédure

Procédure

TF 4A_540/2011 du 21 septembre 2011

Procédure ; recevabilité du mémoire de recours ; nécessité de motiver et de prendre des conclusions ; art. 42 LTF

Le TF n’entre pas en matière sur les mémoires de recours qui n’indiquent pas les conclusions et les motifs. Ces derniers doivent exposer, même de manière succincte, en quoi l’acte entrepris viole le droit.

Il est relevé en outre que les dispositions de droit fédéral en matière de bail ne prennent pas en considération des motifs humanitaires.

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Résiliation

Résiliation

Diligence

Diligence

TF 4A_263/2011 du 20 septembre 2011

Résiliation , violation du devoir de diligence ; nécessité d’une faute du locataire niée ; validité de la résiliation ; art. 257f CO

L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire ; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires.

A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée, mais poserait tout au plus la question de la nécessité d'un avertissement.

Le bailleur peut notifier un congé anticipé (fondé sur l’art. 257f CO) même au locataire incapable de discernement afin de préserver les autres locataires.

Des circonstances postérieures à la résiliation ne sont en principe pas pertinentes pour juger du bien-fondé du congé.

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Procédure

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Expulsion

Expulsion

TF 4A_447/2011 du 20 septembre 2011

Procédure ; expulsion par la voie du cas clair ; application de la maxime des débats ; preuve du contenu d’un pli ; art. 257 al. 1 CPC

Si le locataire conteste que le pli qu’il a reçu contenait une résiliation, il doit alors prouver le contenu qu’il avait en réalité ; sinon la notification du congé est considérée comme immédiatement prouvée.

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Conclusion

Conclusion

TF 4A_278/2011 du 25 août 2011

Procédure ; compétence ratione materiae ; valeur litigieuse de la demande en expulsion ; art. 95 LTF

Si une norme de droit cantonal utilise une notion de droit fédéral, la bonne interprétation de cette dernière relève du droit cantonal ; de même, si la question à résoudre dépend du droit cantonal, une question préalable de droit fédéral ne peut pas être attaquée séparément en invoquant une violation du droit fédéral.

La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir qualifié la convention d'accompagnement social de bail à loyer au lieu d'un prêt à usage et d'avoir ainsi nié à tort la compétence du Tribunal de première instance à raison de la matière.

Le TF estime cependant qu’il ressort de manière incontestée de la convention d'accompagnement social passée, que l'intimé devait s'acquitter envers la recourante d'une somme mensuelle à titre d'indemnité pour les charges d'hébergement (eau, gaz et électricité non compris), montant du reste augmenté par la suite. Partant, le contrat liant les parties prévoyait à la fois la mise à disposition d'un logement et le versement mensuel de charges d'hébergement si bien que la cour cantonale pouvait en déduire sans arbitraire que l'intimé devait payer une indemnité pour pouvoir rester dans l'appartement.
Dans ces conditions, seule la compétence du Tribunal des baux et loyers devait être retenue.

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Expulsion

Expulsion

TF 4A_387/2011 du 19 août 2011

Procédure ; expulsion du locataire ; irrecevabilité du recours qui ne contient aucune conclusion et se borne à exposer les graves conséquences qu'entraînerait pour les locataires l'obligation de quitter le logement ; non prise en compte par le droit du bail des motifs humanitaires ; art. 42, 108 al. 1 let. a et b LTF

Les locataires sont en retard dans le paiement du loyer, ce qu’ils ne contestent pas. Leur bailleur obtient le prononcé de leur expulsion. Les locataires contestent cependant cette décision jusqu’au Tribunal fédéral.

Le mémoire de recours au Tribunal fédéral doit indiquer, notamment les conclusions et les motifs ; ces derniers doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. A ce défaut, le Tribunal fédéral n'entre pas en matière.

Le recours examiné apparaît manifestement irrecevable au regard de ces règles. Ses auteurs n'y prennent aucune conclusion et ne remettent pas non plus en cause l'argumentation développée dans l'arrêt attaqué. Ils se bornent à y exposer les graves conséquences qu'entraînerait pour eux l'obligation de quitter l'appartement qu'ils occupent. Des considérations de cet ordre ne sont toutefois pas propres à démontrer le caractère abusif de la démarche du bailleur. De fait, les dispositions de droit fédéral touchant le bail ne prennent pas en compte des motifs humanitaires, si bien que le juge chargé de les appliquer ne peut pas non plus le faire.

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Expulsion

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TF 4D_48/2011 du 19 août 2011

Procédure ; expulsion du locataire ; savoir si l’expulsion d’un locataire dont il n’est pas établi qu’il a reçu l’avis comminatoire ou l’avis de résiliation est autorisée ou non n’est pas une question juridique de principe ; irrecevabilité du recours constitutionnel subsidiaire ; art. 74 al. 2 let. a, 108, 113 ss, 117 LTF

La valeur litigieuse est en l’occurrence inférieure à Fr. 15'000.-, si bien que la voie du recours en matière civile n’est pas ouverte.

Dire si l'on peut expulser un locataire dont il n'est pas établi qu'il ait reçu l'avis comminatoire et l'avis de résiliation du bail ne saurait être considéré comme une question juridique de principe.

Le recours est ainsi traité en l’espèce que comme un recours constitutionnel subsidiaire, dans lequel l’on ne saurait invoquer la violation d'une disposition relevant du droit infra-constitutionnel.

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Conclusion

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Procédure

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TF_4A_406/2011 du 10 août 2011

Conclusion du contrat ; procédure ; société simple ; absence de personnalité juridique de cette dernière lui empêchant de conclure un bail à loyer avec ses associés. Motivation du recours doit être contenue dans l’acte lui-même ; art. 253 CO ; 106 LTF

L’absence de personnalité juridique de la société simple ne lui permet pas d’intervenir comme bailleresse de ses associés, personne ne pouvant conclure un contrat avec soi-même.

La motivation du recours au Tribunal fédéral doit être développée dans l’acte de recours même. Il n’est pas possible de renvoyer à cet égard à d’autres documents.

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Résiliation

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TF 4A_363/2011 du 3 août 2011

Contestation d’un congé ; congé incontestable après l’échéance du délai de contestation ; exigences relatives à la motivation d’une résiliation ; art. 271 al. 2, 273 al. 1 CO

Une résiliation ordinaire n’a pas besoin d’être motivée et l’ajout d’un motif ne la transforme pas en résiliation extraordinaire. Une motivation peu claire dans le courrier de résiliation ne rend pas celle-ci nulle (c. 4).

Lorsque le locataire manque le délai de contestation de congé de 30 jours qui suivent la réception du congé selon l’art. 273 al. 1 CO, le congé est incontestable, peu importe que les motifs mentionnés par le bailleur existent ou pas (c. 5).

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Résiliation

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TF 4A_258/2011 du 12 juillet 2011

Résiliation ; coopérative d’habitation ; bail à loyer commercial en faveur d’un membre de la coopérative ; résiliation inefficace ; art. 266a CO

Dans le système de la coopérative d'habitation, la possibilité de résilier librement le bail qui lie le coopérateur-locataire à la coopérative en respectant le terme et l'échéance convenus est supprimée, compte tenu de l'interférence qui existe entre le rapport corporatif qui se crée entre la société coopérative et son nouveau membre lors de l'acquisition de la qualité d'associé et le rapport d'obligation qui résulte de la conclusion du contrat de bail à loyer.

Cette interférence découle de la convergence des buts poursuivis par les parties.

La résiliation du bail ne peut ainsi intervenir, sous réserve de dispositions particulières dans le contrat de bail, que pour un motif qui permettrait également l'exclusion de la société coopérative pour un juste motif ou pour un autre motif statutaire, ce qui a pour effet de restreindre le champ d'application de l'art. 266a CO.

Si, en l’occurrence, le but principal poursuivi par la coopérative de construction et d'habitation est de mettre des logements à disposition de ses membres, il n'est pas contesté que la locataire a acquis le sociétariat dans le seul but de pouvoir obtenir l'usage des locaux commerciaux, cédés à bail.

La résiliation du bail a pour effet de priver la locataire de l'usage des locaux commerciaux et cette dernière perd ainsi son intérêt à être membre de la société coopérative. Il y a donc bien, dans le cas particulier, interférence entre le rapport de sociétariat et le rapport de bail qui lient les parties.

Il s'ensuit que le congé est inefficace.

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Frais accessoires

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Loyer

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TF 4A_268/2011 du 6 juillet 2011

Frais accessoires ; loyer ; introduction du système effectif des frais accessoires ; exigence de la formule officielle et de la motivation de celle-ci ; nullité de la notification ; art. 257a, 257b, 269d CO ; 19 OBLF

La bailleresse notifie au locataire, sur formule officielle, l’introduction du système effectif des frais accessoires, qui étaient compris jusqu’alors dans le loyer (à l’exception des frais de chauffage qui étaient déjà soumis à ce régime). Cette notification est jugée nulle.

Si le bailleur peut décider de modifier le régime des frais accessoires, en particulier de facturer séparément au locataire des frais accessoires jusque-là inclus dans le montant du loyer ou de facturer des frais nouvellement survenus, il doit cependant procéder conformément à l'art. 269d CO ; de son côté, le locataire a la possibilité de contester la modification s'il la juge abusive.

Cette disposition légale prescrit une forme écrite qualifiée qui s'étend à la motivation de la modification annoncée. Les motifs doivent être précis et permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non. La motivation telle qu'indiquée dans la formule officielle constitue une manifestation de volonté du bailleur qui doit, cas échéant, être interprétée selon le principe de la confiance.

La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément ; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modification que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bailleur pour les frais qui seront désormais perçus séparément.

Voir également 4A_136/2011 dans le même sens, commenté par Marino Montini, Formule officielle en cas d’introduction du système effectif des frais accessoires (4A_136/2011), Newsletter Bail.ch août 2011.

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Résiliation

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Procédure

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Destiné à la publication

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TF 4A_189/2011 - ATF 137 III 389 du 4 juillet 2011

Résiliation ; procédure ; détermination de la valeur litigieuse en cas de contestation de la résiliation par le locataire ; définition du besoin urgent du nouveau propriétaire ; possibilité de notifier une double résiliation (extraordinaire et ordinaire) pour le cas où la première devait s’avérer inefficace ; art. 8 CC ; art. 261 al. 2 let. a, 266a al. 2 CO

Pour le calcul de la valeur litigieuse en cas de contestation de la résiliation par le locataire, il convient de prendre en considération la période de trois ans de protection, en tenant en outre compte du laps de temps jusqu’à la première échéance utile.

Le nouveau propriétaire peut résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin légitime du propriétaire doit en principe primer l'intérêt du locataire : il doit être sérieux, concret et actuel. Il s’agit enfin d’une question de droit que de savoir s'il existe ou non un "besoin urgent".

Le juge enfreint l'art. 8 CC s'il tient pour exactes les allégations non prouvées d'une partie, nonobstant leur contestation par la partie adverse.

La notion de droit formateur de la résiliation exclut en principe la possibilité d'une conversion. Sur le principe, il faut reconnaître, avec la doctrine, la possibilité de signifier une deuxième résiliation "subsidiaire", appelée à déployer ses effets uniquement si le premier congé n'est pas valable. En l'espèce toutefois, une manifestation de volonté des nouveaux propriétaires en ce sens fait défaut.

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TF 4A_279/2011 du 1 juillet 2011

Procédure ; restitution de la chose ; tentative de conciliation réputée faite en cas de réduction des conclusions en cours de procédure ; interprétation d’une clause contractuelle visant la reprise des installations du locataire sortant ; art. 274a al. 1 let. b aCO; art. 197 CPC; art. 111, 254, 267 al. 1 CO

Dans ses conclusions initiales, le locataire sortant a réclamé le remboursement de la totalité des acomptes versés durant un laps de dix ans. Devant l’autorité judiciaire, il a ensuite réduit cette prétention pour tenir compte des dépenses effectives dont il admettait, désormais, que l'adverse partie avait apporté la preuve. Contrairement à l'opinion de la bailleresse, cette réduction de la demande ne comporte aucune modification dans la nature de la prétention concernée, de sorte que, conformément à ce qu'exigeait l'art. 274a al. 1 let. b aCO, remplacé par l'art. 197 CPC depuis le 1er janvier 2011, cette prétention a été dûment soumise à la commission de conciliation.

Le litige touche également à la portée à donner à la clause contractuelle selon laquelle « à la fin du bail, les installations existantes seront reprises par le successeur et le bailleur garantit qu'il l'obligera à cette reprise » : l’autorité cantonale y voit une promesse de porte-fort, tandis que la bailleresse soutient que cette clause est nulle, devant être tenue pour une transaction couplée. L’argumentation de la bailleresse est d’emblée écartée par le Tribunal fédéral, dès lors que la clause examinée n’engendre aucune obligation pour le locataire sortant, dite clause lui étant entièrement favorable, ce qui exclut déjà une transaction couplée.

Au regard du principe de la confiance, dite clause dispensait aussi le locataire sortant de toute obligation d'évacuer les installations existantes à la fin du contrat.

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Défaut

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Loyer

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TF 4A_150/2011 du 24 juin 2011

Elimination des défauts ; réduction du loyer ; devoir de collaboration active des parties à l’établissement de l’état de fait malgré la maxime inquisitoire sociale ; arbitraire dans la libre appréciation des preuves ; art. 8 CC ; art. 274d al. 3 aCO ; art. 105 al. 2 LTF

Etant donné la maxime inquisitoire sociale applicable en droit du bail (art. 274d al. 3 aCO), les parties doivent collaborer activement à l’établissement de l’état de fait. Une violation de ce devoir peut conduire une autorité à admettre qu’un fait soit non prouvé (c. 2.1.2).

Une appréciation arbitraire des preuves ou un établissement arbitraire des faits doivent être suffisamment établis par le recourant dans le cadre d’un recours en matière civile (art. 105 al. 2 LTF) (c. 2.2.2, 4.2, 5.2 et 6).

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Procédure

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TF 4A_240/2011 du 14 juin 2011

Procédure ; recevabilité du recours dirigé contre une décision incidente refusant l’effet suspensif à l’appel interjeté ; notion de préjudice irréparable ; art. 93 al. 1 let. a LTF

Les parties sont liées par un bail commercial et sont opposées dans plusieurs procédures judiciaires. Dans l’une d’elles, A. SA a interjeté appel, tout en sollicitant l’effet suspensif.

Ce dernier a été refusé par l’autorité cantonale et A. SA recourt contre ce refus au Tribunal fédéral.

Celui-ci rappelle que la décision entreprise est une décision incidente notifiée séparément, qui ne concerne ni la compétence ni une demande de récusation ; elle n’est donc sujette à recours au Tribunal fédéral que si elle est à même de causer un préjudice irréparable. Dit préjudice doit être de nature juridique et donc aussi ne pas pouvoir être ultérieurement réparé ou entièrement réparé par une décision finale favorable au recourant.

Le Tribunal fédéral relève en l’occurrence que la recourante ne dit mot pour expliquer en quoi la décision entreprise serait susceptible de lui causer un dommage irréparable.

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Frais accessoires

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Loyer

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Destiné à la publication

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TF 4A_136/2011 - ATF 137 III 362 du 10 juin 2011

Frais accessoires ; loyer ; introduction du système effectif des frais accessoires ; exigence de la formule officielle et de la motivation de celle-ci ; nullité de la notification; art. 257a, 257b, 269d CO ; 19 OBLF

La bailleresse notifie au locataire, sur formule officielle, l’introduction du système effectif des frais accessoires, qui étaient compris jusqu’alors dans le loyer (à l’exception des frais de chauffage qui étaient déjà soumis à ce régime). Cette notification est jugée nulle.

Si le bailleur peut décider de modifier le régime des frais accessoires, en particulier de facturer séparément au locataire des frais accessoires jusque-là inclus dans le montant du loyer ou de facturer des frais nouvellement survenus, il doit cependant procéder conformément à l'art. 269d CO ; de son côté, le locataire a la possibilité de contester la modification s'il la juge abusive.

Cette disposition légale prescrit une forme écrite qualifiée qui s'étend à la motivation de la modification annoncée. Les motifs doivent être précis et permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non. La motivation telle qu'indiquée dans la formule officielle constitue une manifestation de volonté du bailleur qui doit, cas échéant, être interprétée selon le principe de la confiance.

La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modification que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bailleur pour les frais qui seront désormais perçus séparément.

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Résiliation

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Procédure

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TF 4A_187/2011 du 9 juin 2011

Résiliation ; procédure ; annulation d’un congé donné pour changement prétendu d’affectation non autorisée ; valeur litigieuse ; art. 2 CC ; art. 271a al. 1 let. e CO

La partie bailleresse résilie le bail d’un appartement pour prétendu changement d'affectation non autorisé en local commercial. La dernière instance cantonale annule ce congé, ce qui est approuvé par le Tribunal fédéral.

En matière de résiliation, la valeur litigieuse équivaut au loyer de la période pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement en supposant que le congé n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. Si la contestation émane du locataire, la durée déterminante ne saurait ainsi être inférieure à la période de protection de trois ans. Il faut en effet tenir compte du fait que la période de trois ans précitée est une durée minimale pour le calcul de la valeur litigieuse. Le dies a quo de cette période de trois ans correspond à la date de la décision cantonale, dès lors que la situation existant devant l'autorité précédente est celle qui prévaut en général pour la détermination de la valeur litigieuse. On ne saurait par ailleurs se référer à la date du futur arrêt fédéral : la valeur litigieuse doit il est vrai être déterminable lors du dépôt du recours et la recevabilité de celui-ci ne peut logiquement dépendre d'un élément postérieur à ce moment. En définitive, la valeur litigieuse est fixée en fonction de cette période de protection de trois ans augmentée du délai de congé déterminant.

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TF 4A_167/2011 du 9 juin 2011

Procédure ; autorité de la chose jugée ; violation de l’interdiction de l’arbitraire ; art. 9 Cst. féd.

Les parties sont liées par un bail commercial et sont opposées dans diverses procédures. La locataire a en particulier initié une procédure pour défauts à la chose louée, à l’issue de laquelle elle a notamment obtenu, au niveau cantonal, une réduction de loyer et la condamnation de la bailleresse à exécuter des travaux.

Contre cette décision cantonale, la bailleresse interjette un recours en matière civile, invoquant, sans succès, la violation du principe de l'autorité de la chose jugée et de l'interdiction de l'arbitraire.

Si le premier grief tombe manifestement à faux, le Tribunal fédéral ne décèle pas plus de trace d'arbitraire dans la décision entreprise.

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Résiliation

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TF 4A_130/2011 du 8 juin 2011

Annulation d’un congé ; calcul de la valeur litigieuse ; griefs de nature appellatoire ne correspondant pas aux exigences de motivation d’un recours en matière civile ou d’un recours constitutionnel subsidiaire ; art. 257 al. 2 CO ; art. 8 CC ; art. 274d al. 3 aCO

Calcul de la valeur litigieuse prévue à l’art. 74 al. 1 LTF. En cas de contestation portant sur la validité d'un congé, la période à prendre en considération est celle pendant laquelle le contrat de bail subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé peut être donné ou l'a été effectivement. Dans la mesure où une admission du recours entraînerait la protection contre les congés de trois ans prévue par l’art. 271a al. 1 let. e CO, il faut en tenir compte pour la période pertinente. Question laissée ouverte en l’espèce (c. 1).

Absence de violation du degré de la preuve car le tribunal cantonal était convaincu par les allégations du bailleur (c. 2.3). Pas d’appréciation arbitraire des preuves au sens de l’art. 105 al. 2 LTF en raison de la nature appellatoire des griefs formulés par le recourant (c. 2.4 à 2.7).

Non-respect des exigences strictes concernant la motivation d’un recours en matière civile ou d’un recours constitutionnel subsidiaire (c. 3).

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Résiliation

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TF 4A_299/2011 du 7 juin 2011

Résiliation ; résiliation pour retard dans le paiement du loyer ; forme et conditions de la sommation, annulabilité du congé ; art. 257d, 267, 271 CO

En retard dans le paiement du loyer, la locataire se voit notifier un avis comminatoire portant sur un montant de quelque CHF 2'800.-, dont près de CHF 300.- ont été considérés inintelligibles. Ce nonobstant, la mise en demeure, puis la résiliation ont été considérées comme valables, la locataire n’ayant versé dans le délai imparti qu’un montant d’environ CHF 2'000.-, laissant ainsi en souffrance presque CHF 500.- (somme qui ne saurait être qualifiée d’insignifiante).

Le Tribunal fédéral rappelle en effet que si une indication chiffrée n'est pas indispensable, la sommation doit cependant indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Il rappelle aussi que la résiliation pour demeure du locataire n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable, que dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû, lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.

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Procédure

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TF 4A_289/2011 du 6 juin 2011

Procédure ; recevabilité du recours contre une décision qui ne termine pas le procès entre parties ; art. 90, 93 al. 1 let. b LTF

Le recours au TF est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure (art. 90 LTF). Il est aussi recevable contre les décisions préjudicielles ou incidentes communiquées séparément de la décision finale, lorsque, parmi d'autres cas, le succès du recours peut conduire immédiatement à une décision finale, et éviter ainsi une procédure probatoire longue et coûteuse.

Un nouvel interrogatoire des parties, l'audition éventuelle de quelques témoins supplémentaires et l'enquête préalable à une nouvelle fixation du loyer de l'appartement ne constituent certainement pas une procédure probatoire longue et coûteuse aux termes de l'art. 93 al. 1 let. b LTF.

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Loyer

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TF 4A_132/2011 du 1 juin 2011

Loyer; contestation du loyer initial ; première mise en location ; délai de notification de la formule officielle ; art. 270 CO

Selon l'art. 270 al. 1 CO, le locataire qui estime abusif le montant du loyer initial peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose.

Les délais fixés par la loi pour contester un loyer sont des délais de péremption, dont le non-respect entraîne la perte du droit d'agir et doit être examiné d'office par le juge.

Lorsqu'un appartement fait l'objet d'une première location, il convient d'indiquer sur la formule officielle qu'il n'y a pas de précédent locataire et qu'il s'agit d'une première location; si la formule n'est pas notifiée ou si elle n'est pas remplie d'une manière conforme aux exigences, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer.

La formule doit être notifiée au plus tard le jour de la remise de la chose louée au locataire. La jurisprudence a cependant considéré que la tardiveté de la notification n'entraînait pas la nullité du loyer convenu, mais qu'il fallait admettre, le locataire n'ayant pas été correctement informé de son droit de saisir l'autorité de conciliation, que le délai de trente jours prévu par l'art. 270 al. 1 CO ne commençait à courir qu'à compter de la réception de la formule officielle.

A noter encore que pour prévenir des abus de la part des bailleurs, la jurisprudence n'a pas voulu que ces derniers puissent notifier la formule officielle n'importe quand; elle a donc précisé qu'une notification qui interviendrait plus de trente jours après l'entrée en possession devrait être assimilée à une absence de notification.

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Résiliation

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TF 4A_134/2011 du 23 mai 2011

Résiliation ; mise en demeure ; exigence de clarté et de précision ; art. 257d CO

La bailleresse notifie séparément aux locataires une mise en demeure de payer le loyer, laquelle reste vaine. L’avis comminatoire ainsi adressé ne mentionne pas les mois effectivement en souffrance, mais uniquement un montant de Fr. 7'650.- (pour un retard existant de Fr. 3'400.-).

Le TF de rappeler que la sommation doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Si une indication chiffrée n'est pas indispensable, il faut cependant que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers restés en souffrance.

La sommation en examen ne satisfaisait donc pas aux exigences de clarté et de précision. La résiliation qui a suivi est ainsi inefficace.

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Résiliation

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TF 4A_151/2011 du 20 mai 2011

Résiliation ; définition du besoin urgent du nouveau propriétaire ; art. 261 al. 2 let. a CO

Le nouveau propriétaire peut résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin légitime du propriétaire l’emporte sur l'intérêt du locataire : il doit être sérieux, concret et actuel.

Voir également 4A_149/2011 dans le même sens.

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Résiliation

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Procédure

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TF 4D_20/2011 du 18 mai 2011

Résiliation ; procédure ; demeure du locataire ; désignation de l’immeuble visé dans l’avis comminatoire ; constatation arbitraire des faits : art. 9 Cst féd ; art. 257d CO

Les parties sont liées par un bail à loyer portant sur un dépôt qui se trouve, selon le libellé du contrat, rue A. 18-20, rue B. 4 et rue C. 7 à Genève. En retard dans le paiement du loyer, la locataire se voit notifier par la bailleresse l’avis comminatoire, lequel mentionne « concerne : immeuble : rue B. 4 » et « locaux : dépôt ».

La locataire estime que cette mise en demeure (qui n’indiquait pas de manière exacte l’immeuble concerné), d'apparence générale anodine, pour la secrétaire qui l'a réceptionnée, pouvait aisément être confondue avec un simple rappel et ne saurait donc fonder une résiliation extraordinaire, pour demeure dans le paiement du loyer.

Le TF de rappeler que les déclarations par lesquelles une partie au contrat exerce un droit formateur doivent être univoques. S’agissant de la sommation signifiée en application de l'art. 257d al. 1 CO, elle doit pour sa part indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise, ce qui est le cas en l’occurrence. Il n'existe donc aucun motif raisonnable de mettre en doute que la sommation était dûment intelligible, aussi quant à la désignation du bail concerné, au regard du principe de la confiance qui régit l'interprétation des manifestations de volonté entre cocontractants.

Le TF retient donc que la cour cantonale a bel et bien fait une application arbitraire de l’art. 257d CO.

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Résiliation

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TF 4A_74/2011 du 2 mai 2011

Adresse de notification du congé ; fiabilité des données figurant au RC lorsque l’expéditeur connaît déjà les difficultés de la Poste à transmettre des plis chargés à l’adresse qui y est indiquée ; art. 266g CO

La société locataire (B. Sàrl ayant son siège à la rue X. à Y.) exploite un établissement public C, rue X. à Y. Le bailleur lui notifie une résiliation extraordinaire du bail pour justes motifs à l’adresse de son siège (rue X. à Y.). Le pli recommandé est retourné, avec la mention « le destinataire est introuvable à l'adresse indiquée », mention qui avait déjà accompagné trois des quatre précédents envois du bailleur à ladite adresse. Manifestation de volonté sujette à réception, cette résiliation n’est pas valable.

La locataire ne s'est effectivement pas rendue introuvable pour le bailleur, mais c’est ce dernier qui a choisi de notifier le congé d'une manière qu'il savait – en raison du retour des envois précités – ne pas être fiable, sans compter qu’il connaissait l'adresse de la chose louée (B. Sàrl, p.a. Restaurant C, Rue X à Y) et l’adresse de l'associée-gérante de la locataire.

De plus et s’agissant des indications figurant au RC, la confiance qui peut être mise dans ces renseignements est en tous les cas limitée par la bonne foi du tiers.

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Loyer

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TF 4A_129/2011 du 28 avril 2011

Loyer ; contestation du loyer initial ; calcul du rendement net ; art. 2 CC ; art. 269, 270 al. 2 CO

Le défaut de notification du loyer initial au moyen de la formule officielle, lorsque celle-ci est exigée, engendre la nullité dudit loyer. Il s’agit d’une nullité partielle qui se constate d'office et qui intervient de plein droit. Le locataire peut la faire valoir en tout temps, sous la seule réserve de l'abus de droit (qui est en l’espèce nié). Celui-ci ne peut entrer en considération que lorsque la partie a eu conscience d'emblée du vice de forme et qu'elle s'est abstenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage par la suite.

On entend par rendement net le rapport entre les fonds propres investis dans la chose remise à bail et le loyer, après déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, sauf si le prix d'acquisition est manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers. Pour rappel, on notera toutefois que le bailleur qui a acquis un bien-fonds à un prix préférentiel, par exemple à la suite d'une succession ou dans le cadre d'une donation mixte, est en droit de fonder la valeur de l'immeuble sur le prix effectif du marché au moment de l'acquisition. C’est du reste une question de droit que de savoir si le juge doit s'écarter du prix d'achat effectivement payé par l'acheteur pour se fonder sur cette valeur du marché.

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Loyer

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TF 4A_669/2010 du 28 avril 2011

Contestation du loyer ; loyer non abusif car se situant dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier ; art. 269, 269a let. a CO, 11 al. 1 et 4 OBLF

Augmentation de loyer fondée sur les loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (art. 269a let. a CO). Possibilité pour le locataire de contester l’augmentation en établissant un rendement excessif (art. 269 CO). Priorité accordée par la jurisprudence à l’augmentation selon l’art. 269a let. a CO pour les immeubles construits ou acquis il y a plusieurs décennies (immeubles anciens) (c. 4).

Adaptation aux loyers usuels dans la localité ou dans le quartier admissible uniquement lorsque le laps de temps écoulé depuis la dernière fixation du loyer est suffisamment important pour constater, de manière statistiquement fiable, une éventuelle modification du niveau correspondant des loyers (c. 5.1). Par contre, pas de nécessité de constater une augmentation importante du loyer pendant cette période. En l’espèce, admission de l’existence d’un laps de temps suffisant (c. 5.2) et de l’utilisation de la statistique des prix locatifs de la ville de Bâle en vue de constater une telle modification (c. 5.3).

Détermination des loyers usuels dans la localité ou le quartier fondée soit sur des objets (au moins cinq) dont l’emplacement, la taille, l’équipement, l’état et l’année de construction (art. 11 al. 1 OBLF), soit sur des données statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF) satisfaisant aux exigences de l’art. 11 al. 1 OBLF et tenant donc suffisamment compte de l’emplacement, de la taille, de l’équipement, de l’état et de l’année de l’objet loué. En l’espèce, caractère insuffisant de la statistique Basler Mietraster appliquée telle quelle mais utilisation possible de cette statistique comme point de départ auquel il faut apporter certains correctifs (c. 6.1).

En l’espèce, correctifs pertinemment apportés par les tribunaux inférieurs (déduction de 15% effectuée par rapport à la moyenne statistique du Basler Mietraster afin de tenir compte de l’équipement de l’objet inférieur à la moyenne et d’une situation de l’objet supérieure à la moyenne) permettant d’exclure que le loyer admis par l’instance inférieure dépasse les loyers usuels du quartier (c. 6.2 et 6.3).

Rejet de diverses critiques du recourant en raison de leur caractère appellatoire, non fondé ou non pertinent (c. 6.4).

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Résiliation

Résiliation

Procédure

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TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011

Résiliation ; procédure ; restitution de la chose louée en fin de bail ; fardeau de la preuve de dite restitution ; prescription de l’obligation de restituer ; art. 8, 641 al. 2 CC ; art. 127, 267 CO

Les parties sont liées par un bail portant sur des éléments d’échafaudage.

Après résiliation du contrat, le bailleur exige la restitution des dits éléments. En application des règles sur le fardeau de la preuve, il lui appartient d’établir (ce qu’il fait en l’occurrence) les faits permettant de constater l'existence d'un contrat de bail (art. 253 CO), la remise des objets loués à la locataire et la résiliation du contrat de bail, laquelle fonde précisément l'obligation de restitution.

De son côté en revanche, la locataire n’a nullement démontré en cours de procédure avoir déjà procédé à la restitution en question. Le TF rappelle à ce propos qu’il appartient toujours au débiteur de prouver qu'il s'est libéré.

Enfin, notre haute cour de souligner que l'obligation contractuelle de restituer se prescrit par dix ans dès sa naissance (art. 127 CO). Par ailleurs et en l’occurrence, il n'est pas contesté que le bailleur est propriétaire de son matériel et il fonde également son action en restitution sur son droit de propriété (art. 641 al. 2 CC). Si le propriétaire peut en principe revendiquer sa chose à fin de bail, il est précisé que l'action en revendication est imprescriptible.

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Résiliation

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TF 4A_456/2010 du 18 avril 2011

Résiliation ; sous-location non autorisée ; absence de protestation écrite ; art. 257f al. 3, 262, 423 CO

Le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de la chose sans le consentement du bailleur si bien que remettre la chose à bail à un tiers sans ce consentement constitue une utilisation de la chose qui viole la loi. Une telle sous-location peut ainsi justifier une résiliation anticipée du contrat, après protestation écrite du bailleur. En revanche, l'exigence selon laquelle le maintien du bail doit être devenu insupportable n'a pas de portée propre.

Certes, la condition de la mise en demeure peut être abandonnée s'il apparaît d'emblée que la mesure est manifestement inutile. Si elle ne l’est pas, doit encore être examiné si le fait d'invoquer l'inefficacité du congé pour défaut de sommation est constitutif d'abus de droit.

La jurisprudence a retenu qu'une sous-location non autorisée par le contrat de bail constitue une gestion imparfaite par le locataire des affaires du bailleur (art. 423 CO), qui suppose encore la mauvaise foi du gérant. Le maître (ici le bailleur) est en droit de s'approprier les profits qui résultent de l'ingérence inadmissible dans les affaires d'autrui, aussi longtemps que le sous-locataire occupe effectivement la chose louée.

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Résiliation

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Vente

Vente

TF 4A_626/2010 du 12 avril 2011

Résiliation ; changement de propriétaire par enchères publiques ; résiliation du bail ; art. 261 CO ; art. 656 al. 2 CC ; art. 19 LFAIE

L’adjudicataire d’un bien immobilier aux enchères publiques, sans bail à loyer (d’habitation ou de locaux commerciaux) après double mise à prix, peut résilier pour la prochaine échéance légale, en respectant le délai légal de préavis, même s’il n’a pas de besoin urgent personnel.

Un tel adjudicataire devient propriétaire du bien immobilier avant son inscription au RF, mais ne peut disposer de ce bien dans le dit registre qu’une fois l’inscription intervenue. En revanche, il devient de suite partie au rapport de bail à loyer et est habilité à le résilier.

Le législateur a tenu compte de cette forme d’acquisition lors de la mise en vigueur de la LFAIE et a expressément prévu le régime applicable à l’art. 19 LFAIE.

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Prolongation

Prolongation

TF 4A_72/2011 du 4 avril 2011

Prolongation ; pesée des intérêts en présence ; but de la prolongation ; art. 272 al. 1 et 2, 272b al. 1 CO

Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement.

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Expulsion

Expulsion

TF 4A_99/2010 du 4 avril 2011

Expulsion ; rejet du recours contre une décision d’expulsion de l’héritier d’une locataire décédée n’ayant pas obtenu la cession du bail sur la base de l’art. 230a LP. Art. 573 al. 1 et 2 CC; art. 230a LP

Recours contre une décision d’expulsion introduit par l’héritier d’une locataire décédée et fondé sur l’existence d’un contrat de bail non résilié par le bailleur.

Contrat de bail faisant partie d’une succession répudiée et dont l’office des poursuites a suspendu la liquidation faute d’actif. Prétention de l’héritier fondée sur le fait que le contrat de bail devait lui revenir en tant qu’actif constituant le solde de la succession après liquidation (application par analogie de l’art. 573 al. 2 CC) (c. 5.1 et 5.2).

Question laissée ouverte quant à la qualification du contrat de bail comme actif d’une succession (c. 5.2).

Inapplicabilité de l’art. 573 al. 2 CC, car cette disposition ne s’applique qu’à une procédure de faillite non suspendue – ce qui n’est pas le cas en l’espèce – et laissant apparaître, après paiement des dettes, un solde de liquidation positif. En l’espèce, application exclusive de l’art. 230a LP qui permet aux héritiers, ayant répudié une succession dont la liquidation a ensuite été suspendue faute d’actif, d’exiger la cession en leur faveur des actifs de ladite succession à certaines conditions. Cession du bail fondée sur cette disposition déjà refusée dans le cadre d’une autre procédure (c. 5.3).

Rejet du recours de l’héritier contre la décision d’expulsion, faute pour celui-ci de pouvoir faire valoir une base juridique valable pour l’utilisation de l’objet du bail (c. 5.3).

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Prolongation

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Procédure

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TF 4A_685/2010 du 28 mars 2011

Prolongation ; procédure ; maxime inquisitoire sociale ; principes et conditions de la prolongation du bail ; art. 272 al. 1, 272b al. 1, 274d al. 3 CO

Si la maxime inquisitoire sociale vise à venir en aide à la partie économiquement faible, surtout lorsqu’elle n’est pas assistée d’un avocat, elle ne libère pas les parties de participer activement à la constatation des faits pertinents et de désigner les preuves à apporter. En particulier, la disposition de l’art. 274d al. 3 CO n'oblige pas le juge à entendre des témoins pour des faits qui peuvent être établis par des documents; elle précise au contraire que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige.

Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Sa décision n’est revue qu’avec réserve par le Tribunal fédéral.

Pour rappel, le but de la prolongation est de donner un peu plus de temps que le délai normal de résiliation pour trouver des locaux de remplacement : une prolongation ne saurait en l’occurrence être retenue puisque le locataire a d’emblée exclu de reprendre un autre établissement public. Si la jurisprudence a certes admis exceptionnellement que le bail commercial pouvait aussi être prolongé dans l’optique de permettre au locataire d’atteindre l’âge de la retraite ou de liquider son entreprise dans de meilleures conditions, cette éventualité doit également être exclue ici puisque la remise de l’établissement du locataire (âgé de 70 ans) n’est évidemment pas possible dès lors que les locaux vont être démolis.

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Procédure

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TF 4A_135/2011 du 28 mars 2011

Procédure ; recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif ; irrecevabilité du dit recours ; art. 42 al. 7, 108 al. 1 let. c LTF

Expulsion du locataire. Ce dernier a reconnu, en cours de procédure de recours en matière civile au Tribunal fédéral (recours dans lequel il invoque ne pas avoir disposé d'un délai d'exécution de trente jours conformément à l'art. 257d al. 1 CO et ne pas avoir été régulièrement convoqué à l'audience de la commission de conciliation), avoir confectionné un faux récépissé postal afin de le remettre au représentant des demandeurs, faire accroire qu'il avait versé le premier mois de loyer et obtenir ainsi la remise des clés de même que d’avoir, par la suite, envoyé d'autres documents trompeurs pour faire accroire qu'il avait payé les mois de loyer suivants et prolonger ainsi son occupation des lieux.

Le recours en matière civile est déclarée irrecevable dès lors qu’il est introduit de manière abusive, visant uniquement à faire perdurer un usage de la villa que le locataire s'est fait céder par les bailleurs en usant d'un faux et sans aucune intention d'acquitter le loyer promis.

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Procédure

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TF 4A_577/2010 du 21 mars 2011

Procédure ; maxime inquisitoire sociale ; portée en matière de loyer initial ; art. 11, 270 al. 2, 274d al. 3 CO

L’obligation de notifier le loyer initial au moyen de la formule officielle constitue une exigence de forme écrite qualifiée. Un vice de forme tel que le défaut d'utilisation d’une telle formule entraîne la nullité partielle du contrat, limitée à la fixation du loyer, nullité qui se constate d'office et intervient de plein droit.

On ne déduit pas de la maxime inquisitoire restreinte de l’art. 274d al. 3 CO le devoir d’instruire d’office sur la validité de la fixation du loyer initial, dans des situations, comme en l’espèce, où la demande reconventionnelle du bailleur en paiement du loyer arriéré a simplement fait suite à une demande principale de la locataire en réduction de loyer déterminée par rapport au loyer initial non contesté. Le défaut de notification de la formule officielle n’a du reste jamais été allégué par la locataire. Le montant du loyer initial ne constitue donc pas un point litigieux si bien que l’autorité cantonale n'avait pas de motifs objectifs d'instruire la question de la validité de la fixation du loyer.

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Législation

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Frais accessoires

Frais accessoires

Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_546/2010 - ATF 137 I 135 du 17 mars 2011

Législation cantonale ; frais accessoires d’un logement non subventionné dérogeant aux art. 257a et 257b CO.

Une loi cantonale relative à la construction de logements à caractère social et régissant des immeubles ne bénéficiant pas de l'aide fédérale au sens de la LCAP ne peut déroger aux art. 257a et 257b CO. Le bail d’un logement à caractère social non subventionné ne peut prévoir de mettre comme frais accessoires des coûts liés à l’existence de la chose elle-même à la charge du locataire.

Application du principe de la force dérogatoire du droit fédéral.

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Conclusion

Conclusion

TF 4A_688/2010 du 17 mars 2011

Qualification du contrat; contrat d’exploitation non qualifié de contrat de bail ou de bail à ferme ; art. 18, 253 et 275 CO

Qualification du contrat. Pour qualifier un contrat d’exploitation (Bewirtschaftungs-vertrag), l’instance inférieure a correctement interprété le contrat selon le principe de la confiance. Pour ce type d’interprétation, le comportement des parties postérieur à la conclusion du contrat ne joue aucun rôle (c. 2.3). 

La liberté contractuelle comprend la liberté de choisir le type de contrat sans que les parties soient liées par les contrats nommés. Il est possible de conclure des contrats innommés, notamment des contrats mixtes combinant les éléments de divers types de contrats (c. 2.4).

Selon la jurisprudence en vigueur, un contrat selon lequel le droit d’usage d’un bien reste chez le propriétaire ne peut être qualifié de contrat de bail à ferme (c. 2.4).

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Bail à ferme

Bail à ferme

TF 4D_2/2011 du 7 mars 2011

Bail à ferme ; existence d’un bail ; résiliation ou transfert de celui-ci; art. 8, 16 LBFA

Le transfert du bail (à ferme) n’exige pas de forme et peut même être accepté tacitement. A noter encore que le fait de ne pas payer le loyer durant trois ans n’exclut pas qu’un loyer est dû.

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Bail à ferme

Bail à ferme

Procédure

Procédure

TF 4D_128/2010 du 1 mars 2011

Bail à ferme ; procédure ; recevabilité du recours en matière civile ; recours constitutionnel subsidiaire ; art. 9, 29 al. 2 Cst féd.

La qualification du contrat entre bail à loyer et bail à ferme non agricole n’est pas anodine, également du point de vue de la recevabilité d’un éventuel recours au Tribunal fédéral. La première hypothèse autorise un recours en matière civile déjà avec une valeur litigieuse de CHF 15'000.- alors que la seconde exige une contestation portant sur CHF 30'000.- au moins. Notion d’arbitraire au sens de l’art. 9 Cst. féd. et de droit d’être entendu (obligation pour l’autorité de motiver sa décision) au sens de l’art. 29 al. 2 Cst. féd., griefs ici rejetés.

A noter encore que comme un contrat ne fait naître que des obligations et n'a pas d'effet réel, il n'est nullement nécessaire que le bailleur soit propriétaire ou au bénéfice d'un droit réel.

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Résiliation

Résiliation

Diligence

Diligence

TF 4A_8/2011 du 1 mars 2011

Résiliation ; devoir de diligence ; caractère insupportable du maintien du bail ; art. 257f al. 3 CO

Reconnu coupable d’actes d’ordre sexuel avec des enfants (d’autres locataires de l’immeuble) et de contrainte sexuelle, le concierge (qui a persisté par la suite à se comporter de manière inadéquate envers ses victimes et leur famille) a vu son contrat de travail et son bail à loyer résiliés, respectivement pour rupture du rapport de confiance et violation du devoir de diligence.

Le caractère insupportable du maintien du bail est une condition de la résiliation anticipée de l'art. 257f CO : cette condition est, en l’occurrence, au regard de la nature des infractions pénales commises par le concierge sur des enfants mineurs habitant l'immeuble et du comportement adopté par celui-ci depuis lors au sein même de l'immeuble, assurément remplie.

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Loyer

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TF 4A_3/2011 du 28 février 2011

Loyer ; fixation du loyer initial ; statistiques cantonales ; art. 269a let. a, 270 al. 1 CO

Contestation du loyer initial. Fixation de ce dernier à un montant inférieur à celui payé par le précédent locataire, en se fondant sur les statistiques genevoises. Même si celles-ci ne sont pas assez précises, elles permettent, faute de mieux, de disposer de données approximatives permettant de fixer le loyer.

Eléments de comparaison produits par le bailleur considérés comme insuffisants pour déterminer le loyer usuel. Défaut de collaboration du bailleur (refus de produire les documents permettant un calcul de rendement).

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_643/2010 du 24 février 2011

Protection contre les congés : notion de congé abusif ; validité du congé ; art. 271 al. 1 CO

Résiliation du bail de l’habitation située immédiatement au-dessus d’une grande salle de loisirs communale, après les plaintes réitérées du locataire en raison de nuisances sonores, pour l’essentiel. Caractère abusif ou de représailles du congé nié. Qu’une commune préfère donner la priorité à des activités sociales dans ses salles communales plutôt qu’à des logements situés au-dessus relève de sa liberté de décision.

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Défaut

Défaut

TF 4A_628/2010 du 23 février 2011

Défaut ; réduction de loyer ; remise en état de la chose louée ; art. 256, 259a al. 1 let. a, 259b let. b, 259d CO

La notion de défaut doit être rapprochée de l’état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée. Un défaut doit ainsi être retenu lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu.

En l’espèce, il est retenu qu’un toit qui n'est pas étanche est en principe défectueux, qu’il recouvre les parties intérieures ou extérieures d'une habitation. Sa réparation doit ainsi être propre à garantir l’étanchéité de l’avant-toit lors de fortes pluies, sans être répétées à intervalles réguliers. Faute d’une réparation efficace de la part du bailleur, dans un délai convenable, le locataire était en l’occurrence en droit de faire remédier au défaut en question aux frais du bailleur.

La réduction de loyer à laquelle le locataire peut prétendre doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Le calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé si bien qu’une appréciation en équité est en la matière parfois admise, avec large pouvoir d'appréciation du juge.

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Résiliation

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TF 4A_549/2010 du 17 février 2011

Résiliation ; validité d’une résiliation en cas de demeure du locataire ; compensation ; annulabilité du congé pour contravention aux règles de la bonne foi et abus de droit ; art. 120, 124, 257d et 271 al. 1 CO ; art. 2 CC

Résiliation extraordinaire en raison de la demeure des locataires. Conditions relatives à l’art. 257d CO – fixation d’un délai comminatoire écrit de 30 jours suivi d’une résiliation moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d’un mois – remplies en l’espèce (c. 3).

Compensation possible par le locataire s’il manifeste au bailleur sa volonté de compenser pendant le délai de paiement et que la créance compensante n’est pas contestable, pas contestée ou prouvée sur la base d’un titre exécutoire (c. 3-3.1). Nécessité d’une manifestation expresse ou tacite de volonté, soumise à réception par le bailleur, exprimant clairement la volonté de compenser, la créance compensante et la créance compensée. En l’espèce, absence de volonté clairement exprimée de compenser pendant le délai comminatoire et désignation de seulement deux loyers sur trois comme créances compensées (c. 3.2-3.4).

Congé contrevenant aux règles de la bonne foi. Grief de la violation de l’art. 271 al. 1 CO pouvant être allégué pour la première fois devant le TF, sans toutefois pouvoir compléter l’état de fait à cet égard (c. 4). En l’espèce, absence de contravention aux règles de la bonne foi car les circonstances du cas d’espèce ne correspondent pas aux critères fixés par la jurisprudence (c. 4.1-4.2).

Congé constituant un abus de droit. Admission d’une résiliation abusive si le paiement est effectué que très peu de temps après l’échéance du délai de commination et si d’autres circonstances sont établies, telles que le règlement du loyer toujours effectué à temps par le passé ou le montant peu élevé en demeure de paiement. En l’espèce, pas de paiement par le locataire mais une compensation, effectuée de surcroît trois jours après, et pas d’autres circonstances alléguées et établies (c. 4.3). Par ailleurs, absence de comportement contradictoire du bailleur (c. 4.4).

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Procédure

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TF 4A_689/2010 du 9 février 2011

Procédure ; art. 47 al. 1 LTF

Délai pour recourir non respecté ; prolongation exclue ; irrecevabilité.

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Résiliation

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TF 4A_631/2010 du 4 février 2011

Protection contre les congés ; notion de congé abusif ; validité du congé ; art. 271 al. 1 CO

Bail à loyer portant sur des locaux mis à la disposition d’une association religieuse. Plaintes d’autres locataires de l’immeuble reprochant à l’association de ne pas respecter les règles élémentaires de cohabitation de même que ses nuisances sonores et olfactives. Résiliation ordinaire du bail jugée conforme aux règles de la bonne foi.

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Résiliation

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TF 4A_623/2010 du 2 février 2011

Principe de la bonne foi ; congé prétexte ; annulation du congé ; art. 271 al. 1 CO

Résiliation d’un bail à loyer d’habitation motivée par les besoins d’un proche (nièce). Contestation de la validité du congé. Congé annulé par le Tribunal des baux et loyers, au motif que le congé contrevenait aux règles de la bonne foi, la bailleresse cherchant uniquement à établir des baux aux noms de proches sans que ces derniers n’occupent les logements en question (c. 2.5). Prise en compte de faits postérieurs pouvant éclairer la volonté réelle de celui qui a donné le congé (c. 2.5). Jugement confirmé par la Chambre d’appel. Recours rejeté par le TF.

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Résiliation

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TF 4A_629/2010 du 2 février 2011

Principe de la bonne foi ; congé prétexte ; Annulation du congé ; Art. 8 CC ; art. 271 al. 1 CO

Motifs réels d'une résiliation. Devoir de la partie qui résilie de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'elle invoque. Lorsque le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation alors qu'il n'est pas possible d'établir son motif réel, il faut en déduire que le congé est abusif (c. 3.2).

De plus, le motif de congé invoqué doit exister au moment de la résiliation. Le juge peut en revanche prendre en considération des faits postérieurs à la résiliation en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle du bailleur au moment déterminant (c. 3.3).

En l’espèce, désir de louer l’appartement au beau-père pas crédible vu son handicap ; impossibilité d’établir le motif réel, qui pouvait peut-être consister dans la volonté d’installer un ascenseur ou de relouer à un autre loyer (c. 3.3).

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Insolvabilité-Faillite

Insolvabilité-Faillite

TF 4A_630/2010 du 27 janvier 2011

Faillite du locataire ; continuation des rapports contractuels par actes concluants ; art. 266h CO

La faillite du locataire n’a pas pour effet de provoquer automatiquement la fin du bail. Si le bailleur peut exiger des sûretés pour les loyers à échoir, à défaut desquelles il est libre de résilier le contrat, la masse peut choisir de poursuivre ou non elle-même ce dernier.

Une telle continuation des rapports contractuels peut même découler d’actes concluants (versement des sûretés, paiement des loyers ou absence d’évacuation des locaux par la masse).

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Procédure

Procédure

TF 4A_651/2010 du 26 janvier 2011

Procédure. Recours en matière civile. Exigence de conclusions sur le fond du litige. Exceptions. Art. 41 al. 1, 107 al. 2 et 108 al. 1 LTF

Irrecevabilité de tout mémoire de recours qui ne contient pas de conclusions. En cas d’admission du recours, le TF se prononce en principe lui-même sur le fond, si bien que la partie recourante doit également prendre des conclusions sur le fond du litige. Exception à ce principe uniquement lorsque le TF ne serait de toute manière pas à même de statuer lui-même sur le fond, en cas d’admission du recours (c. 4.1). 

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Défaut

Défaut

Prostitution

Prostitution

TF 4A_490/2010 du 25 janvier 2011

Défaut ; réduction du loyer ; art. 259d CO

Défaut de la chose louée. Deux établissements publics (café-restaurant et bar) réunis dans le même immeuble. Existence d’un défaut lié à la présence de prostituées (du bar) dans les locaux communs (notamment les toilettes) des deux établissements publics.

Baisse du chiffre d’affaires du café-restaurant. Principes de fixation de la réduction de loyer. En l’occurrence, aucun abus du pouvoir d’appréciation de l’Autorité cantonale de recours qui a retenu un taux de réduction de 15%.

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Loyer

Loyer

TF 4A_495/2010 du 20 janvier 2011

Loyer ; prestations supplémentaires du bailleur ; travaux à plus-values ; art. 269a let. b CO, art. 14 al. 1 OBLF

mportantes réparations. Rappel des critères pertinents (c. 4.1 ; c. 6.1). En l’occurrence les travaux sont des importantes réparations, compte tenu du montant en jeux (cinq fois le rendement annuel de l’immeuble) et l’importance des rénovations (cuisine, salle-de-bain, WC séparés, installations d'aération, revêtements de sol et de paroi, installations électriques ainsi que  fenêtres et stores). L’âge du bâtiment (seulement 23 ans) n’exclut pas d’importantes réparations au sens de l’art. 14 OBLF (c. 6.3).

Preuve de la plus-value : le tribunal peut sans arbitraire se fonder, pour déterminer les améliorations à une cuisine, non seulement sur le procès-verbal d’une vision locale, mais également sur les dires d’un témoin. Le Tribunal fédéral retient en passant qu’il est notoire que les frigos récents sont plus efficients en matière d’énergie que les anciens (c. 5.2).

Hausse arrêtée à 45 % des coûts (c. 4.2). En l’occurrence, la Cour cantonale a violé l’art. 14 OBLF en s’écartant de la fourchette 50-70%, puisqu’un calcul concret de la part à plus-value (à établir par le locataire en l’occurrence) ne pouvait se faire, la délimitation entre travaux d’entretien et à plus-value n’étant pas possible.

Il est correct en revanche de ne pas prendre en compte dans le coût des travaux qui se révèlent comme infondés (Bautreuhandkosten ; dont le caractère jugé inutile n’a pas été démontré comme étant arbitraire par le bailleur) et n’apportant donc aucune plus-value. (c. 10.2.2).

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_550/2010 du 17 janvier 2011

Résiliation ; demeure du locataire ; art. 257d CO

Résiliation pour cause de demeure (art. 257d CO). Pas d’abus à résilier même si le montant dû (CHF 656.60) est plus faible que le montant mis en demeure (CHF 2'650.809 et consiste en des soldes de décompte de charge de CHF 656.60 dès lors que le locataire n’a pas été induit en erreur (résumé de la jurisprudence, c. 4.2).

Par ailleurs, il n’y a aucun abus à résilier en vertu de l’art. 257d CO lorsque les conditions de cette disposition sont remplies, plutôt que d’agir contre le locataire par la voie des poursuites, même s’il loue les locaux depuis plus de dix ans (c. 4.5).

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Résiliation

Résiliation

TF 4A_594/2010 du 12 janvier 2011

Protection contre les congés ; Absence de justes motifs ; art. 271a ; 266g CO

Annulation du congé. Procédure judiciaire précédente dans laquelle la bailleresse a succombé. Congé en examen intervenu avant l’échéance du délai de protection de l’art. 271a al. 1 lit. e CO. Dès lors que le locataire a respecté la procédure de contestation du congé, celui-ci devait être annulé par l’instance cantonale. Est à cet égard sans pertinence le fait que le congé ait été donné pour un motif sérieux et légitime ou que le congé n'ait pas été donné dans un esprit de représailles.

Les exceptions dans lesquelles cette protection ne peut pas être invoquée par le locataire sont mentionnées dans une liste exhaustive figurant à l’art. 271a al. 3 CO (c. 2.2). A cet égard, la bailleresse ne saurait se prévaloir de justes motifs de résiliation en cours de procédure seulement alors que l’on ne trouve aucune trace de ceux-ci ni de l’art. 266g CO dans la formule officielle de résiliation (c. 2.3). En tant qu’acte formateur, le congé qui a été donné ne peut en principe pas être converti par le juge en un congé qui n'a pas été donné.

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Loyer

Loyer

TF 4A_489/2010 du 6 janvier 2011

Loyer ; hausse des coûts ; prise en compte des variations antérieures du taux hypothécaire ; art. 13 al. 4 OBLF

Indexation du loyer à l’IPC. Bail à loyer de locaux commerciaux. Reconduction du bail de 5 ans en 5 ans. Rappel des méthodes (absolue et relative) de calcul du loyer. L'indexation est le mode exclusif de fixation du loyer pendant la durée du bail, sous réserve de prestations supplémentaires. Bailleur et locataire peuvent cependant solliciter une majoration respectivement une diminution du dernier loyer indexé pour le prochain terme de résiliation.

Une demande de baisse de loyer fondée sur l’évolution du taux hypothécaire doit être appréciée depuis la dernière fixation du loyer qui prend en compte ce critère (c. 4.1 et 4.2) Cas échéant, le loyer initial doit être pris en considération, même si diverses reconductions ont pris place dans l’intervalle (c. 4.3). La baisse doit en outre être calculé sur le loyer tel qu’indexé au moment où doit entrer en force la baisse en question (c. 4.4).

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Logement de famille

Logement de famille

Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_656/2010 - ATF 137 III 208 du 6 janvier 2011

Logement de famille; bail mixte; abus de droit; moment de la notification d'un congé; art. 261, 266d, 266n-o CO ; 2 CC

Les règles spéciales applicables au logement de la famille doivent être respectées en cas de résiliation d'un bail à destination mixte (locaux commerciaux et logement familial), sous réserve d'abus de droit (réalisé en l'espèce).

La théorie de la réception absolue s'applique en matière de résiliation de bail (confirmation de jurisprudence).

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Résiliation

Résiliation

Destiné à la publication

Destiné à la publication

TF 4A_459/2010 - ATF 137 III 24 du 4 janvier 2011

Congé annulable donné par le bailleur ayant largement succombé ; absence de besoin urgent ou de justes motifs ; art. 271a al. 1 let. e, 271a al. 3 let. a et e CO

Annulation du congé. Congé examiné survenu avant l’échéance du délai de protection. Précisions relatives au fait que le bailleur doit succomber dans une large mesure selon l’art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO.

Déterminer si le bailleur a succombé dans une large mesure ne peut pas, selon la doctrine, reposer uniquement sur le pourcentage du montant des conclusions pour lesquelles le bailleur n’a pas obtenu gain de cause, mais doit tenir compte de l’importance objective et subjective du litige concret, du comportement des parties avant la procédure et de leurs possibilités d’évaluer l’issue du procès (c. 3.3).

En l’espèce, la question centrale de la procédure judiciaire précédente concernait l’existence du contrat de bail et non les éventuelles créances en dommages-intérêts en découlant. Une comparaison purement quantitative entre, d’une part, les conclusions pour lesquelles le bailleur a obtenu gain de cause ou a succombé et, d’autre part, la valeur litigieuse totale n’est donc pas pertinente. L’existence du contrat de bail ayant été admise dans la procédure judiciaire précédente, le bailleur a succombé dans une large mesure (c. 3.4). Le caractère abusif du congé est admis, le bailleur n’ayant pas pu établir un besoin urgent ou de justes motifs (c. 3.5).

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Prolongation

Prolongation

TF 4A_567/2010 du 16 décembre 2010

Prolongation de bail ; Pesée des intérêts ; art. 272 al. 2 CO

Prolongation du bail. Pesée des intérêts en présence (c. 2). L’éventualité d’une procédure d’évacuation ultérieure ne constitue pas un élément susceptible d’influer sur la fixation de la durée de la prolongation (c. 3).

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Résiliation

Résiliation

Procédure

Procédure

TF 4A_544/2010 du 8 décembre 2010

Résiliation ; demeure ; remise de dette ; témoignage ; maxime inquisitoire sociale ; art. 257d, 274d al. 3 CO

Résiliation pour demeure dans le paiement d’un mois de loyer. La locataire invoque avoir été libérée du paiement du loyer réclamé en raison des désagréments subis. Remise de dette ? Savoir si le bailleur a renoncé au loyer en question est un fait pertinent pour statuer sur l'efficacité du congé donné en application de l'art. 257d CO (c. 2.3).

Le témoignage d'une personne qui aurait assisté à la discussion avec le bailleur est en soi apte à apporter la preuve requise, cela même dans l’hypothèse où, comme en l’espèce, la locataire, non représentée, n'avait pas demandé l'audition de son témoin selon les règles de la procédure cantonale. Violation reconnue de l'art. 274d al. 3 CO (c. 2.4), qui institue une maxime inquisitoire sociale (conçue pour venir en aide à la partie économiquement faible, a fortiori si elle n'est pas assistée d'un avocat).

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Général

Général

TF 4A_423/2010 du 6 décembre 2010

Responsabilité contractuelle ; art. 49 al. 1 CO

Actions diverses du locataire dans le cadre desquels il obtient gain de cause contre sa bailleresse. Nouvelle action contre celle-ci en dédommagement de ses divers frais et honoraires d’avocat et en paiement d’une indemnité pour tort moral. Recours au TF, recevable uniquement en ce qu’il touche la question de l’indemnité pour tort moral. Rejet de la prétention en réparation morale fondée sur diverses dispositions concernant la responsabilité contractuelle du bailleur et, en outre, sur l'art. 49 al. 1 CO (c. 1).

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Défaut

Défaut

TF 4A_465/2010 du 30 novembre 2010

Défaut ; erreur sur la surface louée ; absence de qualité promise ; art. 256 al. 1, 258 al. 3 let. a CO

Bail à loyer d’habitation. Erreur sur la surface louée, niée en l’espèce (c. 5). Défaut à la chose louée. Réduction de loyer, refusée ici également, faute d’une qualité promise en ce qui concerne la surface louée (c. 6).

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Sous-location

Sous-location

TF 4A_555/2010 du 17 novembre 2010

Sous-location ; compensation des loyers ; preuve du dommage ; art. 262 CO

Condamnation de la sous-locataire au paiement des loyers dus au locataire principal. Compensation des loyers dus niée faute pour la sous-locataire d’établir l’existence de versements effectués sur un compte de garantie-loyer (c. 3), un gain manqué suite à la coupure d’eau et d’électricité et en l’absence d’identité des parties s’agissant du dommage allégué suite à la violation de l’engagement pris par le locataire principal de mettre des locaux supplémentaires à disposition (c. 4 et 5).

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Arret test du 28 novembre 2014

Arret test

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