TF 4A_333/2022 du 09 novembre 2022

Résiliation; expulsion; procédure; résiliation suite au défaut de paiement du locataire; compensation; assistance judiciaire; preuve de l’indigence; art. 124 et 257d CO; 117 let. a, 119 al. 2, 257 CPC; 29 al. 3 Cst.

Rappel des conditions de la protection dans les cas clairs (art. 257 al. 1 CPC) (consid. 2).

Lorsque le locataire a du retard dans le paiement des loyers, le bailleur peut lui fixer un délai de paiement (qui doit être au moins de 30 jours pour les baux d’habitation et les locaux commerciaux) et l’avertir qu’à défaut, il résiliera le bail (art. 257d al. 1 CO). Si le locataire ne s’exécute pas dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le bail moyennant un délai de congé d’au moins 30 jours s’il s’agit d’un bail d’habitation ou d’un local commercial (art. 257d al. 2 CO). Une résiliation donnée avant l’échéance du délai de paiement est sans effet (consid. 3.1).

Selon la jurisprudence, en cas de délai fixé par le bailleur pour payer des loyers en retard, le locataire peut faire valoir la compensation. Pour ce faire, il doit adresser sa déclaration de compensation au bailleur (art. 124 CO) dans le délai de paiement fixé (consid. 3.1). Le locataire doit pouvoir prouver immédiatement les créances compensantes ; ainsi, invoquer des créances non chiffrées et non établies qui découleraient de défauts de l’objet loué n’est pas suffisant (consid. 5.2).

L’octroi de l’assistance judiciaire suppose notamment que la partie qui la requiert ne dispose pas de ressources suffisantes (art. 29 al. 3 Cst. ; art. 117 let. a CPC). En vertu de l’art. 119 al. 2 CPC, celle-ci doit justifier de sa situation de fortune et de ses revenus et exposer l’affaire et les moyens de preuve qu’elle entend invoquer. A cet égard, elle est soumise à une obligation de collaborer (consid. 11.2). Le seul fait de présenter un document qui atteste qu’elle bénéficie de l’aide sociale ne suffit pas toujours à prouver l’indigence ; le tribunal doit aussi examiner les circonstances d’espèces et les autres documents fournis (consid. 11.4.1). Dans le cas présent, l’instance précédente n’a donc pas violé le droit fédéral en refusant d’octroyer l’assistance judiciaire aux locataires qui avaient produit une attestation de l’aide sociale comme seule preuve de leur manque de ressources (consid. 11.4.3 et 11.5).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_333/2022

Léane Ecklin

Assistante-doctorante à la Faculté de droit de l'Université de Neuchâtel, avocate

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TF 2C_155/2022 du 25 novembre 2022

Bail à ferme agricole; procédure; contrôle du fermage des baux à ferme agricoles; procédure; nullité de la convention; décision en constatation; art. 1 ss LBFA; 5 et 7 LDFR

La loi sur le bail à ferme agricole soumet au contrôle de l’autorité le fermage des baux à ferme agricoles, lequel ne doit pas dépasser la mesure licite (art. 4 et 36 al. 1 LBFA) (consid. 4.1).

Si une entreprise agricole au sens de l’art. 5 et 7 LDFR est concernée, le fermage doit être soumis à l’approbation de l’autorité qui doit être saisie par le bailleur dans les trois mois dès l’entrée en jouissance de la chose affermée (art. 42 al. 1 et 2 LBFA) (consid. 4.1).

Si un immeuble agricole au sens de l’art. 1 let. a et b LBFA est concerné, l’autorité peut former opposition contre le fermage convenu dans les trois mois à compter du jour où elle a eu connaissance de la conclusion du bail, mais au plus tard deux ans après l’entrée en jouissance de la chose affermée ou après l’adaptation du fermage (art. 43 al. 1 et 2 LBFA) (consid. 4.1). L’adaptation du fermage d’un immeuble agricole en raison d’une modification de l’ordonnance sur les fermages ne fait pas partir un nouveau délai pour l’opposition (consid. 4.5.1). Les tiers et les parties ne peuvent pas former opposition contre le fermage, mais peuvent s’adresser à l’autorité pour lui communiquer des informations et lui demander d’agir (consid. 4.1).

L’art. 45 al. 1 LBFA prescrit que la convention relative au fermage est nulle dans la mesure où celui-ci dépasse le montant licite. La nullité de la convention est conditionnée au prononcé d’une décision de l’autorité rendue au terme de la procédure d’opposition ou d’approbation. Le montant convenu est valable sur le plan civil et lie le fermier tant que l’autorité ne s’est pas prononcée (consid. 4.2).

L’art. 49 al. 1 LBFA permet notamment à l’autorité administrative compétente, à la demande d’une partie qui y a un intérêt légitime, de constater par une décision si le montant du fermage peut être approuvé ou autorisé. Cette décision en constatation est subsidiaire : elle ne peut pas invalider rétroactivement la convention passée entre les parties et ne peut ainsi pas servir de base à une réduction du fermage. Elle ne permet que de dire si le montant du fermage peut, dans une procédure ultérieure, être approuvé ou autorisé (consid. 4.3).

TF 4A_415/2022 du 01 novembre 2022

Sous-location; diligence; résiliation; congé contraire à la bonne foi; devoir de diligence; sous-location non autorisée; art. 271a al. 1 et 3, 257f al. 3 et 4 CO

Le congé donné par le bailleur est notamment annulable dans les cas mentionnés à l’art. 271a al. 1 CO, en particulier pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi (let. d) ou dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire (let. e ch. 4) (consid. 3.1). Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables dans certaines hypothèses, par exemple lorsque le congé est donné pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins (art. 257f al. 3 et 4 CO) ou pour de justes motifs (art. 266g CO) (consid. 3.2).

En l’espèce, le Tribunal fédéral retient que le fait que la locataire, qui donne des cours dans les locaux loués, laisse les clés dans la boîte à lait pour les participants aux cours pendant une période limitée dans la journée ne constitue pas un préjudice grave causé volontairement à la chose 257f al. 4 CO. Dans la mesure où la bailleresse n’a pas communiqué de protestation écrite à la locataire, elle ne peut pas non plus se prévaloir de l’art. 257f al. 3 CO (consid. 3.3.2).

La sous-location sans le consentement du bailleur permet une résiliation extraordinaire sur la base de l’art. 257f al. 3 CO uniquement si le locataire a préalablement été mis en demeure, sauf si cette démarche se serait révélée d’emblée inutile (consid. 3.3.2).

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TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022

Résiliation; expulsion; procédure; procédure de protection dans les cas clairs; résiliation pour défaut de paiement; conclusions; cumul d’actions; consorité simple; art. 97 et 257d CO; 90 et 257 CPC

La procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC permet d’obtenir rapidement une décision ayant l’autorité de la chose jugée et la force exécutoire lorsque la situation de fait et de droit n’est pas équivoque (consid. 3).

La protection dans les cas clairs est accordée si (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire. Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 CPC) ; il ne peut pas rejeter la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (consid. 3.1).

En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus au sens de l’art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC, aussi bien l’expulsion du locataire que le paiement de créances pécuniaires (consid. 4).

S’agissant de l’expulsion du locataire, le bailleur doit alléguer et prouver les conditions de l’art. 257d CO. Il doit notamment alléguer et prouver avoir notifié régulièrement l’avis comminatoire au locataire conformément à l’art. 257d al. 1 CO. Cet avis, de même que la résiliation, doivent en principe être notifiés à l’adresse de l’appartement ou des locaux loués ; cette adresse est valable aussi longtemps que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur (consid. 4.1.1).

Lorsque le locataire n’a contesté ni l’avis comminatoire, ni la résiliation du bail et a remis les clés de l’appartement ou des locaux au bailleur, il y a lieu d’admettre qu’il a restitué les locaux par actes concluants. Le bailleur peut alors notamment obtenir le remboursement des frais qu’il a dû assumer pour faire vider et nettoyer les locaux par un tiers en application de l’art. 97 CO. Lorsque le locataire n’a pas restitué les clés et reste sans droit dans les locaux, il doit payer une indemnité correspondant au loyer convenu pour occupation illégitime (consid. 4.2.1).

En ce qui concerne le paiement de créances pécuniaires, le bailleur peut réclamer les loyers et frais accessoires arriérés, dus en vertu du contrat jusqu’à la fin du bail, et, faute de restitution à l’échéance, une indemnité pour l’occupation illégitime des locaux (cumul objectif d’actions selon l’art. 90 CPC) (consid. 4.2).

En cas de consorité simple, si des conclusions ont été admises par le tribunal de première instance et qu’elles ne concernent que l’un des consorts, le tribunal de deuxième instance ne peut pas réformer le jugement sur ces points si seul l’autre consort fait appel contre la décision de première instance (consid. 5.2).

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TF 4A_367/2022 du 10 décembre 2022

Résiliation; expulsion; procédure; procédure en expulsion par la voie du cas clair; administration des preuves d’office; congé contraire à la bonne foi; report de la résiliation; art. 257d, 271 ss CO; 153 al. 2, 257 al. 1 CPC

La protection dans les cas clairs (art. 257 al. 1 CPC) est accordée si l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b) (consid. 2.1).

L’état de fait est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure pour les cas clairs est exclue. La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. Ce n’est pas le cas si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou qu’une décision en équité doit être rendue (consid. 2.1).

Selon l’art. 153 al. 2 CPC, le tribunal peut administrer des preuves d’office lorsqu’il existe des motifs sérieux de douter de la véracité d’un fait non contesté. Les doutes doivent être sérieux (ehreblich), c’est-à-dire réels et d’une intensité particulière. La simple possibilité que la situation puisse être différente de ce que prétend une partie n’est pas suffisante (consid. 2.2). L’art. 153 al. 2 CPC trouve également application dans la procédure de protection dans les cas clairs (consid. 4.2).

Une résiliation pour retard dans le paiement de loyer qui répond aux exigences de l’art. 257d CO mais qui est contraire aux règles de la bonne foi peut être annulée selon les art. 271 s. CO. Le congé doit toutefois être contesté dans le délai de l’art. 273 CO. Si cette démarche n’a pas été faite, le grief du congé est contraire à la bonne foi et ne peut plus être invoqué dans la procédure d’expulsion par la voie du cas clair (consid. 5.2.1).

Le fait que la bailleresse ait attendu avant de résilier le bail pour défaut de paiement n’est pas contraire à la bonne foi (en l’espèce, 3 mois ½ après la première menace de résiliation et 2 mois ½ après la deuxième menace de résiliation). Un report de la résiliation ne peut être considéré comme abusif que si la bailleresse accepte sans réserve des paiements complets de loyer du locataire après l’expiration du délai de paiement fixé (consid. 5.2.2).

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TF 4A_346/2022 du 01 novembre 2022

Expulsion; procédure; procédure en expulsion par la voie du cas clair; calcul de la valeur litigieuse; art. 257 CPC

Pour déterminer la valeur litigieuse en cas d’action en expulsion par la voie du cas clair, il faut distinguer deux situations : (i) seule l’expulsion de l’objet loué en tant que telle est litigieuse et (ii) la résiliation du contrat de bail est également contestée à titre préjudiciel (rappel des principes posés par l’ATF 144 III 346) (consid. 2).

Dans le premier cas (seule l’expulsion est litigieuse), l’intérêt économique des parties correspond à la valeur locative durant la période où l’évacuation ne peut pas avoir lieu parce qu’une procédure sommaire est ouverte. Il convient à cet égard de retenir qu’une procédure en expulsion par la voie du cas clair est d’une durée de six mois, sans tenir compte d’éventuelles différences cantonales. Le fait que la procédure dure effectivement plus ou moins de six mois n’a aucune incidence (consid. 2.2).

La valeur litigieuse déterminante pour la compétence doit en principe être calculée au moment du dépôt de la requête (consid. 2.2).

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TF 4A_282/2022 du 01 décembre 2022

Expulsion; procédure; protection dans les cas clairs; droit d’être entendu; obligation de motiver les décisions; art. 257 CPC; 29 al. 1 Cst.

La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l’art. 257 CPC permet à la partie demanderesse d’obtenir rapidement une décision ayant l’autorité de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit n’est pas équivoque (consid. 3.1).

Le droit d’être entendu consacré à l’art. 29 al. 2 Cst. implique pour l’autorité l’obligation de motiver sa décision. Il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause. L’autorité n’a pas l’obligation d’exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l’examen des questions décisives pour l’issue du litige (consid. 5.1).

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TF 4A_197/2022 du 25 novembre 2022

Procédure; conditions de recevabilité; autorité de chose jugée matérielle; Ausschlusswirkung; art. 59 et 60 CPC

Selon l’art. 60 CPC, le tribunal examine d’office les conditions de recevabilité (qui sont listées à l’art. 59 al. 1 CPC). Si une de ces conditions manque, il ne peut pas entrer en matière et rendre un jugement sur le fond. L’examen des conditions de recevabilité doit donc avoir lieu avant l’examen sur le fond (consid. 2.4.1).

L’autorité de chose jugée matérielle (qui est une condition de recevabilité selon l’art. 59 let. e CPC) a deux effets. Premièrement, elle a un effet positif : tout tribunal saisi ultérieurement d’un procès est lié par le dispositif du procès antérieur. Deuxièmement, elle a un effet négatif : elle interdit à tout tribunal saisi ultérieurement d’entrer en matière sur une demande dont l’objet du litige est identique à celui jugé définitivement (Ausschlusswirkung), à moins que la partie demanderesse ne puisse faire valoir un intérêt digne de protection à ce que la décision antérieure soit répétée. Savoir si une décision portant sur le même objet du litige a été rendue s’examine au regard de deux éléments : les conclusions, les faits allégués (consid. 2.4.2).

Si le dispositif du premier jugement se prononce sur une question qui se pose en tant que question préalable dans la deuxième procédure, il n’y a pas d’Ausschlusswirkung, mais un effet contraignant. Cela signifie que la deuxième demande est recevable, mais que le jugement rendu dans la première procédure doit servir de base à l’appréciation matérielle du deuxième tribunal (consid. 2.6).

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TF 6B_1407/2021 du 07 novembre 2022

Pénal; tentative de contrainte; menace de poursuites; art. 22 et 181 CP

Confirmation, par le Tribunal fédéral, de la réalisation d’une tentative de contrainte (art. 22 et 181 CP) pour les faits suivants : suite à la résiliation de son bail, le locataire a sommé sa bailleresse de lui payer, dans les 30 jours, CHF 80’600.- pour « atteinte à la personnalité », somme correspondant à la totalité des loyers versés jusqu’alors, en la menaçant de la mettre aux poursuites pour ce montant si un arrangement n’était pas trouvé. La bailleresse ne s’étant pas laissée intimider par la démarche, seule la tentative a été retenue (consid. 2.3.2).

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